今年房地产市场的四点初步判断
时间迈进五月，全年的三分之一过去了。从已经过去的几个月为基础，也大致可以判断今年的房地产市场的一些走势特点。
1、中国的商品房价格将会继续上升，但不会出现所谓“拐点”。
尽管整个中国存在着一个误区，即中国经济的宏观调控的重点内容就是中国的房地产宏观调控，就是中国的商品房价格调控，并以次检验中国宏观调控的绩效。但是经过2003年到现在的五年国家主导的房地产宏观调控，历史的基本事实已经验证，中国商品房价格现阶段总体上不可能被打压下去，将会继续上升。在今年CPI走高、人民币升值加快、劳动成本突升的背景下，中国的商品房价格依然是上升的动力大于下降的要求。
尽管广州、深圳的商品住房价格和成交量出现了明显的下降，但是它是以珠三角正在经历制造业转型、转移镇痛为背景的。它影响不了全国，也不会影响珠三角房地产市场的未来发展，只是一种阶段性的市场合理表现。
尽管王石先生和一批没有经济思想的人大谈中国房地产市场的拐点，但拐点论在主流房地产学者们和房地产业界当中只有笑谈，没有赞同。
2、中国商品房的供应结构进一步改善，但不会实现70/90。
随着去年中国上下行政管理层和房地产业界内外形成新的共识，对低收入的弱势群体要主推廉租房，以解决他们的住房问题，实现社会共生和谐。由此中国的以廉租房为核心的包括经济适用房、重大工程配套用房、限价房、小房型房等体现中国住房保障政策要求的住房供应正在逐步加大，将使中国的住房供应结构优化改善。由于商品房屋建设周期的关系，这种结构变化将在今后几年里进一步显现。
尽管建设部还在督促各地将十一五期间的住房规划申报上来，还点名批评了一些城市至今未交。但以落实70/90为核心的各地住房规划，实际上是在做着一件根本不可能完成的规定动作。70/90的强推，导致整个在建规模的萎缩，导致投资者和政府管理者正在上演一场智力博弈。我原来认定中国没有一个城市能真正完成70/90政策，现在我进一步认定在今后的任何时候中国都没有一个城市能真正完成70/90政策。这是一项行政决策部门不承担经济风险和经济责任的政治和道德决策，而不是一项可以实现的经济决策。
3、房地产投资增幅会放缓，但投资回报短时期内不会下降。
近些年就全国总体而言，房地产投资的增幅呈现逐年下降的态势，显现了宏观经济调控对房地产业的巨大影响。但房地产的投资规模也还是逐年扩大的。土地招投标使各地的土地价格翻倍上升，土地购置成本的增加直接导致了房地产投资规模难以下来。今年全国房地产投资还会延续这种态势。
与此同时，房地产的投资回报依然保持较高的比例，主要原因是商品房房屋的销售价格同样保持着较大的增长。房地产依然是我国最具投资价值、回报率较高的产业。尽管今年各地房地产市场销量萎缩，珠三角地区商品房价格出现下跌，但由于2007年年初颁布的土地增值税并没有实际操作中推行累进税制征收，也没有实行为期八年的清算，今年全国房地产业依然会保持着较高的投资回报。或许这就是房地产的魅力和吸引力，打而不倒，压而不退。
4、房地产贷款总量继续保持扩张势头，但整个行业总体上不会缺钱。
商品房的生产周期较长，不同于工业商品和农业商品能够在较短的时间里完成一个循环周期。这种状况导致房地产企业的项目投资对资金的需求不是一个长周期中每阶段都是均衡定量。在购地阶段和建设阶段，企业资金量需求较大。在规划审批和扩初阶段，在销售阶段，企业对资金的需求相对较小。
同样道理，房地产的投资回报也不是每阶段都是一个均衡定量，前阶段主要是连续的投资，后阶段主要是连续的回收。还由于银行信贷周期的关系，一般情况下，上半年企业都是借贷投入。到了年底，一般都强调资金的回笼还贷。我们看上市的房地产企业报表，有的时候其利润率特高，有的时候还反映出亏损，但都不影响在项目周期完成的时候其投资回报的预期结果。房地产企业在商品房生产周期过程当中有的时候是缺钱，需要融资；有的时候并不缺钱，也不需要进行融资。
我国房地产企业当中，一段时间是这批企业缺钱，一段时间是另外一批企业缺钱。房地产企业的缺钱并不表示整个房地产行业缺钱。这些年房地产企业年年喊融资渠道单一，融资数量不足，但年年资金问题都能解决，房地产行业从来都有资金的支撑，总体上并不缺钱。
从另外一个角度看，我国银行界年年喊房地产风险危机的防范，但年年将大批的资金提供给开发信贷和消费信贷。现在我国的银行由于坏帐剥离，外汇储备资金注入和上市，各个银行都从单业经营进入混业经营，各个银行都成为金融帝国，资产规模急遽膨胀。银行的发展关键还不是自身资产规模的扩大，主要取决于贷款规模和贷款质量。银行对房地产业的信贷是银行业的优质贷款业务，银行业从来不会放弃或削弱这块业务。由此我们就可以解开一个圪塔，年年喊房地产风险，年年讲从紧贷款，但年年都向房地产业提供了较为充裕的融资规模。房地产企业要想扩大融资渠道还真不是一件容易的事，向银行融资始终是房地产企业的主体融资渠道。
1、中国的商品房价格将会继续上升，但不会出现所谓“拐点”。
尽管整个中国存在着一个误区，即中国经济的宏观调控的重点内容就是中国的房地产宏观调控，就是中国的商品房价格调控，并以次检验中国宏观调控的绩效。但是经过2003年到现在的五年国家主导的房地产宏观调控，历史的基本事实已经验证，中国商品房价格现阶段总体上不可能被打压下去，将会继续上升。在今年CPI走高、人民币升值加快、劳动成本突升的背景下，中国的商品房价格依然是上升的动力大于下降的要求。
尽管广州、深圳的商品住房价格和成交量出现了明显的下降，但是它是以珠三角正在经历制造业转型、转移镇痛为背景的。它影响不了全国，也不会影响珠三角房地产市场的未来发展，只是一种阶段性的市场合理表现。
尽管王石先生和一批没有经济思想的人大谈中国房地产市场的拐点，但拐点论在主流房地产学者们和房地产业界当中只有笑谈，没有赞同。
2、中国商品房的供应结构进一步改善，但不会实现70/90。
随着去年中国上下行政管理层和房地产业界内外形成新的共识，对低收入的弱势群体要主推廉租房，以解决他们的住房问题，实现社会共生和谐。由此中国的以廉租房为核心的包括经济适用房、重大工程配套用房、限价房、小房型房等体现中国住房保障政策要求的住房供应正在逐步加大，将使中国的住房供应结构优化改善。由于商品房屋建设周期的关系，这种结构变化将在今后几年里进一步显现。
尽管建设部还在督促各地将十一五期间的住房规划申报上来，还点名批评了一些城市至今未交。但以落实70/90为核心的各地住房规划，实际上是在做着一件根本不可能完成的规定动作。70/90的强推，导致整个在建规模的萎缩，导致投资者和政府管理者正在上演一场智力博弈。我原来认定中国没有一个城市能真正完成70/90政策，现在我进一步认定在今后的任何时候中国都没有一个城市能真正完成70/90政策。这是一项行政决策部门不承担经济风险和经济责任的政治和道德决策，而不是一项可以实现的经济决策。
3、房地产投资增幅会放缓，但投资回报短时期内不会下降。
近些年就全国总体而言，房地产投资的增幅呈现逐年下降的态势，显现了宏观经济调控对房地产业的巨大影响。但房地产的投资规模也还是逐年扩大的。土地招投标使各地的土地价格翻倍上升，土地购置成本的增加直接导致了房地产投资规模难以下来。今年全国房地产投资还会延续这种态势。
与此同时，房地产的投资回报依然保持较高的比例，主要原因是商品房房屋的销售价格同样保持着较大的增长。房地产依然是我国最具投资价值、回报率较高的产业。尽管今年各地房地产市场销量萎缩，珠三角地区商品房价格出现下跌，但由于2007年年初颁布的土地增值税并没有实际操作中推行累进税制征收，也没有实行为期八年的清算，今年全国房地产业依然会保持着较高的投资回报。或许这就是房地产的魅力和吸引力，打而不倒，压而不退。
4、房地产贷款总量继续保持扩张势头，但整个行业总体上不会缺钱。
商品房的生产周期较长，不同于工业商品和农业商品能够在较短的时间里完成一个循环周期。这种状况导致房地产企业的项目投资对资金的需求不是一个长周期中每阶段都是均衡定量。在购地阶段和建设阶段，企业资金量需求较大。在规划审批和扩初阶段，在销售阶段，企业对资金的需求相对较小。
同样道理，房地产的投资回报也不是每阶段都是一个均衡定量，前阶段主要是连续的投资，后阶段主要是连续的回收。还由于银行信贷周期的关系，一般情况下，上半年企业都是借贷投入。到了年底，一般都强调资金的回笼还贷。我们看上市的房地产企业报表，有的时候其利润率特高，有的时候还反映出亏损，但都不影响在项目周期完成的时候其投资回报的预期结果。房地产企业在商品房生产周期过程当中有的时候是缺钱，需要融资；有的时候并不缺钱，也不需要进行融资。
我国房地产企业当中，一段时间是这批企业缺钱，一段时间是另外一批企业缺钱。房地产企业的缺钱并不表示整个房地产行业缺钱。这些年房地产企业年年喊融资渠道单一，融资数量不足，但年年资金问题都能解决，房地产行业从来都有资金的支撑，总体上并不缺钱。
从另外一个角度看，我国银行界年年喊房地产风险危机的防范，但年年将大批的资金提供给开发信贷和消费信贷。现在我国的银行由于坏帐剥离，外汇储备资金注入和上市，各个银行都从单业经营进入混业经营，各个银行都成为金融帝国，资产规模急遽膨胀。银行的发展关键还不是自身资产规模的扩大，主要取决于贷款规模和贷款质量。银行对房地产业的信贷是银行业的优质贷款业务，银行业从来不会放弃或削弱这块业务。由此我们就可以解开一个圪塔，年年喊房地产风险，年年讲从紧贷款，但年年都向房地产业提供了较为充裕的融资规模。房地产企业要想扩大融资渠道还真不是一件容易的事，向银行融资始终是房地产企业的主体融资渠道。
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