房地产上市公司的一季度财报基本尘埃落定。

　　虽然万科  （000002 股吧,行情,资讯,主力买卖）、保利  （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）等龙头企业业绩继续保持强劲增长态势，但招商地产  （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）、金融街  （000402 股吧,行情,资讯,主力买卖）、陆家嘴  （600663 股吧,行情,资讯,主力买卖）等知名房企业绩出现大幅下滑。

　　值得关注的是，即便业绩下滑的公司，预收账款也维持了一定程度的上升，加之去年预收账款很大程度上确保了今年的业绩需要，而房地产项目的集中结算期又多在下半年，目前看来今年业绩仍有保障。

　　“最大的变数在于市场情况，如果今年销售不畅将影响2009年的业绩。房地产行业已经不可能维持去年的高增长态势，我们把地产公司的业绩增长预期从过去高达70%下调到了30%，不少公司可能连30%都达不到。”中金公司研究部高级经理白宏炜说。

　　房企一季度业绩下滑

　　保利地产第一季度净利润同比预增230%以上，预计今年该新开工面积将达630万平方米，销售金额将突破240亿元，同比增长四成多。万科一季度实现营业收入64亿元，净利润7.2亿元，分别比去年同期增长55.6%和17.3%。

　　除了龙头房企外，华发股份一季度实现结算收入6.8亿元，同比增长102%，净利润1.22亿元，同比增长121%。还有一些借壳上市、或进行了重组的房企一季度整体表现不错。如深宝安A(000009.SZ)实现8822.65万元净利润，同期增长101.69%。国兴地产(000838.SZ)、上实发展(600748.SH)业绩也出现了大幅增长。

　　房价的上涨以及结算面积的增加，是这部分房地产公司业绩增长的主要原因。

　　然而，同为一线房企的金融街季度公司实现营业收入7.74亿元，同比下降61.44%，净利润7023.96万元，同比下降88%，每股收益0.05元，同比减少90.74%。

　　4月15日，招商地产一季度报告显示实现净利润3696.19万元，比上年同期减少42.10%，每股收益为0.04元。当天招商地产股价大跌，盘中一度跌停。

　　陆家嘴一季度净利润比2007年同期也下降50%以上。此外，光华控股(000546.SZ)预亏损金额650万元，利润比上年同期预计下降120%。绿景地产(000502.SZ)、深长城(000042.SZ)也都出现亏损。

　　泛海建设(000046.SZ)一季度每股收益为0.035元，华侨城的一季度每股收益为0.018元，均低于此前的市场预期。

　　本报记者发现，报告期内公司已销售房产开发项目满足收入确认条件的较少，是上述地产公司业绩下滑的主要原因，而同样的原因可能将导致今年上半年净利润继续下降。

　　全年业绩仍有保障

　　“一季度的报表参考意义并不大，因为房地产项目结算收入多是在下半年。虽然今年行业存在一定波动，但是2007年的高额预收账款可以基本保障2008年的业绩，如万科、金地等很多公司已经可以算提前完成了今年业绩。”国信证券房地产行业分析师方焱说。

　　数据显示，42家房地产上市公司去年的预收账款合计达677.94亿元，同比增长80.89%，占2007年42家房地产上市公司营业收入的59.7%。其中，保利地产和万通地产(600246.SH)、华发股份等7家公司的预收账款超过营业收入。由于大多数房企的去年预收账款比例较高，而这部分款项可在今年逐步计入营业收入，为2008年的业绩增长提供了保障。

　　方焱称，截至一季度末万科尚有319万平方米已售面积未竣工结算，签约金额合计约265.8亿元，加上一季度已实现收入，在未来销售继续回升的带动下，预计万科今年收入将会达到600亿元，净利润增长在90%以上。此外，金地也已经基本锁定了2008年的业绩要求。

　　招商地产总经理林少斌近日在招商与清华大学合作启动一项名为“中国住房与城市发展研究”的科研项目现场，向本报记者强调了对公司2008年实现100亿元销售目标的自信。“招商至少有19个位于重点城市的核心地段项目要销售，比如北京公园1872项目在认购阶段就已销售得差不多了。”

　　4月8日，金融街公告称与中国光大银行股份有限公司签订了《北京市西城区金融街F区3号地F3大厦之买卖协议》。公司将金融街F3项目(金祺大厦)出售给光大银行，交易涉及价款约23亿元。

　　“金融街上半年的业绩可能都不会好，但是金祺大厦的整售收入一旦结算已经可以保证其业绩了。”白宏炜说。

　　上述地产公司出现业绩下滑甚至亏损，但其预收账款却都一致出现了1亿元到10亿元不同幅度的上升。如金融街预收账款从去年年底的9.25亿增加到19.7亿，招商地产从1.83亿增加到7.34亿，陆家嘴从24.9亿增加到26.12亿，绿景地产从1.35亿增加到2.69亿。

　　但是泛海建设一季度的预收账款减少了56.09%。目前公司预收账款只有6214万，而2007年底还有1.38亿，就是因报告期将去年销售的符合收入确认条件的预收款转结了销售收入。首开股份(600376.SH)一季度的预收账款为43.93亿元，2007年底时为43.55亿元，增长态势停滞。万通地产一季度的预收账款为26.73亿元，2007年底时为31.7亿元，已有所下降。

　　由于预收账款反映了公司的业绩增长情况，从各家公司的数据来看，多家企业在该指标上都出现了下滑。

　　调低2009年预期

　　2009年，房地产上市公司的业绩就很难说了。

　　房地产行业未来的业绩增长将放缓，已经成为多数研究机构的一致看法。

　　“经过前两年的疯狂上涨后，楼市已经趋于理性。但是去年年底以来的销售形势并不乐观。在紧缩性调控政策影响下，成交量持续大幅萎缩；如果这种情况延续下去，肯定对2009年的销售与业绩产生影响。而这让多数人对房地产行业未来形势难以判断，也是我们调低房企增长预期的原因。”白宏炜说。

　　方焱的判断则更乐观一些。他认为楼市已经从3月份开始适度回暖，恢复到接近2006年的水平，目前的房价下行空间不大，真实需求还是很强烈，成交量仍可能会逐步回暖。而且即使今年销售不好，明年房地产公司也可以卖现房结算收入保证2009年业绩。

　　“今年的行情会有一些波动，但是100多家上市公司中IPO的企业多数比较优质，即便是大多数通过借壳的上市公司也多是当地城市业绩较好的公司。如果这些企业都支撑不下去的话，政策一定会有调整的。预计下半年政策可能会有一些松动。”方焱强调。

　　事实上，如果二季度房地产市场成交量环比持续上升，楼市出现回暖的确将给地产板块带来阶段性反弹。如果商业银行再适当放宽二套房贷政策，也有助于吸引改善性需求入市同时增强楼市回暖预期。

　　白宏炜认为，最近在对房企的资金面上已经有松动的趋势，监管部门开始审批再融资也有利于缓解银行压力，因为政府本身并不希望行业大幅下滑。

　　“让大家理论上不担心明年房企业绩还有一个原因在于由于今年市场不好，很多开发商因为资金链紧张退出行业，这会让更多供应量无法及时释放，明年市场的供应会趋于紧张，供不应求的话这对楼市走好会是一个刺激。”白宏炜续称。