和黄御翠园，房价节节高(制图/张逸俊)

　　漫长的开发周期，缓慢的销售节奏显然酿就了今天高昂的房价。目前和黄御翠园每平方米7万~12.8万元的对外报价已经与中国最贵楼盘--均价高达11万元/平方米的汤臣一品相差无几

　　"豪宅集中成交成为上海楼市4月成交均价急剧飙升的主要原因。"佑威房地产研究中心分析师黄河滔指出。而这其中，和记黄埔旗下的两个楼盘显然对4月上海商品住宅成交均价的激升颇有"贡献"。

　　按照佑威房地产研究中心的统计数字：和黄御翠园在4月份以接近9.1万元/平方米的销售均价位列全上海商品住宅成交均价榜首。而另一个位于上海古北板块的御翠豪庭则名列第二位，均价达到4.61万元/平方米。

　　这是两个始终保持低调开盘的项目，甚至周边的很多房产中介都很难察觉它们的具体开盘日期。

　　尤其是御翠园这个总建筑面积仅为16万平方米的别墅项目自2004年首见成交至今，已足足卖了5年之久。目前在建的一期竟然是它的第七期。不仅如此，该项目自拿地到正式推向市场也经历了至少5年的时间。

　　漫长的开发周期，缓慢的销售节奏显然酿就了今天高昂的房价。目前和黄御翠园7万~12.8万元/平方米的对外报价已经与中国最贵楼盘--均价高达11万元/平方米的汤臣一品相差无几。

　　漫长涨价路

　　在整个世纪公园板块，御翠园是最靠近公园的一个纯别墅项目。在幽静的小区里，多见浙江以及江苏牌照的私家车停靠在路边。这个项目整体分为八期，现在第七期仍在建造之中，预计新一期房源将在2009年至2010年间推出。

　　根据佑威的统计数据：4月份上海成交均价最高的就是御翠园，该案成交了23栋顶级别墅共0.71万平方米，均价高达90991元/平方米。 按照这一销售结果，仅当月御翠园就一举回收了7.09亿元资金。

　　"御翠园的单价在7万~12.8万元/平方米，根据房型不同总价在2000万~7000万元之间。" 项目销售人表示。而按照周边台庆房产中介的介绍：御翠园旁金爵别墅每平方米单价为5.6万元。周围公寓房，如大唐盛世一期单价为2万~3万元/平方米左右，仅为御翠园销售价格的1/3左右。

　　根据网上备案的显示，2005年底，御翠园的销售均价仅为3.68万元/平方米。但这一价格到次年年中便翻新为5万元/平方米，再到当年10月，销售均价已经上升为5.8万元/平方米。仅仅半年多，该项目的成交价就上涨了近一倍。

　　2008年3月21日开盘的御翠园七期开盘77套，昨日标注可售套数40套，而销售均价的官方统计已经达到8.87万元/平方米，几乎比2006年销售均价翻番。

　　与御翠园领涨浦东版块类似，同属和黄旗下位于上海浦西古北板块的御翠豪庭也在3月21日同期开盘。此次推出174套房源在上海市网上备案中显示参考价逼近5万元/平方米，去年8月份，该盘均价仅为3.5万元左右，半年的上涨幅度为43%左右。

　　半年似乎已经成为和黄项目实现价格翻番的一轮固定周期。

　　《第一财经日报》在现场观察到，御翠豪庭周边多为高档小区，一两年前，这里的价格还是2万~3万元/平方米。但是现在，随着周边配套的成熟，房价水涨船高。

　　御翠豪庭的价格更是一再刺激周边楼价攀升。记者了解到，在去年该楼盘开出3.5万/平方米的均价之后，周边的圣美邸从去年4月份的1.9万元/平方米上涨到10月份的2.3万元/平方米，并在今年4月份推高到3.1万元/平方米。另一个楼盘去年7月份还是2.36万元/平方米的均价，2个月后便提升到4万元/平方米。现在4万元/平方米也是周边新盘的一个普遍报价。

　　和黄的6年周期

　　在推盘节奏以及定价过程中，和黄精准把玩着买家心理。从这个意义上来说，和黄的推盘节奏最终演变成一种心理战。

　　"原本御翠豪庭准备在2007年3、4月份推向市场，最终却是到8月中旬才面世，这其中房价涨了一轮。但这样一来，和黄就有足够的时间将客户积累足够了再卖。楼盘会始终处在供不应求的状态，开发商可以轻松掌握主动权。"佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

　　和黄的"惜售"手法在整个古北板块项目越来越少的时候更被其他开发商所称道。"御翠豪庭最初是2001年9月被该公司以3.9亿元人民币的价格从古北集团手中购入，当时的楼板价约为2468元/平方米左右。去年该楼盘才开始内部认购，认购价格在3万元/平方米左右，当时就成为古北二期的领头项目。之后我们看到和黄所定出的销售价格出现成交，再跟随和黄调价。"御翠豪庭旁边一楼盘的销售总经理透露说。

　　"在古北，大多数项目都是几年前获取的土地，土地成本都不高，只要公司资金流畅通，就完全有等待好时机的资本。"该开发商还表示。他自己的楼盘就是1992年获取的土地，但是到现在不过才开出二期。

　　御翠园也是如此。和黄同样在2000年之前获取此块土地，但是可以从网上备案中所查到的最早销售记录是2004年底，而且仅有2套销售记录。之后，大批的销售集中在2005年底与2006年2年间，推出面积接近10万平方米，其中最快的销售记录往往都是当月售罄。

　　从拿地到开始集中推盘，大概为6年；这与御翠豪庭从拿地到推向市场的年限一致。之后，便是从预备推盘到真正开盘的半年等待期，以保证在开盘之后保证最为快速的销售速度。

　　"二手房市场中流动的御翠园项目不会超过20套。因为该楼盘的租约回报可以达到8%到10%，远远高出其他别墅盘的租约回报，所以投资客很多，而且很少倒卖。和黄就是充分把握了购房者的心理，往往可以摸索出购房者可以接受的最高心理价位。"上海臣信房地产经纪有限公司办公一科店长陈梦莎分析称。(郝倩 张婧婷)