美国楼市不景气，仍有漫漫长路。

　　本周稍早，就美国楼市议题进行演讲的美国联储局(Fed)主席 本·伯南克，看起来比较像个绘图师、而非中央银行家。 怎么说？

　　他当时展示一张美国地图，图中用了深浅不一的颜色来区分美国各地的房价跌幅、查封状况以及其它指标。本·伯南克的用意是凸显－房价暴跌意味着更多的房屋遭到了查封；他并敦促放款银行和贷款服务公司必须研发新的、具有弹性的策略来因应此问题。

　　伯南克的地图中，颜色越火红，代表该区域麻烦越大。最糟糕的“泡沫州”当属加州、内华达州、佛罗里达州及部分工业化的中西部。美国经济最大的不确定性，就是，这份地图中的颜色还会变得多么“火红”？

　　这是一个很难回答的问题。因为美国房价会跌多深，没有人知道。美国有各种房价指数，解读也大异其趣。

　　举例而言，最常拿来引用的National Association of Realtors(全国不动产中介协会)的每月报告，显示美国平均房价自高点已重挫13%；但该指数并未因房屋转手的价格而有所调整(每月波动甚大)，因此不可避免地有所扭曲。

　　伯南克的地图则系引用美国联邦住房企业办公室 (OFHEO)的统计。该份数据指出，美国平均房价自去年4月以来仅跌3%。

　　然而，OFHEO的统计仅涵盖Fannie Mae与Freddie Mac所承作贷款的房屋，因此，忽略了在泡沫时期价格波动最剧烈的金字塔顶端与底部之区块。

　　与此同时，S P(标准普尔)编纂的 Case Shiller全美都会区房价指数也未臻完美——遗漏了多数市郊地区。

　　供需之间的差异，是衡量未来美国房价可能持续下跌的指标之一。以历来水平而言，目前美国未售房屋数量相当庞大。近来全美空屋率已攀升至历史新高的2.9%；与1985-2005年的水平比较，当下有若干110万栋“多余”的房屋待价而沽。尽管业者已大幅减少推出新建案，但是越来越多房屋遭到查封，使得供应水平一直居高不下。

　　另一个衡量楼市基本面的指标是——房价与租金之间的关系。

　　近来，威斯康辛大学麦迪逊分校教授Morris Davis与Fed经济学家Andreas Lehnert、 Robert Martin共同进行的一项研究显示，1960-1995年间，美国房价/租金比约在5-5.5%左右，但随着房地产荣景的来到，该比例迅速降至历史新低的3.5%。因此专家认为，美国房价须再跌10-15%，方能使房价/租金比回归至历史水平。

　　有鉴于经济问题层出不穷，在通膨升温之际，本·伯南克势必得想办法帮助一般民众保住房屋。 (来源：《经济学人》)