房地产行业:

　　二手中介遇“紧箍咒”租赁代理须缴60万风险准备金

　　套在中介机构头上的“紧箍咒”再次发威。记者昨日从北京市建委发布的《北京市房屋租赁代理资金监管暂行办法》了解到，自6月1日起，房产经纪机构从事租赁代理业务前须缴纳60万元风险准备金，并开设专用账户，租赁代理业务全部终止至相关费用结算前不得提取风险准备金。

　　新规显示，房地产经纪机构接受当事人委托进行房屋租赁服务并代收代付租金的业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。租金专用账户内资金将专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金；另外，经纪机构与承租人在合同中应约定租金的收付，通过租金专用账户向当事人账户划转。租赁代理机构应在《北京市房屋出租委托代理合同》和《北京市房屋租赁合同(经纪机构代理成交版)》中明确租金账户的账号，并约定承租人的划款方式或划款账号。《北京市房屋出租委托代理合同》应约定出租人的收款账号；在收取费用方面，代理机构应严格执行本市房地产中介服务收费的有关规定，在合同中明确服务内容和佣金标准；提供其他延伸服务的，应在合同中与当事人约定所提供延伸服务的内容及收费标准。

　　据悉，经纪机构交存风险准备金、开设租金账户后应到市建委备案，市建委通过“北京建设网(www.bjjs.gov.cn)”和“北京房地产中介行业协会信息网(www.breaa.cn)”将租赁代理机构备案情况和开设的租金专用账户进行公示，未交存风险准备金和未开设房屋租赁代理租金专用账户的机构不得从事租赁代理业务。

　　市建委负责人在接受记者采访时表示，此项规定的执行，意在防止房地产经纪机构违规经营，收取承租人租金后挪做他用或携款潜逃，利用委托人对专业知识不了解和市场信息不透明，损害委托人的合法权益，牟取不正当利益。(北京商报)

　　开发商“代谢”不畅 尴尬陷入“资金门”

　　这是一个前所未有的时期，资金链成了开发商脖子上的“绞索”。

　　昨天，由搜狐网、焦点房地产网主办的“2008京沪房企发展战略对话论坛”在上海开幕，开发商代表等围绕着当前房地产企业面临的困境各抒己见。北京华远集团总裁任志强就指出，今年以来由于销售萎靡，开发商方面4年来首次出现自有资金“告急”的局面，而通过“傍大款”等方式自救并不可耻。

　　作为北京开发商的代表，任志强直言，市场上的钱并没有少，贷款总额也没怎么降，但为什么开发商说钱少了、资金链紧了，原因就是销售急速下降、开发商自有资金来源不足。“对开发商来说，去年移过来的钱很多，但今年净增长的自有资金量很少，如一季度随着销售量的同比下降，定金、预收款、个人房贷等收入也下降。去年年底的统计显示，银行贷款占开发商资金来源的比重并不大，已从2000年的24%左右下降到18%，但定金和预收款占到23%，个人房贷占到13%，而一季度这三大款项在开发资金中的总比重从42%下降到了19%，这样开发商就感觉没有钱花了。”

　　此外，任志强表示，今年以来商品房的基本价格总体来讲还是平稳的，而且就算有些开发商降价，也并不表示他们的利润率就降低了或者亏损了。不过有的开发商降价也是因为给银行“逼”的，“如为了银行给续贷，原来借的3亿就通过降价卖房先还1亿，是为了保住余下的2亿而降价。”

　　至于开发商所能采取的自保行动，在座的开发商代表都认可“卖身”所能获得实际利益。“在民营房地产企业看来，在未来5年内房地产行业可能都会处于一个不稳定的状态。如果你有地，被大开发商收购是可取的。”同样来自北京的中坤投资集团董事长黄怒波坦言。“现在其他的金融工具都不开放，高利贷又不保险，那就少拿一点地，先把最困难的时期渡过。”代表上海开发商的金地集团上海公司总经理赵汉忠则表示。

　　“对所有的开发商而言，每家所面临的形势是不一样的，有的富得流油、有一大堆的现金，有的地区销售很好、要继续扩张，而去年将大量现金转化为土地、今年销售情况又不好的，这样的开发商就出现了一些现金流的问题。”任志强表态，“我觉得大家都说得对。现在中小开发商总想着借钱，可你要没什么实力凭什么借给你钱？如果用股权融资，那倒可能从小企业变大企业，我们过去从来都是‘傍大款’，华远过去就是傍华润。只要你愿意便宜点把股权卖出去，(生存)很容易。”

　　北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆则从宏观视角指出，宏观调控的目的主要是防范危机，当前的紧缩政策还有很多未得到真正贯彻，银行系统相当脆弱，带来潜在金融危机。而一旦低收入群体生活水平受到冲击，还可能带来社会危机，“而现在问题的切入点是楼市和股市的波动是否会触发危机，我赞同任志强此前提出的‘开发商要死也是银行先死’的观点，但我要强调，别真的是由开发商把银行产业拖死。”(李和裕 上海证券报)