房地产开发项目的定价方法，基本上是按照目标确定产品基本价格范围这一操作思路来实现的。常用的方法分两大类，即成本法和市场法。但是我们也可以将市场中的竞争因素和需求因素分开，作为四类，既增加竞争法、需求法。

　　第一种成本法是按照开发成本加上开发商的心理利润率来确定价格的。而较为准确的成本定价法应该按照行业利润率，再参照本企业的实际情况加以调整而形成，但是现在绝大多数开发企业都不是按照这个路子去做。当然也有企业如此做的，比如前一阶段重庆南方2980卖花园洋房，就是采用这样的定价方法。另外在一些开发商将其产品包销给营销机构时，他们常常用成本定价法来作为和销售公司的底价谈判基准参考值，当然不会暴露在桌面，但是双方的心里都会盘算的。

　　企业在什么样的生存环境下会运用这一定价方法呢？我们可以从南方的案例中就会发现，一般都是在市场不好的情况下，想率先突破回收资金，或者面临市场强有力的竞争，但是已方并不占优势，甚至也就在中档，此时想用低价入市时，常常会采用。

　　第二种竞争定价法中，主要看企业的地位和产品所处的位置。行业老大常常采用领导者的姿态，比如在重庆的北滨路上，龙湖就是采用领袖定价，我说了算，而其他的开发商自己觉得有实力的，比如招商就可挑战，同样的区位同样的产品但是我让些利，我迅速地占领市场，半路拦截。当然也可以跟随着，你卖一万八，我也买一万八。你好我好大家好，在市场需求比较旺盛的时候，开发商会采用这类战术。但是如果周边不是一个量级的开发商就只能用挑战的招数了。

　　第三种的需求定价法，往往需要企业对市场上的需求进行深入研究。尤其是有效需求的量的掌控至关重要。是否是有效需求的关键在于买方是否认为他购买的产品是不是有所值，甚至是物超所值。比如从消费者的角度看，如果他认为面对的产品除了一般的同类价值外，还附加了品牌价值，产品创新价值等，将来的升值空间较大，这是他就会确定购买。如此形成的有效需求就会和产品的供应之间形成差值，差值越大定价的灵活性利润率就越高。当然还可以细分，因为项目中的产品类型较多，针对不同层次的需求来制定。开发企业运用此类定价时，常常也是在市场细分的情况下，或者在追求利润最大化的情况下加以运用。一般小开发商很难运用，因为人力物力无法跟上。

　　第四种市场比较定价法。划定区域，寻找同类物业，确定参照物，分析异同点，对对手的定价法进行研究，并形成各个中高低价格参照值，最后根据自己的情况加以调整。此类企业大多数是中小企业，或者到某一新环境，品牌还不为人所知，又想获取行业平均利润以上的回报，常常采取此法。

　　开发企业采用的定价法，常常和他们的生存环境精密相连。在四个阶段即活命、微利、中报、最大化，当企业处于不同的生存状态时他们可能采用的方法不同，有时也许会反其道而行之，但是风险也最大。比如眼下的市场很冷，如果中小地产商采用跟随的办法就可能死得很快，只有半路拦截才能快速回笼微利活命。活得好的开发商可能有较长时间观察，但是如果是现金流有问题，那么，也许回笼资金就决定一切，活命才是最重要。当然，也可以面上跟随暗地里挑战，方法多变，如何运用，存乎一心！

　　其实，所有的道理好说，用的时候很难。只有在面对具体情况的时候，认真加以研究，甚至用多种方法加以沙盘推演，才能最终确定！因为价格的问题实在是太敏感，它就是一个标签，有人看了，觉得正中下怀，有人可能停步流连；有人看了就快速通过。如何抓住停步流连的人，并且将他转化为下单者才是最为重要的。