“金九银十”大幕拉开 是时候出手购房了?
今年的"十一"楼市,这种人头涌涌的热闹可否再现?专家称只要价格调整到位,广州楼市并不乏承接力。李广军摄
从本周开始,一年之中楼市最热闹的时期"金九银十"拉开大幕。从历年来看,"金九银十"都是楼市全年成交最为旺盛的时期,买卖双方都极其看重这一销售旺季。众所周知,今年的楼市整体上陷于低迷,发展商急切地期望通过"金九银十"为全年的销售增添一笔亮色,而观望近一年的购房大军也蠢蠢欲动。这个"金九银十",是出手购房的良机吗?
从目前的情况看,今年"十一"前后极可能创下这一"史上最大供货量":阳光家缘网站上公布的未售住宅套数已经达到4.1万套以上,再加上国庆节前可批出预售证的楼盘以及在国庆期间提前储客的楼盘,广州楼市今年"十一"前后的供应量已经大大超过往年2万多套的水平。到今年7月,广州全市十区商品住宅总成交不过302万平方米,竟不到去年前5个月的成交水平。手头积压产品过多的压力,发展商必须竭尽所能地出货回笼资金。
根据广州市国土房管局最新市场分析报告显示,今年7月广州十区一手住宅均价降至9122元/平方米,降幅达4.7%,是广州今年以来房价最低点。这一价格比去年10月房价最高位时期下跌21%。与此同时,广州楼市成交量已经连续两个月站稳60万平方米关口,显示出在房价下跌的过程中,成交量正逐渐恢复到往年水平。
另据统计,楼价在10000元/平方米以下区段占比在近几个月以来第一次超过60%。合富辉煌研究人士表示,近期广州商品住宅总体均价已经回落至2007年"五一"时的水平,最主流均价区间在8000元至9000元/平方米之间。显著回调的价格再结合在售产品的套型面积缩小,使当前广州在售商品住宅总价下降幅度加大,广州有不少楼盘的房价已进入自住置业者认可的承受价格区间。
随着长达近一年的价格调整,广州市房价已经逐步回调至理性价格区间,积蓄巳久的置业需求正面临较好的入市时机。中原地产研究人士表示:只要卖方肯在价格上让步,市场承接力是没有问题的。
合富辉煌方面表示,面对发展商不断掀起的推售潮,该行建议置业者找准自己在市场中的位置,了解细分市场。置业者须对具体在售产品及其价格对照后,才能准确评估物业价值,决定是否出手。
货量供应
价降,量多,有新货,速来
9月广州楼市吹"集结号"
9月楼市销售大赛业已开战,随着各大小发展商纷纷发力,从总体上看,价格稳降、货量不断增多,新盘陆续入市,已成为9月楼市销售集结的信号。
房价将回落货量很充裕
据阳光家缘数据,7月广州一手住宅成交均价为9122元/平方米,创下今年以来的新低。而8月广州楼市共成交5222套,与7月相比减少了652套,签约面积减少了5.48万平方米。在量价齐跌的情况下,部分开发商或明或暗地对房价进行了适当调整,"降价"已成为9月房价走势的关键词之一。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,广州楼市9、10月份的月成交量可能维持在60万平方米左右,而均价将略有下调。而中原地产项目部总经理黄韬也认同9、10月份房价还会继续走低,价格可能比此前7月的9122元/平方米再跌10%。
在供应量方面,从阳光家缘网的数据,至9月3日,全市即将预售的楼盘有40个,总量为8472套,加上当前可售套数17077套,约2.5万套单位应市,而目前未售套数41050套,是否会在9、10月全数投入市场,还要看市场成交走势。但今年以来各月份成交数据来看,9、10月份的广州楼市的供应量可说相当充裕,为购房者提供了丰富的选择空间。
郊区全新大盘成主力军
富力、保利、恒大、中海、招商地产等大发展商位于郊区全新大盘项目的亮相发售,将为9月的广州楼市带来相当部分的货量。而碧桂园、新世界等位于郊区的几个在售大盘,也有相当新货应市加推。自进入调整期以来,以"低价+品牌"拉动销售量一举成为广州楼市亮点的郊区大盘,可望继续在今年的9、10月楼市大考中获得好成绩。
位于花都空港经济圈的富力金港城,富力地产耗资50亿元打造,8月底业已开放样板房,将在9月份开盘,首推约600套11层小高层洋房产品。而同样位于花都的另一全新大盘,汽车城风神大道与花港大道交汇处的广州保利城预计9月中开盘,目前样板房已经开放,首期推出85-150平方米的两房至四房单位。
招商地产在广州开发的首个大型国际社区、位于华南板块的金山谷项目,将于9月底推出市场,9月中旬开放样板房,首批亮相的产品包括200余套联排和双拼别墅。此外,南沙碧桂园、碧桂园芷兰湾在售洋房单位,也以"3字头"价位获得相当关注。
东部板块方面,除碧桂园凤凰城引领楼市销售热点外,恒大地产位于增城市中新镇的大盘恒大山水城现正接受登记,别墅5400元/平米起,洋房3500元/平米起。
而在大盘汇聚货量较多的金沙洲板块,中海金沙熙岸样板房预计9月初开放,整个项目货量200套左右,9月中首推60套别墅产品,户型在260平米至500多平米之间。
小户型单位扎堆入市
小户型扎堆入市,是9、10月广州楼市的另一特征。随着"90/70"效应逐渐显现,下半年以来广州楼市新推货量中,90平方米以下的中小户型单位所占比例越来越大。在目前楼价盘整成交不振的状态下,以公寓为代表的小户型单位由于总价相对较低,投资价值较高等而获得部分购房者认可,构成了一定的成交比例。
今年下半年以来,广州万科各盘的中小户型单位大量上市。9月万科天景将推出150余套纯中小户型产品,在户型设计上,90余平方米便能设计出三房两厅带入户花园。位于华南板块的广州雅居乐花园,主打"纯粹小户型"和"山居"的全新组团将在9月中露面,全部单位均为75-98平方米之间的两房与三房。
而公寓货量在9月也出现了"井喷"现象。富力地产在推的威尔斯商务公寓是目前珠江新城唯一在售的小户型商务公寓,可享受酒店式公寓居住服务,又具有办公注册的功能。位于员村的赛拉维目前也正主推单身公寓,面积为35-42平方米。位于白云区机场路段的美景国际公寓,也以69-98平方米的两房单位为主。
不但在中心城区,在番禺区同样有两个公寓项目亮相。南沙境界将于9月下旬推出78套45-55平方米的双层复式酒店式公寓。而尚东尚筑则将在9月底推出亚运板块首个投资型国际公寓,面积39-66平方米,货量150套左右。
价格走势
价格回归理性笋盘频频现身
如果研究分析广州楼市从2007年9月到现在的楼价运行轨迹,可以看到一个急转直下的曲线图。可以说,2007年9月是广州楼价疯狂的顶峰。从2003年底开始上涨的楼价,在经过几年的酝酿沉淀之后,在2007年7月开始加速冲顶,在2007年9月底达到顶端。"927"的房贷新政终于勒住了楼价疯涨的态势,从2007年10月至今,广州楼价开始下行回调,12个月的时间里,从"真摔假摔"的讨论到"楼市寒冬"的认定,至此,广州房价从今年5月开始已连续三个月环比出现下跌,其下跌周期刷新了2005年以来四年的纪录,广州楼市的调整走回了理性的基线。
价格渐入理性轨道
回顾这几年广州楼市的价格走势,记者发现,除了2006年在房地产调控政策的影响下,出现过连续两个月环比下跌的状况,在2003年开始的本轮房地产上升通道中,广州房价几乎呈现一路上涨态势。这种趋势在去年前10个月达到巅峰,除3月份房价环比出现下降外,其余各月的房价都是一路飙升。
在2007年10月至今年4月,房地产行业的上升势头开始逆转,广州房价开始涨跌互现。直至今年5月,在成交一路低迷、月均成交连续5个月不足40万平方米、开发商资金链开始紧张的情况下,持续降价的现象才开始出现。5-7月,广州房价环比分别下降了4.3%、9.1%、4.7%。虽然只是连续下降了3个月,也刷新了近四年来广州房价持续下跌周期的纪录。
然而值得关注的是,在房价持续下跌的情况下,7月全市十区一手住宅成交量达到60.56万平方米,已经连续两个月保持在60万平方米以上的水平,接近去年月均67万平方米的正常业绩。根据阳光家缘数据统计显示,8月份全市一手成交总量为5433套,与6、7两个月份的成交量基本持平,总成交量没有出现以前预计的奥运效应暴跌现象。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析:"当楼价降了后,成交量上来了,开发商就不会再大幅度降价,所以可以预期楼价能稳定下来。"
低价笋盘频出
自7月份以来,广州不少新开的楼盘价格踏实不少,甚至让不少买家有笋盘的"惊喜"之感,甚至再现了"日光盘"的销售奇迹。雅居乐的荔尚国际、珠光·小北御景甚至久伏而出的和黄逸翠湾,老城区接二连三开出的新盘,让不少老城的买家陷入"抵买"的狂欢,其中珠光·小北御景在开盘当日竟售出336套。
在销售火热背后的支撑便是价格回归理性后产品的价值体现。老城几个楼盘的开盘价格"平易近人"成为了热销的原动力。在市区的楼价日趋务实的同时,周边区域的楼盘也开始出现"惊喜"。例如花都山前大道的楼盘,洋房已普遍回落到"4字头",甚至个别楼盘的个别户型竟低至"2字头",增城的楼价也开始有"3字头"的主打,一直稳健的番禺区域,打出亚运新村概念的新盘莲花湾畔也打出了"比限价房还低"的广告,开始叫卖"4字头"的产品,记者获悉,该盘的最低价格可能出现"3字头"。
以海珠区为例,7月底以来,不少海珠区楼盘都从特价中寻求价格突破。在颐景华苑以9000元/平方米左右的带装修价出货,两周内报收约100套单位试水成功后。8月份海珠区的主流洋房价格(不包括江景楼盘)也降到了1万-1.1万元/平方米左右,各盘优惠幅度多达1000元/平方米的。而尚东峰景甚至报出了8388元/平方米起的团购价。
7月楼市数据显示,广州1万元/平方米以下的房子成交量大增,即低价房成交比例大增。据阳光家缘数据显示,7月广州成交的一手住宅中1万元/平方米以下的成交量为28.56万平方米,占总成交量的60.6%,这是1万元/平方米以下区段占比在近几个月以来第一次超过60%。另外,1.8万元/平方米以上楼盘成交量占阳光家缘新建商品住宅备案的6.3%,与6月份相比,所占比重有所减少。业内人士表示,今年初广州楼市产品价格结构的变化,除了限价房的冲击之外,开发商对价格预期的回调也功不可没。(记者 王昊 李广军 关丽)
从本周开始,一年之中楼市最热闹的时期"金九银十"拉开大幕。从历年来看,"金九银十"都是楼市全年成交最为旺盛的时期,买卖双方都极其看重这一销售旺季。众所周知,今年的楼市整体上陷于低迷,发展商急切地期望通过"金九银十"为全年的销售增添一笔亮色,而观望近一年的购房大军也蠢蠢欲动。这个"金九银十",是出手购房的良机吗?
从目前的情况看,今年"十一"前后极可能创下这一"史上最大供货量":阳光家缘网站上公布的未售住宅套数已经达到4.1万套以上,再加上国庆节前可批出预售证的楼盘以及在国庆期间提前储客的楼盘,广州楼市今年"十一"前后的供应量已经大大超过往年2万多套的水平。到今年7月,广州全市十区商品住宅总成交不过302万平方米,竟不到去年前5个月的成交水平。手头积压产品过多的压力,发展商必须竭尽所能地出货回笼资金。
根据广州市国土房管局最新市场分析报告显示,今年7月广州十区一手住宅均价降至9122元/平方米,降幅达4.7%,是广州今年以来房价最低点。这一价格比去年10月房价最高位时期下跌21%。与此同时,广州楼市成交量已经连续两个月站稳60万平方米关口,显示出在房价下跌的过程中,成交量正逐渐恢复到往年水平。
另据统计,楼价在10000元/平方米以下区段占比在近几个月以来第一次超过60%。合富辉煌研究人士表示,近期广州商品住宅总体均价已经回落至2007年"五一"时的水平,最主流均价区间在8000元至9000元/平方米之间。显著回调的价格再结合在售产品的套型面积缩小,使当前广州在售商品住宅总价下降幅度加大,广州有不少楼盘的房价已进入自住置业者认可的承受价格区间。
随着长达近一年的价格调整,广州市房价已经逐步回调至理性价格区间,积蓄巳久的置业需求正面临较好的入市时机。中原地产研究人士表示:只要卖方肯在价格上让步,市场承接力是没有问题的。
合富辉煌方面表示,面对发展商不断掀起的推售潮,该行建议置业者找准自己在市场中的位置,了解细分市场。置业者须对具体在售产品及其价格对照后,才能准确评估物业价值,决定是否出手。
货量供应
价降,量多,有新货,速来
9月广州楼市吹"集结号"
9月楼市销售大赛业已开战,随着各大小发展商纷纷发力,从总体上看,价格稳降、货量不断增多,新盘陆续入市,已成为9月楼市销售集结的信号。
房价将回落货量很充裕
据阳光家缘数据,7月广州一手住宅成交均价为9122元/平方米,创下今年以来的新低。而8月广州楼市共成交5222套,与7月相比减少了652套,签约面积减少了5.48万平方米。在量价齐跌的情况下,部分开发商或明或暗地对房价进行了适当调整,"降价"已成为9月房价走势的关键词之一。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,广州楼市9、10月份的月成交量可能维持在60万平方米左右,而均价将略有下调。而中原地产项目部总经理黄韬也认同9、10月份房价还会继续走低,价格可能比此前7月的9122元/平方米再跌10%。
在供应量方面,从阳光家缘网的数据,至9月3日,全市即将预售的楼盘有40个,总量为8472套,加上当前可售套数17077套,约2.5万套单位应市,而目前未售套数41050套,是否会在9、10月全数投入市场,还要看市场成交走势。但今年以来各月份成交数据来看,9、10月份的广州楼市的供应量可说相当充裕,为购房者提供了丰富的选择空间。
郊区全新大盘成主力军
富力、保利、恒大、中海、招商地产等大发展商位于郊区全新大盘项目的亮相发售,将为9月的广州楼市带来相当部分的货量。而碧桂园、新世界等位于郊区的几个在售大盘,也有相当新货应市加推。自进入调整期以来,以"低价+品牌"拉动销售量一举成为广州楼市亮点的郊区大盘,可望继续在今年的9、10月楼市大考中获得好成绩。
位于花都空港经济圈的富力金港城,富力地产耗资50亿元打造,8月底业已开放样板房,将在9月份开盘,首推约600套11层小高层洋房产品。而同样位于花都的另一全新大盘,汽车城风神大道与花港大道交汇处的广州保利城预计9月中开盘,目前样板房已经开放,首期推出85-150平方米的两房至四房单位。
招商地产在广州开发的首个大型国际社区、位于华南板块的金山谷项目,将于9月底推出市场,9月中旬开放样板房,首批亮相的产品包括200余套联排和双拼别墅。此外,南沙碧桂园、碧桂园芷兰湾在售洋房单位,也以"3字头"价位获得相当关注。
东部板块方面,除碧桂园凤凰城引领楼市销售热点外,恒大地产位于增城市中新镇的大盘恒大山水城现正接受登记,别墅5400元/平米起,洋房3500元/平米起。
而在大盘汇聚货量较多的金沙洲板块,中海金沙熙岸样板房预计9月初开放,整个项目货量200套左右,9月中首推60套别墅产品,户型在260平米至500多平米之间。
小户型单位扎堆入市
小户型扎堆入市,是9、10月广州楼市的另一特征。随着"90/70"效应逐渐显现,下半年以来广州楼市新推货量中,90平方米以下的中小户型单位所占比例越来越大。在目前楼价盘整成交不振的状态下,以公寓为代表的小户型单位由于总价相对较低,投资价值较高等而获得部分购房者认可,构成了一定的成交比例。
今年下半年以来,广州万科各盘的中小户型单位大量上市。9月万科天景将推出150余套纯中小户型产品,在户型设计上,90余平方米便能设计出三房两厅带入户花园。位于华南板块的广州雅居乐花园,主打"纯粹小户型"和"山居"的全新组团将在9月中露面,全部单位均为75-98平方米之间的两房与三房。
而公寓货量在9月也出现了"井喷"现象。富力地产在推的威尔斯商务公寓是目前珠江新城唯一在售的小户型商务公寓,可享受酒店式公寓居住服务,又具有办公注册的功能。位于员村的赛拉维目前也正主推单身公寓,面积为35-42平方米。位于白云区机场路段的美景国际公寓,也以69-98平方米的两房单位为主。
不但在中心城区,在番禺区同样有两个公寓项目亮相。南沙境界将于9月下旬推出78套45-55平方米的双层复式酒店式公寓。而尚东尚筑则将在9月底推出亚运板块首个投资型国际公寓,面积39-66平方米,货量150套左右。
价格走势
价格回归理性笋盘频频现身
如果研究分析广州楼市从2007年9月到现在的楼价运行轨迹,可以看到一个急转直下的曲线图。可以说,2007年9月是广州楼价疯狂的顶峰。从2003年底开始上涨的楼价,在经过几年的酝酿沉淀之后,在2007年7月开始加速冲顶,在2007年9月底达到顶端。"927"的房贷新政终于勒住了楼价疯涨的态势,从2007年10月至今,广州楼价开始下行回调,12个月的时间里,从"真摔假摔"的讨论到"楼市寒冬"的认定,至此,广州房价从今年5月开始已连续三个月环比出现下跌,其下跌周期刷新了2005年以来四年的纪录,广州楼市的调整走回了理性的基线。
价格渐入理性轨道
回顾这几年广州楼市的价格走势,记者发现,除了2006年在房地产调控政策的影响下,出现过连续两个月环比下跌的状况,在2003年开始的本轮房地产上升通道中,广州房价几乎呈现一路上涨态势。这种趋势在去年前10个月达到巅峰,除3月份房价环比出现下降外,其余各月的房价都是一路飙升。
在2007年10月至今年4月,房地产行业的上升势头开始逆转,广州房价开始涨跌互现。直至今年5月,在成交一路低迷、月均成交连续5个月不足40万平方米、开发商资金链开始紧张的情况下,持续降价的现象才开始出现。5-7月,广州房价环比分别下降了4.3%、9.1%、4.7%。虽然只是连续下降了3个月,也刷新了近四年来广州房价持续下跌周期的纪录。
然而值得关注的是,在房价持续下跌的情况下,7月全市十区一手住宅成交量达到60.56万平方米,已经连续两个月保持在60万平方米以上的水平,接近去年月均67万平方米的正常业绩。根据阳光家缘数据统计显示,8月份全市一手成交总量为5433套,与6、7两个月份的成交量基本持平,总成交量没有出现以前预计的奥运效应暴跌现象。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江分析:"当楼价降了后,成交量上来了,开发商就不会再大幅度降价,所以可以预期楼价能稳定下来。"
低价笋盘频出
自7月份以来,广州不少新开的楼盘价格踏实不少,甚至让不少买家有笋盘的"惊喜"之感,甚至再现了"日光盘"的销售奇迹。雅居乐的荔尚国际、珠光·小北御景甚至久伏而出的和黄逸翠湾,老城区接二连三开出的新盘,让不少老城的买家陷入"抵买"的狂欢,其中珠光·小北御景在开盘当日竟售出336套。
在销售火热背后的支撑便是价格回归理性后产品的价值体现。老城几个楼盘的开盘价格"平易近人"成为了热销的原动力。在市区的楼价日趋务实的同时,周边区域的楼盘也开始出现"惊喜"。例如花都山前大道的楼盘,洋房已普遍回落到"4字头",甚至个别楼盘的个别户型竟低至"2字头",增城的楼价也开始有"3字头"的主打,一直稳健的番禺区域,打出亚运新村概念的新盘莲花湾畔也打出了"比限价房还低"的广告,开始叫卖"4字头"的产品,记者获悉,该盘的最低价格可能出现"3字头"。
以海珠区为例,7月底以来,不少海珠区楼盘都从特价中寻求价格突破。在颐景华苑以9000元/平方米左右的带装修价出货,两周内报收约100套单位试水成功后。8月份海珠区的主流洋房价格(不包括江景楼盘)也降到了1万-1.1万元/平方米左右,各盘优惠幅度多达1000元/平方米的。而尚东峰景甚至报出了8388元/平方米起的团购价。
7月楼市数据显示,广州1万元/平方米以下的房子成交量大增,即低价房成交比例大增。据阳光家缘数据显示,7月广州成交的一手住宅中1万元/平方米以下的成交量为28.56万平方米,占总成交量的60.6%,这是1万元/平方米以下区段占比在近几个月以来第一次超过60%。另外,1.8万元/平方米以上楼盘成交量占阳光家缘新建商品住宅备案的6.3%,与6月份相比,所占比重有所减少。业内人士表示,今年初广州楼市产品价格结构的变化,除了限价房的冲击之外,开发商对价格预期的回调也功不可没。(记者 王昊 李广军 关丽)
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