主题：寻找地产新政下的楼市未来

　　主讲嘉宾：

　　蔡穗声 广东省房地产行业协会会长

　　贾士军 广州大学教授、广东省房地产行业协会专家委员会委员

　　徐建平 广州中地行投资咨询有限公司董事长

　　韩世同 寒桐投资顾问有限公司总经理、资深地产专家

　　PART1：地产新政能否救市？

　　徐建平：新政出台不是政府救房地产商，而是救整个中国经济，房地产在国民经济中占重要作用。中央新政出台后银行放松了消费贷款，后续央行还会有开放金融的新政策

　　贾士军：对于救市的作用先从广州谈起，看市场基本面，主要是供需状况。先界定范围，研究包括的是广州十个区，不包括从化、增城。由于统计口径的原因，有关数据指房地产，即包括商品住房、商铺、写字楼等用途，不只商品住房。从广州统计局的信息网了解到，2007年广州市大约有400万平方米的面积没有销售；而2007年广州房地产施工面积是7758.64万平方米，超越2004年-2006年三年均值(4836万平方米)约3000万平方米，是2005年的1.6倍，市场供应量与潜在市场供应量过大。同时，2005年-2007年的需求面积基本稳定在1300万平方米，市场供应量与市场需求量矛盾尖锐。楼价归根结底与供需状况是直接相关的，如果供不应求价格就要朝上走，反之价格下调。现在供远大于需，楼价应该向下。新政只是起到了信号的作用，救市是远远不够的。

　　蔡穗声：广州市一手房住宅这几年销售的情况，大体每年是800-900万平方米左右，住宅占商品房的比例为80％左右。

　　供应量主要看竣工量，2005-2007年竣工量是低于销售量。今年开始出现另外一种情况，销售量低于竣工量。今年竣工量大过前几年，因为2006年、2007年房地产高涨后，广州市政府多供应了土地，加上开发商的扩张，今年住宅供应量肯定比前几年要多，今年的销售量要比前几年低，大概要少1/3。全省前三季度的住宅是四年内首次出现空置率上升，上升了12％，广州市的空置率也是增加的。明年的供应量会减少，竣工量下降跟销售是否吻合，现在还很难判断，需要市场检验。房地产业长期来说是供不应求的，不但是在中国，群众对住房的需求肯定是快过土地的供应量，房地产最大的制约就是土地。因此就可以理解，为什么房价总体来说是上涨的，短期内例如1-3年内，在局部地区会出现供大于求，需求是很复杂的因素，有些需求是可以延时或者是收缩的。

　　韩世同：新政降低交易环节的税费，只是针对首次置业和90平方米以下的购买者，对解决中低收入购房者有一定的帮助，但要起到刺激住房消费，光靠这方面的政策是不够的。我认为广州首次置业者很多都可以购买限价房了，所以新政刺激市场有效消费效果有限。

　　PART2：地产商如何稳市？

　　徐建平：房地产行业在未来的二十年仍然看好。无论哪个低潮后的发展都是高过上一次的低潮，去年楼价高了，经过现在的调整，现在的低点也比1995年、1996年的低点要高得多，楼价低点不断上抬。

　　不是开发商不降价，而是不知道降到多少才可以。开发商不知道降到怎样的价位上才可以满足眼前的现金流。如果继续下降，现金流还是达不到，是否还要下降，不知道底在哪里。要看明年的情况，降价的空间和总量比较有限。目前影响楼价的因素既有市场的，也有政府的。

　　贾士军：今年广州楼市供需的矛盾是非常突出的，是1995年以来最突出的一年。

　　我认为开发商只能自救。政府在市场中只能顺势而为，起到催化剂和促进的作用，取消五年出让房屋税收的问题也不能扭转楼市下跌趋势，关键还是房价要下降，人们有能力购买才可以消化这么多的供应量。降价不一定所有的地产商都能接受。地产商降价才可以救自己。降到多少才是地产商的底线？这个问题很难回答，降价也有副作用，买家的心态是买涨不买跌的。

　　地产商与其慢慢降价还不如一出手就大动作。慢慢降价，消费者就会认为再等一下，价格还会下降。别的地产商降得少，你大幅度地降价，给消费者一种惊喜，他们就会认为是值得的，如果现在不购买以后就没有机会了。

　　蔡穗声：房价不是简单的商品价格而是资产的价格，这是很重要的。例如广州的均价是10000元/平方米，有的企业卖8000元/平方米，很多的买家都集中购买这样的楼盘。如果所有企业都卖8000元/平方米，是否都能够卖出去？不是的，因为社会对房价的预期心理同步下降了，希望房价低于8000元/平方米。怎么办？还能降吗？

　　珠江新城去年的均价是2.3万元/平方米，今年只有1.3万元/平方米左右，降到位没有，这是很难回答的问题。就像股票一样，现在到了1800点，是到位还是没有到位，没有哪个专家可以给答案，答案是在市场。需要注意，降价太多也不好，例如一个楼盘半年前的价格跟半年后的价格相差了10万-20万元，购买的人是高兴了，节省了10万-20万元，原来购买的业主就不高兴了。

　　房价降和涨是客观的，不取决于我们和更多人支持或反对。政府的政策作用也不是无限的，不然世界上就没有经济衰退了。但是好的政策可以使经济下滑缓和一点，损失得少一点，平缓一点，政策不好下滑得就更加猛烈。理想的状态是房价稳步上升，但实际并非如此，楼价是有规律的，该跌就跌，该涨就涨，不是我们可以改变的。

　　韩世同：地产商是否降价，要关注周期性，周期来了，金融海啸来了，不想降价也要降价。王石说，老虎来了，一个人在拼命跑，另外一个人说跑什么，跑得过老虎吗，那个人说我跑过你就可以了。但金融海啸来了，仅仅跑过后面的几个人还是很不够的。房地产企业现在面临的形势是严峻的。

　　PART3：消费者该出手了吗？

　　徐建平：今年楼市竣工量高于销售量，存量是增加的，但同时要看到2008年建设量是下降的，新政出台，消化量会加大。因此入市的机会就在眼前，买楼不可能买到最低点的。

　　土地价格未来的趋势是走低还是走高，这是房地产开发的基本数据，消费者应该理性判断。土地的价格公布了，消费者算一下就可以知道，例如珠江新城土地获得的成本价格是七八千元，加上营建费用、税收成本大约是五六千元，就会达到一万三、一万四元，还有多少机会可以购买到这样的楼盘呢？

　　蔡穗声：每个人都想在高价的时候出货，在低价的时候买入，这是理想的状态，实际上是不可能做到的。

　　房地产和股票以及其他的资产中，对于一般的居民来说，大家都公认一点，房地产的资产相对于别的资产，对于一般居民来说是比较稳定的，虽然也下跌，但是下跌得没有股票那么凶。

　　而且房屋居住了几年，上涨后卖也可以，自己居住或者是出租都可以的，一般认为房地产产品是相对于其他的资产，还是保值增值比较好的资产。

　　贾士军：现在楼市买卖双方处在对立状态，价格低了不愿意卖，高了不愿意买。消费者目前可以做的策略就是观望。要观望多久？楼价要由市场确定，谁可以确定股票多少点是底呢？

　　韩世同：现在对于急于购买房屋又有能力购买房屋的人，可以出手了。但是如果钱不够的话，就不要着急，等一下，也可以等政府的限价房或者是二手房。

　　大家都知道股市是低迷的，为什么购买的人很少，这跟人性是有很大的关系，巴菲特说别人贪婪的时候他要恐惧，别人恐惧的时候他要贪婪，如果可以做到这一点，他就是超人。去年10月的买房者在很长一个阶段都不会赚钱的。因此购买房屋也存在时机的问题。