近日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，政府将有更为有力的手段促进住房消费，二套房政策的调整也在考虑之中。这样的信号被理解为二套房政策松绑在即。可是真正的松绑并未出现，根据最近的相关报道，各大银行对于二套房享受优惠利率与低比例首付的“新政”相当谨慎，虽然“私下放开”的新闻不断，但得到并未得到银行认可。

　　在本次政策调整中明确提出“居民改善性普通自住房应当享受相关政策优惠”，而此前严格的二套房认定规则成了“改善性普通自住房”难以执行的最大障碍。这种尴尬背后体现出政策制定之时缺乏对政策退出时机的考虑。

　　政府政策按照性质可以划分为长期稳定政策和短期相机处理方案，长期政策应注重宏观性、稳定性和包容性，它注重的是框架合理，它的完善有赖于长期运行过程中的补充。而短期政策则目的性明显、内容可操作性强，应该有着明确的进入退出规则。

　　“二套房政策”就是一个标准的短期应急方案。它出台于房价上涨最为迅速的2007年9月，虽然仅由银行主管部门发布，但其背后显示明显的宏观政策倾向，即遏制房价过快上涨，防止住房市场大起大落。从结果上看，该政策效果明显，多方面的原因打压之下全国房价呈现普跌的趋势。

　　抑制房价不可能成为长期的政策导向，它只能短期存在，所以二套房政策必然会在一个时点退出。对于时间点的预测容易陷入赌博式的无谓争吵，但暧昧的态度损失着市场的信心。房地产市场受信心影响明显，暧昧的政策在房价上涨周期催高房价而在房价泡沫破灭时加速其下滑。目前就应该去除房地产市场上蔓延着的各种不确定性，二套房政策正是其中之一。

　　一个合理可操作的退出规则能极大地减少二套房政策变动带来的各种不确定性。对于具体操作而言，首先我们应该采纳数量化的指标体系，如果房价过快上涨是二套房政策出台的理由，那么房价的下跌或是涨幅的放慢就应该令二套房政策退出。这里就需要一个具体的数量指标，它一方面能够锁定市场预期，另一方面更能加速市场调整过程并合理化调整的幅度。在指标不明的情况下只能依靠市场自身调整，这样可能会使得政策到来时趋势已经开始反转。

　　二套房政策之所以难以放松而又暗潮涌动，一个重要的原因便是各地的房地产市场情况不同。深圳等房价过快上涨或有效需求不足的城市，在2008年房价下跌幅度较大，需要二套房政策调整刺激楼市回暖。而另外一些房价涨幅不大或是刚性需求较强的城市则对二套房松柏不那么迫切，冷暖不一造成了政策犹豫不决。其实房地产市场与地方相关性较大，可以考虑让地方视具体情况制定相应政策，全国性统一的收紧放松容易“误伤”到大量真实的购房者。如果各地按照自身情况设定不同的出发点(可以是具体的房价，也可以是一定水平的成交量)，在此水平之下则二套房政策松绑，既切合地方实际，也省去了过多的协调。