见习记者 邱岩

　　近两个月来，榕城的二手楼市终于及时踩住了刹车，开始摆脱持续低迷的颓势，环比成交量呈现出逐月回升的势头，楼市新政的影响，在历经了四个月的“消化”后，似乎已渐渐消散。

　　一些业内人士对二手房的后市回暖纷纷表示看好，但同时，也有部分专家对后市持谨慎态度。那么，究竟是哪些助力将二手楼市重新推向上坡，福州的二手房市场，真的已经“触底反弹”，准备“卷土重来”了吗？

　　市场

　　成交量上涨 “反价”抬头

　　在号称“史上最为严厉楼市政策”实施4个月之后，随着调控的利空效力逐步释放， 7月起，自 榕城二手楼市整体成交量开始小幅回升。

　　据福州市7月份的二手房指数显示，市区二手房成交量环比上升7.14%，部分中介的成交量甚至上升了60%，在持续两个月的下滑之后，成交量出现了企稳的迹象，尽管与去年同期相比仍有较大差距但能够止住下滑的趋势让不少中介公司看到了市场回暖的希望。

　　而8月份截至31日，从各个中介的反馈情况来看成交量与7月份相比，又有10%~20%左右的上涨，门店也不再冷清，前来咨询的顾，客数量不断增多。， “7月份以前，能够卖出去的大多是性价比较高的房源，而现在只要是和市场价相符的房源，都十分抢手。”，福州朝阳房产总经理刘强向记者透露，除成交量上涨外，部分二手房的“反价”现象也开始抬头，即二手房的卖家认为自己原先定价太低，因而随行就市，抬高单价。

　　成交量的“明升”与二手房价的“暗涨”，似乎都在预示着福州二手楼市的回暖已是“大势所趋”。

　　助力

　　观望潮回落刚需流涌入

　　据了解，从7月份二手房指数分析，在购房人群年龄分布上，年龄在21至30岁的人群占比达34.86%，他们既是购房大军的主力，也是不受新政影响的刚性需求购房群体。“这一比例随着8月份成交量的进一步回升，将会继续扩大。”业内人士林先生表示，楼市调控已逾百日，尽管期间成交量大幅下滑，但均价并未如期下跌，促使部分刚性需求购房者的观望情绪降温，纷纷入市，因此形成了7、8两月二手楼市的集中放量。

　　对此，麦田房产总经理黄少华进一步分析道，与一手房的开发商统一定价不同，二手房的定价属于卖家的个人行为，因此无论是从配套设施还是楼盘质量上看，都没有一个明确的定价标准，“所以周边区域的一手房均价，就成为二手房定价的风向标”。

　　随着近期各大楼盘开盘旺销的火热场面再现，又再度刺激了部分观望者的“恐涨”心理。采访中，一位正欲签约二手房的张先生就告诉记者，从新政开始到现在，二手房的价格已经逐渐由波动转向平稳，为了避免市场反弹，只要看到合适房源就打算出手。“从市场反应来看，二手房的涨幅比一手房更早、更明显，这也体现了刚性需求购房群体的敏感性。”黄少华补充道。

　　租售比上升助推二手楼市

　　除了二手房价并未如期大跌之外，近段时间以来，房租的上涨也让部分观望者动了买房的念头。

　　租在鼓楼区的小陈给记者算了一笔账：根据目前福州市区的房租行情来看，一套中等装修的三室一厅房间，每月房租大约在2000元以上，而城区周边买一套80m左右的二手房， 30年按还贷，月供大概在2000~2500元上下，这样算来，月租并不比月供“温柔”多少。“由于通胀压力的持续增长，再加楼市调控后，许多人选择继续租房观望，客观上也加剧了租房供应的紧张局面，市区房租普遍上升了15%左右。”刘强称，虽然在城区内租房更为便利，但拥有一套自己的房子显然更符合广大购房者的愿望，因此，租售比就成为他们权衡是否买房的重要指标。

　　“无论楼市如何浮沉，房租始终保持着缓慢上涨趋势，而这段时间来的房租‘飙升’，加上调控政策利空的陆续释放，提高了购房者对租售比的心理预期。”国广一叶·点房置业董事长叶斌认为，从长远来看，租售比作为反映楼市投资价值的指标之一，一旦市场真正回暖，房价出现反弹，租售比或将迅速回落。

　　也是出于这种担忧，一些观望者才放下“矜持”，果断出手。

　　后市

　　“回暖论”尚待时间检验

　　连续两月喜人的成交业绩，令许多二手房中介开始展望销售旺季的来临。

　　“按照往年的规律，9月到12月是传统的旺季，这一阶段气温回落，中秋、国庆等节庆日密集，准备婚房的人也不在少数。”黄少华指出，随着人们持币观望的情绪降温，看房人数增加，市场回暖也是预料之中。

　　然而，对二手楼市“触底反弹”持谨慎态度的也不乏其人。据相关媒体报道，近期福州部分银行再提首套房贷利率，其中二手房首套房贷款利率最低只能9折，这使得原本逐渐明朗的二手楼市又变得“扑朔迷离”。

　　“从中央所展示的调控决心，以及近期的一些动作来看，调控趋紧的态势不会改变，调控的压力依旧存在。”叶斌提醒道，二手市场受到政策层面的影响更大。例如二手楼市中大部分是自住购房者，多数依靠银行按揭，而二手房首套房贷利率提高后，可能会打击人们的购房热情。

　　“同时，要分析二手楼市的发展趋势，最少应该观察3个月以上的成交数据”，业内人士林先生亦分析道，当前，房地产调控政策形势还尚未完全明朗，多方力量仍在博弈之中，短期内房价仍有下探的可能。

　　因此，二手楼市是否真正回暖，还需进一步观察，购房者也不应急于一哄而上，造成市场“虚高”，理性回归市场的本位，才是楼市健康发展的正道。