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今日操盘必读:3月20日财经证券要闻及简评

手机免费访问www.cnfol.com2014年03月20日 08:39 中金在线/财经编辑部  查看评论
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  一、重要新闻点评

  媒体称楼市供需格局已经逆转 房价整体将下行


  2014年3月的楼市,并未像往年一样出现一个小阳春。

  截至3月中旬,各地楼市成交平淡,包括一线城市在内的市场均出现了强烈的观望情绪,北京(楼盘)、广州(楼盘)甚至出现个别项目降价促销或低价入市。

  如果说2月份杭州(楼盘)德信降价还是小开发商的个别事件,那么3月份以来万科、保利等大型地产商在一线城市的促销动作,则可能预示了新一轮房地产下行周期的到来。

  多位地产界人士认为,今年楼市成交整体下滑已基本成为定局,而房价,在全国范围内也可能出现同比下跌。

  3月楼市倒春寒

  3月13日,上海(楼盘)易居房地产研究院报告指出,前2个月行业多项指标“异动”降温。1-2月,土地成交量增幅小幅收窄,成交价格处于高位;房地产投资增速整体平稳,新开工面积增速下行明显;商品房销售增幅大幅回落,价格小幅下降;房企资金增幅放缓,国内贷款占比上升。

  3月18日,国家统计局数据显示,2月70大中城市房价环比上涨的城市个数减少5个,持平的城市个数增加7个,涨幅略有回落。

  CRIC分析师马千里认为,就整体市场来看,房价增速明显放缓。在关键的3月上旬,市场并没有出现如多数人预期的“小阳春”,购房者保持了较为谨慎的观望态度。

  就城市而言,之前人们以为“不会降价”的一线城市也出现了房价松动。京沪穗深一线城市房价增速明显下滑,自2013年四季度以来,四个城市同比增幅首次全部回落至20%以下,与其他城市的房价涨幅差距也在明显缩小。

  “2014年的春季楼市有点冷,倒春寒迹象明显。”北京中原地产市场总监张大伟说,北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转为观望,购房者害怕高点入市,遭遇后期价格调整。

  多家分析机构认为,进入3月,银行“钱紧”并没有得到根本性的好转,往年年初银行信贷政策的放松在2014年并没有如期出现,取而代之的是房贷政策的持续收紧、首套房和二套房贷款利率上浮等。2014年年初,从杭州开始,常州(楼盘)、济南(楼盘)、广州等城市先后传出楼盘降价消息,购房者观望情绪发酵。

  数据显示,房企在3月上旬还在对企业全年策略进行调整,并未开始集中供应。不过,一些房企已有意加快供应,甚至提前开盘。

  开发商降价跑量为上

  3月份出现的新变量莫过于一线城市龙头开发商的降价或低价入市行动。

  以北京为例,此前的市场预期是全国房价下跌,北京也不会跌。而在本周,北京住总万科橙开盘售价为2.1万元/平方米,远低于预期的精装修2.6万元/平方米,刨去装修的因素后,单价也低于预期3000元/平方米。

  在广州,保利地产  (600048 股吧,行情,资讯,主力买卖)旗下的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成首付优惠活动。首次置业者,首付1成,剩余部分可分4个月付清,二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。

  苏州(楼盘)万科城则单价直降一千。分析人士称,万科城项目所在的吴中区,区域存量达230.34万平方米,在苏州外围区域中是最高的,在1、2月市场平淡的背景下,万科拿出85平方米的户型降价跑量,是一种比较稳妥的销售策略。

  张大伟说,从春节过后北京这一轮新建住宅刚需项目的定价来看,房企与客群之间的博弈已出现微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风,供需格局已经悄然生变。2013年北京单价2万左右的刚需项目,供需比基本是1:4,目前已降低到1:2。预计3月份也很难升温。

  CRIC分析师杨小贝指出,开发商若想在上半年实现业绩的突破,选择跑量销售的策略更为稳妥。

  供需结构正在逆转

  张大伟提醒,2014年最值得关注的变量之一是楼市供求之间关系的变化。

  野村证券称,中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求。按照价值来衡量,2013年中国土地出让金飙升52.4%,首次超过4万亿元。按照面积来衡量,野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%,二线城市3.7%,三四线城市上升23.2%;按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将进一步加剧供需失衡状态。

  目前,房地产业界对于三四线城市将出现调整的观点基本已无异议,而对于一线和热点二线城市房价是否会跌,还有很大的分歧。

  深圳(楼盘)一家大型地产商人士说,如果市场进入调整,一线城市也不能幸免,顶多是调整幅度大小的问题。

  深圳中原数据显示,深圳大户型公寓目前已出现滞销现象,库存高企,足以消化3年。

  张大伟分析,从供应端来看,2013年全国一线城市土地成交额创历史新高,达到了5127亿,土地价格也创新纪录,这种情况下企业负债明显提高,利润率下滑,即使市场不景气,企业也没办法捂盘,而必须上市。

  从需求端来看,一线二线城市的需求实际上并不刚性,大部分购房者都是借助贷款等信贷工具,一旦信贷收紧,需求可能会明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望,出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。

  简评:由于14年央行持续执行温和偏紧的货币信贷政策、近几周来再度持续正回购收回流动性和13年下半年开始的流通性紧缩的连带影响,14年初期银行货币市场就出现了紧张,这直接到了房地产信贷市场的紧缩以及银行对楼市贷款的缩进,这必然会导致开发商的资金紧张,特别是一些中小开发商。加上杭州部分楼盘开始出现了降价的传导效应之下,确实出现了部分地区房地产价格的滞涨和下跌。不过从目前各地方政府财政对于土地市场的依赖来看,短时间内房价出现持续下行的可能性不大,不过整体的上涨幅度必然会放缓。

  美联储将QE缩减100亿美元 放弃6.5%失业率门槛

  美联储3月FOMC声明:维持联邦基金利率目标区间在0~0.25%不变,缩减每月购债规模至550亿美元。将从4月开始,每月购买250亿美元MBS和300亿美元美国国债。鉴于失业率接近6.5%,委员会更新了前瞻指引。

  FOMC声明第一时间要点汇总:

  美联储放弃6.5%的失业率加息门槛。

  美联储大多数官员认为首次加息是在2015年。

  FOMC将会考量在就业和通胀上“更大范围的信息”。

  FOMC表示,就算通胀和失业恢复到正常水平,利率也很可能“在一段时间里”低于4%的长期均衡水平。

  FOMC认为经济中“存在充足的潜在复苏势头”。

  美联储官员关于利率的预期情况:

  16名官员中的15人预计到2014年底利率处于或低于0.25%。

  16名官员中的11人预计到2015年底利率处于或低于1.00%。

  16名官员中的9人预计到2016年底利率低于2.25%。

  只有1名官员预计2014年加息。

  大多数官员,16人中的13人,预计2015年开始加息。

  2名官员认为2016年开始加息。

  1月会议以来,美国联邦公开市场委员会(FOMC)得到的信息显示,冬季的几个月内,美国经济活动增速放缓,部分是由于天气原因。劳动力市场指标好坏不一,但总的来说表现出进一步改善。然而,失业率仍处于高位。家庭支出和商业固定投资加速增长,但房地产部门的复苏仍然缓慢。财政政策对经济增长有抑制作用,但这种作用正在消退。通胀水平一直处于美联储长期目标之下,但长期通胀预期仍保持稳定。

  与美联储的使命相一致,FOMC委员会寻求就业水平最大化和价格稳定。委员会预计,在适度宽松的货币政策下,经济活动将以温和速度扩张,劳动力市场会持续缓慢改善。委员会认为,未来经济和就业市场的风险接近于平衡。委员会意识到,通胀水平依然处于2%的目标之下,这可能会对经济表现构成一定的风险,委员会正在密切监控通胀水平的变化情况,寻找中期内通胀重回目标水平的迹象。

  委员会认为,目前经济大环境有足够的力量支撑劳动力市场持续改善。自美联储推出资产购买计划以来,美国朝着最大化就业前进,劳动力市场前景在改善,因此委员会决定进一步适度地缩减资产购买规模。从4月开始,委员会将每月购买250亿美元MBS(此前为300亿美元)和300亿美元美国长期国债(此前为350亿美元)。委员会将继续遵守所持有债券到期再投资买入的滚动投资原则。委员会认为,继续增持长期债券能够令长期利率承压下行,支持抵押贷款市场,从而使得整个金融市场获得宽松的货币条件。这样将会推动更强劲的经济复苏,并能保证随着时间的推移,通胀率与美联储目标水平一致。

  在未来的几个月里,美联储将持续关注经济和金融发展状况。美联储将继续购买国债和贷款抵押证券,还将适时地动用其它必要的货币政策工具,来实现价格稳定背景之下的劳动力市场的实质性改善。如果未来经济数据显示,劳动力市场的改善程度与美联储的预期一致,且通胀朝着长期目标水平前进,委员会可能会在未来的会议上进一步缩减资产购买规模。不过,资产购买计划并非预先设定的,委员会作出的资产购买决定与对劳动力市场和通胀的展望相关联,与此同时,委员会还会权衡资产购买的成本与收益。

  委员会重申,为支持就业最大化和价格稳定,高度宽松的货币政策仍将维持相当一段时间。对于将联邦基金利率维持在0~0.25%有多久,委员会将评估实际与预期情况,看是否朝着美联储最大化就业和2%通胀目标前进。委员会在评估过程中,将考虑广泛的信息,包括劳动力市场情况、通胀压力指标、通胀预期和金融环境发展的相关信息。基于对这些因素的评估,委员会认为,在资产购买计划结束后,假定长期通胀预期牢牢受固,将联邦基准利率维持在当前目标范围内相当长时间是合适的,特别是当前通胀水平持续低于2%。

  当委员会决定开始退出宽松政策时,将采取平衡的方式,与就业最大化和通胀2%的长期目标一致。目前,委员会预计,即使就业和通胀率接近目标水平,经济状况可能使得美联储将联邦基金利率仍维持在低位一段时间,低于委员会认为的长期正常水平。

  鉴于失业率接近6.5%,委员会更新了前瞻指引。委员会更改前瞻指引不意味着近期声明中阐述的货币政策意图改变了。

  FOMC货币政策中投票赞成行动的人是:主席耶伦(Janet L. Yellen, Chairman);副主席杜德利( William C. Dudley, Vice Chairman); Richard W. Fisher; Sandra Pianalto; Charles I. Plosser; Jerome H. Powell; Jeremy C. Stein; and Daniel K. Tarullo。投票反对行动的是Narayana Kocherlakota,他支持声明第六段内容,但反对第五段内容,认为这段话削弱了委员会的可信度。

  华尔街见闻注:1月FOMC会议声明对这段话的表述是:“只要失业率仍然在6.5%以上、未来一至两年内通胀水平都不超过2%长期目标以上0.5个百分点(即通胀不超过2.5%)、且长期通胀预期稳定,那么,保持目前0~0.25%的超低利率就将是合适的。”(.华.尔.街.见.闻)

  简评:就在大家都在担心中国经济以及全球经济复苏问题的时候,作为全球大佬的美国给出了他的态度--美联储将QE缩减100亿美元,且FOMC料将在2015年秋季加息。缩减QE表明了美国经济正在朝好的方向前进。而对于加息而言,其目的可以说是非常明确的,主要是减少货币供应、压抑消费、压抑通货膨胀、减缓市场投机等。这基本明确了美国经济已经步入了复苏企稳的正轨,整体利好股市,但加息短线利空市场。

  国务院:抓紧出台扩内需稳增长措施

  国务院总理李克强3月19日主持召开国务院常务会议,确定《政府工作报告》重点工作部门分工,部署进一步落实不得新建政府性楼堂馆所要求的措施。

  会议指出,十二届全国人大二次会议通过的《政府工作报告》,明确了今年政府工作任务“清单”,这是政府对人民的庄严承诺。国务院各部门、各单位要按照统一部署,把落实报告提出的各项任务作为履职尽责的重点,保持良好精神状态,集中精力,扑下身子着力谋发展、抓改革、调结构、惠民生,努力完成今年经济社会发展预期目标,交出一份合格的“答卷”,不辜负人民群众的期望。

  会议确定了今年政府工作15个方面共55项重点任务,并分解到国务院各部门、各单位。会议强调,做好今年工作,既要整体推进,也要突出重点、抓住焦点。一要坚持向深化改革要动力。大力推进简政放权、财税金融、国有企业、发展混合所有制经济、有序放宽市场准入等重点领域和关键环节改革,以结构改革推进结构调整,使改革与宏观经济运行和解决人民群众关心的问题协同推进。有利于促进解决当前发展瓶颈障碍的改革措施,要加快推出、尽早见效,进一步激发市场活力和社会创造力。各项重点工作都要以改革的精神来推进。二要努力保持经济运行处在合理区间。面对错综复杂的经济形势,加强分析研判,及时发现苗头性、倾向性问题,切实防范化解各类风险。抓紧出台已确定的扩内需、稳增长措施,加快重点投资项目前期工作和建设进度,及时拨付预算资金。落实和完善促就业政策措施,多渠道增加就业岗位。保持物价总水平基本稳定。三要着力提质增效升级、持续改善民生。抓好农业生产,促进今年粮食丰产、农民增收。落实国家新型城镇化规划,按期完成包括棚户区改造在内的保障性安居工程建设任务。推动科技创新和管理创新,淘汰落后产能,促进产业升级。强化大气、水和土壤污染治理,加强生态保护和建设。继续推进医改,保障食品安全,实施好《社会救助暂行办法》,完成农村饮水安全、扶贫减贫等目标,筑牢保基本、兜底线的民生“安全网”。

  简评:目前我国正处于经济结构转型期间,扩大内需经济是当下及未来的主要任务,而经济的转型必然会产生一定的不确定性影响,这对于资本市场也会产生一些波动性影响,不过对于推动内需经济发展的各大产业而言无疑是利好。

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名博
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