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广州二手房中介费成交易纠纷重灾区

来源:羊城晚报    作者:羊城   2015-03-25 17:49:02
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  广州市房地产中介协会不久前发布的工作报告透露,去年共受理消费者投诉104宗,同比减少了四成。羊城晚报记者调查发现,在二手房交易中,除了买卖资格、税费、贷款额度等问题外,中介费也成了交易纠纷的重灾区。中介费纠纷多源于签合同时的细节问题,律师提醒,签合同需谨慎,严防合同陷阱。

  街坊遭遇1

  所签“购买意向”实为买卖合同——

  买房不成

  赔定金和

  中介费

  有市民向记者报料称,还没找好房子就被中介“忽悠”签了买卖合同。刚毕业不久的刘先生(化名)手头积蓄并不宽裕,打算在广州买一套小面积的婚房,于是去中介了解房源信息。当时,五六个经纪围着他进行了一番询问,并立刻承诺会找到合心意且零首付的房子。接着,中介要求他签一份“购买意向”以确定双方关系,刘先生将信将疑。

  “购买意向”签过后,刘先生便收到要求缴纳中介费的通知。他一下懵了,还没确定买哪套房子,怎么就要中介费呢?中介称,当时签的所谓“购买意向”其实是《房屋买卖合同》,签字意味着同意购买房屋,而且合同规定要交付定金以及中介费。还没做好买房准备的刘先生急忙尝试和中介商量取消合同,后来才得知,中介方面并没有和卖家沟通要取消合同。最终,没凑够首付,买房子没着落,刘先生被卖家和中介双双起诉到仲裁委员会。仲裁委员会裁定该买卖合同有法律效力,刘先生不得不既赔定金又赔中介费。

  律师提醒

  广东格林律师事务所的张旭峰律师提醒:买家未看好房子前,不要和中介公司签订任何文字上的文件,如看楼书、《存量房买卖合同》、《服务收费确认书》等。“没想好就不要签,通通不要签,不管文件叫什么名字。如果对方说不签就不带你去看楼,那你找下一家”。

  街坊遭遇2

  没细看条款就按指引签文件——

  事后发现

  中介费不是

  协商好的价格

  “要签的文件有很多,其中合同是4张A3纸,带有很多条款,就像在银行办事一样,他(中介)说签哪就签哪。”另外一名市民这样描述签合同的情形。当时她看到合同上的房款没有错,加之中介在一旁催促有很多材料要签,所以就按照中介的指引签字。事后才发现,中介费一栏的约定并不是原来协商好的价格,而且合同末尾还有一行文字类似“霸王条款”:无论任何情况,买家在签订合同后,需要支付中介费用,解释权归中介公司所有。

  律师提醒

  张旭峰律师称,合同是否构成“霸王条款”,还得视具体的条约内容而定。据了解,中介公司一般有自带格式的买卖合同,多数是在官方发布的《房屋买卖合同》基础上,根据公司实际情况作出相应修改。

  有经验人士指出,合同的约定内容至关重要,必须每条都看清楚,不明确的地方还可以签订补充协议。例如,虽然买卖合同已有关于中介费的条款,但为了保障中介费的合理支付,可以另起草一份中介费用确认书来补充细节,约定支付方式、时间等。

  街坊遭遇3

  买卖不成中介费起纠纷——

  口说无凭

  手中无合约

  原件吃亏

  二手房买卖时,卖家一般享有特权,不支付中介费。不过,记者了解到,中介费的陷阱不仅买家遭遇到,连卖家也难以幸免。

  因为中介费纠纷问题,市民王女士去年上过一次仲裁委员会,这次经历让她意识到合约原件的举证作用。当时中介承诺在一个月内卖掉王女士原有的房子,同时找合适的房源买进。据王女士说,与中介协商好的中介费是3万元。而在找到房子签买卖合同时,她看到合同上面写着“3%中介费”,算下来明显比3万元高。面对她的疑问,中介向她解释,合同上的中介费只是公司规定写法,并不作准,以中介费用确认书上的为准。“既然也签了另外一份,就没再多心”,王女士说。一个月过去,中介所说的一个月内卖掉房子的口头承诺并没有兑现,王小姐没有多余的钱付首付,想解除买房子的合同。中介的态度是即使解除合约,她依然需要付3%的中介费。该中介公司回应,居间服务行为为市场行为,中介费的支付是双方协商一致的。该公司向买卖双方合计收取的服务费数额的确为成交价的3%,若遇特殊情形,服务费须相应增加或减少的,经纪人需按实际情况向公司提交报告,待公司核查并审批。

  “谁知道他会拿合同上的3个点来起诉我,房子都没搞定,他居然还有理收中介费。”双方僵持不下,中介起诉到仲裁委员会。该中介公司法务部表示,买卖合同的法律关系与居间服务关系是相互独立的。中介在买卖过程中,履行的义务包括但不限于对委托盘源进行推销、寻找客户、在业客之间传递交易信息、带领买家实地看房、协助买卖双方进行磋商、协助签订房地产买卖合同、协助办理网签版买卖合同等。而从居间服务的角度,“中介方促成合同合法、有效地成立,即可请求支付报酬。买卖合同的解除并不影响中介合同的存在,亦不影响中介费的收取,除非买卖合同的解除原因在于中介方的过错”。

  在仲裁委员会,中介拿出买卖合同对质,王女士本想以中介费用确认书为据证明商定的中介费是3万元,但当初签好的中介费用确认书只有一份,被中介拿走存档,自己口说无凭,被裁定照常支付中介费。

  王小姐在纠纷过后,在网上发帖讲述经历,引来不少有过类似经历的人跟帖回应,她认为,不留中介费确认书原件给买方是中介公司惯用的伎俩。在接受记者采访时,该中介公司称,中介服务费确认书是客户对中介费数额的确认,若客户要求留存,会向其提供一份加盖公司印章的确认书复印本。

  律师提醒

  张旭峰律师提醒:根据一般情况约定,中介公司在买卖合同签订后有权收取佣金,因此要保留好签订的合约,至少要当事人人手一份,而且是原件,因为复印件在法律上的作用是有限的,它的真实性需要地方认可或者有其他证据印证。

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