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楼市迎来温和回暖 分化格局愈演愈烈

来源:《财经》杂志    作者:佚名   2015-03-25 21:48:46
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楼市。(资料图)


  
楼市。(资料图)


  宽松货币政策让楼市迎来温和回暖, 但主要受益者是一线城市,二线城市新开楼盘也会增多,三四线城市的任务则仍是去库存。至于市场关心的房产税,“狼还没来”

  文|本刊记者 胡雯

  3月8日晚,万科的明星经理人毛大庆发出告别信,宣布离开万科、独自创业,坐实了长期的传言。紧接着又有爆料称,万科各部门均有重要员工相继离职,龙头公司人才的流失折射出行业的动荡。

  2014年3月,杭州房价大降,舆论一片哗然,标志着中国楼市正式进入拐点。此后一年,全国除北、上、广的房地产市场仍能维持量价平稳之外,其余二三线城市均不同程度地面临“去库存”问题。

  2014年,全国土地出让金同比下降35%,土地成交建筑面积同比下降43%,地产商们对“供给过剩”的现状认识一致,不再大量囤积土地,债台高筑的地方政府资金链进一步拉紧;同时,减缓了新开工、新投资的数额,给经济增长带来极大压力,GDP增速成为中央政府的心结。

  从去年下半年开始,政府逐步对房地产施行各类宽松政策,市场并无明显起色。2015年3月1日,“不动产登记制度”如期启动,房产税渐行渐近,给低靡的楼市再蒙一层阴影。

  在上周举行的全国“两会”上,国务院总理李克强在2015年政府重点工作安排中表示,要“稳定住房消费”、“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任”,并且“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

  今年2月,央行宣布降准,3月又宣布降息。李克强总理也公开表示,尚有很多可以选择的金融手段,用以抵御经济下行的压力。

  毛大庆在万科的离职发布会上感叹:“这是三年来,地产企业的政策环境和舆论环境最好的时刻。”

  高策地产的董事长李国平在接受《财经》记者采访时说,政策已经从双向调控走向单向调控,如果要用一个关键词来形容2015年的楼市,那就是“回暖。”

  但这并不表示,所有城市、所有开发商都有好日子过了,“分化”将是这次复苏的特点。

  “宽货币”促进“弱复苏”

  2015年3月1日,央行宣布下调存贷款基准利率,一年期贷款基准利率下调至5.35%,一年期存款基准利率下调至2.5%,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

  这是去年11月以来,央行在四个月内第二次降息。

  “降息不是冲着救楼市来的。” 星河湾集团董事长黄文仔3月5日在参加两会时称。

  政府实行宽松的货币政策的确是为了抵御中国经济通缩的风险,但严重依赖资金的开发商们是直接受益人。

  自2014年开始,政府对房地产的政策已经逐步宽松。从呼和浩特市解除限购开始,各地政府逐步放松限购令,随后放松公积金贷款条件、降低银行房贷成本、下调央行基准利率,甚至放宽“首套房”购房者的定义等各种手段接踵而来。

  3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告里的说法是这一政策方向的延续。

  报告中称,要“稳定住房消费”,“坚持分类指导、因地施策,落实地方政府主体责任”。其中,“分类指导”被市场解读为允许地方政府根据各地情况开展救市,而“支持居民自住和改善性住房需求”,则被解读为今年二套房住房贷款有望放松。

  值得一提的是,报告中提及“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房”则显示出,中央政府已经充分认识到部分城市房产供应过剩,并要求地方政府帮助开发商“去库存”,消化存量、加速周转以降低市场风险。

  实际上,今年年初住建部传出消息,已经在内部引导高库存城市,少建停建安置房,让政府收购存量商品房。

  3月7日,李克强总理对外宣称“要顶住下行压力,遇更大困难我们会出手。很多财税、金融政策、宏观调控工具,还没有完全使用”,可见后续政策极有可能进一步放松,从而增强市场和开发商的信心。

  “这是总理第一次跟代表委员一致表示房地产市场要健康稳定。”毛大庆在离职媒体发布会上说,对比过去三年,房地产行业前所未有地迎来了一个相对好的政策环境和舆论环境。

  根据海通证券报告公布的3月数据,一线城市的首套房贷普遍出现8.8折优惠,如北京农业银行、汇丰银行各分行等,最低有8.5折首套房贷(上海民生银行),放款时间在20天至35天不等,按揭贷款的下降有望直接拉动住房销售。

  这些政策能否最终体现为市场的回暖?近日,瑞银房地产研究团队、经济学家、银行和消费品研究团队与UBS EvidenceLab共同合作,抽样调查了3730位中国消费者。

  结果显示,购买单套总价在50万至200万元之间的自用型房屋的需求强劲,反映消费者对升级到更好社区或更大房屋的意愿。由此可见,只要有合适的房屋产品,通过降低抵押贷款利率或者下调首付比例来刺激需求、缓解房地产市场低迷是有效的。

  “降息对楼市救市效果很有限,因为房地产有自己的恢复逻辑。”一直活跃在房地产领域的经济学家李稻葵上周表示,在他看来,中国楼市还需要一年的时间去消化存量,购房需求才能再逐步恢复,量价都不再下跌,进入上升期。

  差别化回暖

  “住宅需求是无止境的吗?”毛大庆的答案是“不可能”。地产行业肯定要变化,从原先70个城市都万马奔腾,到过去一两年,城市之间发生严重分化。

  “分化”既是现在国内楼市的主要特征,也标志着此轮回暖将与以往不同。

  此前,行业波动皆因政策打压需求而起,在政策放松之后,需求再现爆发式反弹。在这样的周期中,真实需求并未减弱,仅仅因为政策的干预导致需求在时间轴平移。

  但是本轮复苏不同。2013年开始,虽然颁布了“国五条”,但在执行时被打折扣,对楼市负面影响有限,此后两年,地产行业成交量的下行,更多是行业规律的影响,购房的有效需求在减少。

  直到2014年9月,央行放松首套房认定标准,行业才开始逐步复苏。而这种复苏更多的是因为2014年起,开发商缩减了投资,降低了供给,从而出现的结构性回暖,绝不可能再现过去的爆发式增长。

  根据海通证券的计算,目前,一线城市库存去化周期14.4个月,二线21.6个月,三线47.8个月,故此,一二三线城市回暖的情况也会完全不同,一线城市即使继续限购,复苏力度也定会更强,而三线城市库存压力大,即使中长期也不会乐观。

  《财经》记者了解到,一线城市部分楼盘正在酝酿取消优惠活动或小幅上调销售价格,而二线城市项目目前很难涨价,但伴随降息,开发商可能增加二线城市项目。

  李国平告诉《财经》记者,今年楼市分化会持续,所以不同区域的不同开发商,同一开发商的不同区域分公司表现都会很不同。三四线土地再优惠,别人也不敢去。而一线城市地价暴涨,面粉比面包贵是因为开发商们集体追高,“一种是源自赌博心态,另一种则是从公司规模战略上考虑,战略决定战术”。

  上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭3月5日在两会时表示,“今年的楼市,不能完全阻止个别项目、个别企业、个别城市的风险快速释放,但要保证也可以做到全国市场整体、行业整体的风险不被快速释放。”

  他认为,房价多年快速上升的内部原因是地方政府获取浮财的急迫和行业的推升,形成民众房价只升不跌的心理预期,外部原因是国际货币流动性和人民币流动性持续放大。

  房产税“狼还没来”

  不动产登记制度启动之后,房产税成为市场在等待的另一只靴子。虽然各类专家学者频频在公开场合解释称,不动产登记制度不代表要开征房产税,而征收房产税也不等同于房价下降,但这都难以让民众安心。

  “不动产登记制度对楼市不会有什么影响。”黄文仔在两会时公开表示,“如果你指望房价下跌,恐怕会失望。”

  但是人们更愿意接受财政部财科所所长贾康说的:“不动产登记与楼市调控和房地产税的征收等显然有政策关联性。”多年来,贾康一直唱多房产税。

  2014年3月,国务院同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。一年以来,这项工作一直严格按照时间表在逐步推进。

  本质上看,不动产登记制度承认公示和保护居民权利,是《物权法》完善的重要一环,属于地产行业的基础制度建设。虽然它与房地产调控无必然联系,但是毫无疑问,其相关数据和信息将成为政府推进房产税或其他房地产政策决策的有力依据。

  此前有声音称,在中国特有的环境下,征收房产税难以执行。而中税网合伙人王冬生告诉《财经》记者,就如何征收房产税这个事项,当局已经召集行业精英进行过充分的探讨,“没有什么不能操作的,关键是政府的决心。”

  真正的难题是,在现行土地制度下,政府再向购房人征收房产税法理不通。

  此前,政府迫于舆论压力,在上海、重庆等地先行推出房产税试点,试图靠物业税或房产税这种长期的基本税收制度,去实现一个短期的调控目标,该政策一直存在争议。2014年,“房产税”在政府文件中被悄悄改为“房地产税”。

  “现在比较关键的,是什么时候将房地产税法正式纳入全国人大立法程序,尽快开始一审。” 贾康在3月6日接受媒体采访时说。

  由此可见,房产税的出台取决于修法的进度。当然,还有楼市的表现,很难想象在楼市低迷、经济下行的时候,政府会去扩大房产税的试点范围。

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