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万科住宅产业化进程受阻 产业链配套不完善

来源:每日经济新闻    作者:袁霓   2015-03-27 09:48:04
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  像造汽车一样建房子,这并非痴人说梦。不过,住宅产业化并不是简单的“搭积木”,而是要建立统一的模数、流水线量产通用部件、进行标准化设计,最后再将各种零部件拿到工地组装。

  生产方式的转变使得建造工期大幅缩短、品质提升,无疑是以高周转为运营模式的房企的福音。然而,目前整个行业的住宅产业化进展缓慢。

  这一状态或将因楼市进入下行空间而出现变化。市场对品质要求的提升,以及政府提供的优惠政策,使得相当数量的房企开始探索住宅产业化。

  产业链配套不完善

  万科推进住宅产业化由来已久。第一个真正意义上的住宅产业化项目――上海浦东万科新里程,早在2007年即已开工。但万科的产业化进程缓慢。截至2014年,累计实施了住宅产业化技术的建筑面积有700多万平方米。而2014年一年,万科的销售面积就有1800多万平方米。

  万科作为先行者所遭遇的问题,其实是整个行业处于培育期的缩影。

  万科建筑研究中心高级专业经理杨高飞向《每日经济新闻》记者表示,之所以没有全面推进,与一些地方缺乏构件厂资源有很大关系,并不是所有地方都适合上马住宅产业化项目。

  去年,记者在万科东莞住宅产业化研究基地看到,所谓预制构件即在生产车间内,将钢筋放入标准形状的模具,然后再浇灌混凝土,直接生成柱、楼梯、楼板、墙面等,产品类别很广,甚至包括花坛、石凳等园林配景。

  深圳市建筑科学研究院副院长刘俊跃表示,住宅产业化进展缓慢的主要原因在于产业链配套不完善。

  据记者了解,国内构件厂的技术、产能水平参差不齐,规模较大者如北京建工旗下的构件厂,技术在行业内处于上流,但多承接利润较高的政府基建工程,规模较小的又无法满足房企需求。

  为何推高建造成本

  黄金时代,由于行业毛利高,市场对卖方有利,很多开发商对推广住宅产业化的意愿并不高。

  宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟副秘书长于维伟称,当市场转向白银时代后,建筑、人工成本以及市场对品质的关注,使得房企开始聚焦住宅产业化。

  虽然住宅产业化的本质之一是降低成本、加快资产周转率,但由于产业链不完整、生产规模孝标准混乱,在初期房企的建造成本并没有如期下降,反而上升。

  在万科2007年的上海项目中,王石曾表示,土建成本比原基础增加了40%,如果规模达到10万平方米,这一数字可从40%下降到25%。

  8年之后的今天,住宅产业化的建造成本仍略高于传统建造方式。据记者了解,预制构件多是自主报价,由于工艺、管理差异,价格并不相同,由于这些部件量大价贵,所以对建造成本影响很大。

  据悉,日本住宅产业化的组装比例平均在65%,这一数字过低,对房企而言不合算。

  万科公布的一系列信息可见,从PC外墙、预制楼梯到轻钢龙骨石膏板隔墙,其组装的部件正逐步增加。但目前并没有数据显示,其组装比例有明显提升,不少项目采用工业化的生产方式仅在提高品质、解决渗漏等问题。

  建筑工业化的基础是设计标准化,设计标准化的基础是模块化、模数化。万科广深区域本部副总建筑师在推介住宅产业化时表示。

  于维伟称,成本高的原因之一是现有标准不统一,没有国标、行标,各种户型尺寸不一,使得模板数量大幅提升。

  此外,预制构件的生产特性更影响到房企的命根――现金流。一方面,采用预制构件后,虽然整体工期缩短,但对于主体结构的工期影响甚少,这使房企无法大幅缩短从拍地到预售的时间,回款速度并未明显加快。另一方面,由于预制构件已提前做好,房企付款的时间反而会提前。

  这一情况或将在深圳有所改观。去年11月,深圳市政府发文称,今年起,产业化住宅可由主体建设到2/3预售,改为建设到1/3。

  试点项目成本高,不可避免需要依靠传统项目来摊保但企业放在第一位的肯定是股东利益。不少业内人士曾多次呼吁政府增加住宅产业化的补贴。

  去年,深圳市政府提出,对自愿实施产业化方式建造的企业,将给予3%的建筑面积奖励。而北京、上海、合肥、沈阳等地也都出台各类优惠政策。

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