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成都高端住宅市场调查:省外富豪忙抄底

来源:每日经济新闻    作者:袁霓   2015-03-27 09:48:04
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  今年两会期间,国务院总理李克强在参加四川代表团审议时表示,“希望四川在西部大开发中起到 领头羊 作用。”

  作为四川发展的重要引擎,成都也被称为“财富第四城”、“新一线城市”。近日,《每日经济新闻》记者通过整理统计局、社科院、银监会等部门和机构的数据发现,从近两年的城市竞争力、城市经济实力、资金总量、大公司指数、人口吸引力等各项指标来看,成都稳居西部城市第一位,仅次于四大一线城市。但与城市发展“高点”相反,成都主城区新房均价不足1万元/平方米。与一线城市同等配置的高端住宅产品相比,成都市场的价格只有其三成左右。

  “其实成都高端住宅的运气并不好,一 发芽 就遇到 风霜 。”实效机构总经理吴昊告诉记者,成都高端住宅2007年“发芽”,2008年就遇到全球金融危机,2010年则遇到限购。当其他20多个城市都走到高端住宅风口的时候,成都却屡次错失机遇。

  那么,对于同时处于价格洼地和城市发展潜力高点的成都高端住宅市场,能否成为富豪们的下一个“猎潮?

  合景泰富成都分公司营销副总经理袁媛告诉记者,成都不缺富豪,只缺富豪喜欢的东西。或许对成都富豪而言,高端住宅需要满足其独特需求,带给客户惊喜。

  成都的发展潜力

  “四川要在西部大开发中起 领头羊 作用,扩大有效需求,不仅做大经济规模,更让质量效益上新台阶。”这是今年全国两会期间,李克强总理在参加四川代表团审议时对四川提出的希望和要求。“西部大开发领头羊”,四川的发展定位很明确。四川省社科院财贸与金融研究所所长王小琪曾指出,处于“长江经济带”和“丝绸之路经济带”交会点上的成都,在基础设施、立体交通体系、战略性产业体系、人才培养和创业环境等方面都更有优势。成都应依托现有优势,承担起“核心极”重担,构建全方位开放新格局。

  对“核心极”的定位,西南财经大学经济学院副教授刘璐表示认同,他告诉记者,从城市间的研究来看,成都的经济地位在西部首屈一指。

  据记者了解,成都2013~2014年在城市竞争力、城市经济实力、资金总量、大公司指数、人口吸引力等指标都稳居西部城市第一位,仅次于四大一线城市。

  来自成都市政府的数据显示,2014年成都经济总量破万亿,其中GDP总量达10056.6亿元,同比增长8.9%,增速高出全国平均水平1.5个百分点,全国排名第九位,二线城市第五位,其中工业增速居全国15个副省级城市第一位。

  在中国社科院发布的《2014年中国城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告》中,成都的位置也前进至第七位。

  更能直接反映城市实力的一组数据是,根据中国人民银行成都分行发布的“金融机构本外币各项存款余额”,成都2013年的资金总量达到2.37万亿元,居全国第七位。

  在“向西部倾斜”的国家战略布局下,具有国家“东南西北格局”中的西部“核心极”潜力的成都,或将改变在全国城市和经济版图上的位置。

  袁媛站在地产人的角度,给记者描述了一个前景,“1.5线到1线城市的成都,在未来的5~10年能够基本达到北京、上海这类城市的量级,在经济体系和金融体系中发挥中枢作用。”

  但刘璐指出,(从区域核心极等层面上看)成都与北京、上海有类比之处,每个城市的条件不同,成都的发展方向更多是区域性的经济中心,不会像北京、上海一样更有全球性,成都在规模等方面与一线城市间依然有很大差距,但距离在缩校

  “成都处在连通欧亚的西南线(昆明一路)和西北线(兰州一路)的交界,虽然与欧亚城市的联系会间接点,但成都是西部经济最发达的城市,成都以这样的区域位置,如果发展得好,对开发商而言,能够成为他们重要的后方基地。”刘璐表示。

  基建利好地产价值升级

  在吉信行总经理潘海看来,近几年成都基建逐渐走好,城市发展对成都的刚需市惩高端住宅市场来说都是利好。

  记者整理历史数据发现,仅从轨道交通一项基建设施对房地产发展的带动作用来看,广州自华南快速干线等公路交通的修建,碧桂园、星河湾进入广州开发大盘,到地铁通车、火车南站等基础配套成熟,广州番禺华南板块房价,10年涨幅超5倍。北京通州在新城规划和轨道交通等基础设施的改善下,新房房价从2009年底的8000元/平方米涨至目前的3万/平方米,涨幅近4倍。受到上海“基建投入向郊区倾斜”的规划影响,上海7大新城房地产价格均被提升,以轨道交通更成熟的嘉定新城为例,新盘均价已从2008年的8500元/平方米涨至目前的近2万元/平方米。《每日经济新闻》记者从成都市建委得到的一份数据显示,成都在城建项目的投资,今年计划为120亿元,交通项目的投资额达到404亿元,是去年计划总额的近一倍。仅在2008~2009年,成都的交通建设投资额已经与过去10年的投资额总和相当。在成都的5年计划中,2015年的综合交通项目总投资为1200亿元。

  今年,成都在轨道交通领域,有13个项目上马,续建7条、新开工3条地铁,启动总长65公里的3条有轨电车线。

  锐理统计的数据显示,轨道交通等基建项目开工对成都房地产提升作用明显。目前成都受轨道交通影响最大的站南、三圣乡、大面、外光华、犀浦、大丰等板块,去年住宅新增供应量都在30万~50万平方米,大源、光华大道等板块的供应量则是70万~80万平方米,居全市各板块最前列。

  在高端市场,盛世新源总经理廖建华向记者提供了一组数据,处于精装住宅和高档别墅之间的这一层级高端住宅,2013年和2014年的销量分别维持第一高和第二高的去化水平,其中2013年销量突破70万平方米,2014年销量也维持在55万平方米左右。

  据他介绍,由于众多一线开发商在城南的站南-会展、城东的攀成钢、城西的光华等板块开发优质项目,让众多高端客户有了更多选择,近几年成都高端住宅市场的整体容量也较此前加大了。

  记者也注意到,成都高端住宅中,除阿玛尼艺术公寓、来福士广场T5等布局一环外,成都银泰中心、誉峰、西派国际、龙湖世纪峰景、中海公园九号等更多主打城市价值的高端住宅项目,均选择布局城南三环以外的金融城、世纪城一带的新兴CBD区域。城市规划和轨道交通等基础设施的完善,给了成都高端住宅新的想象。

  在四川的轨道交通规划中,将实现以成都为主枢纽中心,4小时到达贵阳、兰州、昆明、西安、武汉等周边梳,8小时到达京津冀、珠三角、长三角地区,覆盖四川所有地级市、自治州的格局。

  刘璐表示,“轨道交通建设提升成都房地产的对外吸引力。”廖建华也告诉记者,通过他们对购买高端住宅产品人群的了解,不止限于成都本土,整个四川的二级城市,甚至西部的高端人群都是成都高端住宅的主力客群。“与成都的级别、规模、经济总量、富裕程度等指标处在同级的杭州、南京等城市,房价比成都高很多,这种局面会对很多高素质人群有吸引力,也说明成都房地产价值的上升空间。”但刘璐也提醒,即使成都发展得很好,单一发展的局面没改变,也很难达到一线城市的房地产水平。

  成都高端住宅性价比高

  成都房地产价值具有足够的想象空间。相对一线城市,甚至部分二线城市,成都房价特别是高端住宅价格有些尴尬。

  廖建华告诉记者,受成都楼市供需结构和均价的影响,高端住宅总价一般是普通住宅总价的2~3倍,成都主城区住宅均价尚不足1万元/平方米,而高端住宅价格更是无法达到一线城市水平。

  2007年北京银泰中心柏悦湾开盘时,价格就达到7万元/平方米,远高于去年在成都开盘的银泰华悦府。在北京院子、骏豪中央公园、深圳双玺等高端高端住宅面前,一线城市同等配置的产品,在成都的价格只达到其三成左右,甚至2013年推出套内单价超4万/平方米的重庆玖玺台,2011年已标价4000万元/栋的武汉四千院,也让成都高端住宅市场感到压力。

  相对一线城市,成都高端住宅价格处于洼地,且品质并不低。

  万华投资集团营销中心相关负责人表示,“是高端住宅就应该有唯一性,性价比建立在唯一性上的升值空间和附加值上。”

  不少房企高端产品的价格差异,也反映成都高端住宅的高性价比。“成都是有高端住宅气质的城市。”袁媛如是评价。

  据悉,袁媛操盘的合景泰富誉峰,2009年进入成都天府新区核心区时,价格为1.7万元~1.9万元/平方米,并配有6000元/平方米的装修,容积率为2.39,客厅开间超8米,45度错位建筑设计,配备360平方米的天际泳池和5000平方米的高端会所,以及由Bensley设计的东南亚热带园林等。

  不过,记者查阅公开资料发现,2006年誉峰在广州珠江新城亮相时,同样以空中花园、顶层高端住宅和天际泳池、健身房等亮点吸引市场眼球,但开盘价为1.6万元~2万元/平方米。而广州誉峰项目配置的装修标准也只有4800元/平方米,容积率为6.81,另在梯户比、建筑和园林设计等硬件配置上也不及成都誉峰。

  袁媛透露,誉峰虽然以1000万元/套的价格进入成都市场,当时周边的别墅才价值几百万,但项目自开盘以来已签约超70亿元。

  来自嘉联地产的数据显示,2009年开盘当日,成都誉峰推230套销售136套。客户中,来自沿海及一线城市的占重要比例,现场客户以成都本土人士为主。

  同样作为全国布局的标杆房企,万科进入成都开发了TOP系产品――万科五龙山。在以城市核心地段和景观资源的独占性为定位的万科TOP系中,天琴湾占据深圳海岸和大小梅沙“双湾半岛”资源。王石所住的“十七英里”占据了6.7万平方米的临海坡地,而成都万科五龙山则在6100亩五龙山风景区、12万平方米湖区中,用活水循环技术打造一个生态低密的高端住宅区,配套10公里的商业中心,硬件上保持了万科TOP系的水准。

  但在价格上,成都万科五龙山的大独栋别墅产品售价近2000万元/套,均价2万元/平方米左右,远远不及近2亿元/套的天琴湾,均价超3万元/平方米的十七英里、棠樾等TOP系项目。

  川内富豪也在等机会

  事实上,一线城市的富豪往往对高端住宅的价值更加成熟敏锐。

  一位北京客户介绍,“北京银泰中心2005年的价格将近4万元/平方米,现在一套单居室的二手房价格也近千万。”

  据记者了解,2012年开建的成都银泰中心,建筑面积达74万平方米,将搭载更高国际化标准的配置,规模和品质都优于北京银泰中心。

  但成都市场监控数据显示,成都银泰中心旗下的高端酒店式服务公寓华悦居,在2013年开售时,200套房源在北京销售了140套,占比约七成。

  据悉,意大利奢侈品牌阿玛尼在中国的首个住宅项目――成都阿玛尼艺术公寓将面向全球销售。同样拥有布局国际的凯德置地,其在成都来福士广场打造的76席公寓产品――来福士T5,也将面向国内外核心城市销售。

  就在一线城市富豪准备“抄底”成都高端住宅市场时,川内富豪也在等待机会。

  一份来自成都市政府的数据显示,成都市2013年人口净流入数已达到244.38万。在《中国财力50强城市人口吸引力排行》中,居全国第九位,西部第一位。

  在增加的人口数值中,成都吸引了2.6万位身家在600万元以上的富豪,约1.2万位身家在千万以上的富豪,以及930位身家过亿的富豪。整个四川的富豪人数占全国2.6%,西部排名第一。

  此外,2014年在成都落户的世界500强企业增至283家,截至去年6月重启IPO的企业28家,今年新增上市企业力争达到25家。

  胡润百富榜数据显示,2013年仍有64%的高净值人群将房地产投资作为第一选择,且有反弹趋势。这意味着,在成都有能力、有意愿购置高端住宅的本地富豪绝对值不低。“就麓湖的客户来说,他们之前都是(高端住宅的)使用者,他们已经被培育了自己的标准。”上述万华相关负责人认为,成都的高端住宅客户有着自己清晰的置业思路。

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