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楼市下半年走势预测:量价相爱相杀 打破平衡只待时日

来源:羊城晚报    作者:佚名   2016-06-18 07:28:37
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  “楼市君”下半年的正确打开方式 量价CP的“相爱相杀”

  其中,最大的套路是——量与价的“相爱相杀”。当前,广州楼市正处于量价齐涨、比翼双飞的“蜜月期”,然而一旦平衡被打破,情节分分钟将会被逆转。

  
广州近十年     一手住宅网签均价走势     (注:广州原十区数据,不含增城、从化。2016年为前四个月数据。)     文/詹青  制图/冯茵 数据来源/阳光家缘、广州城乡建设


  广州近十年 一手住宅网签均价走势 (注:广州原十区数据,不含增城、从化。2016年为前四个月数据。) 文/詹青 制图/冯茵 数据来源/阳光家缘、广州城乡建设

  
插图/采采


  插图/采采

  “楼市君”的诡异善变与捉摸不定,从来都令人抓狂,因此,在任何时候,当你以“逆转”、“调整”来预测楼市走势,总能博得眼球。在“最红五月”与“最火端午”的光环下,今年下半年的楼市仍然逃不过这些“套路”。其中,最大的套路是——量与价的“相爱相杀”。当前,广州楼市正处于量价齐涨、比翼双飞的“蜜月期”,然而一旦平衡被打破,情节分分钟将会被逆转。

  “最红五月”:广州笑傲楼市江湖

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  对“楼市君”来说,自始至终都离不开量与价这对CP关系。(CP是英文character pairing的缩写,原本表示人物配对关系,近年在其他场合开始广泛使用。)

  今年上半年,广州楼市处于甜蜜蜜的量价齐涨、比翼双飞的“蜜月期”。

  广州楼市成绩有多好?看以下几个数据就明白了:网签12715套、面积140万平方米,创史上成交量最多的“红五月”;连续三个月网签量破万套;创自2010年限购以来的最高成交量……

  在四大一线城市面前,广州“楼市君”不仅连续两个月网签量排名榜首,5月份的网签量更大幅甩开北上深,笑傲楼市江湖。

  事实上,广州楼市今年上半年的火爆,源于量与价这对“CP”的相对平衡状态。向来,量与价有着非常密切的关联,当成交量放大,成交价也会助涨;当成交价上涨,买家出于“买涨不买跌”的心态,又会把成交量推高至新阶梯,继而进一步推动涨价行情。然而,当楼价上涨超越买家心理价位,市场承接力便会反作用于成交量,导致成交量下跌,成交价也会表现为有价无市,市场由旺转淡。

  四五月份,广州“楼市君”之所以能够笑傲楼市江湖,正在于量价平衡保持得相当好。广州楼市相对理性,即使成交量大幅增加,成交价也没有上涨过快,而是小心翼翼地维持着相对的平衡。因此,虽然广州楼市的火爆行情来得晚了些,却是相当扎实。

  “最火端午”:起承转合不负众望

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  广州楼市火爆行情的扎实,证据还在于“最火端午”的次第到来。

  “最红五月”,广州楼市连续13周成交量破2000套。按照业内的普遍预期,6月,广州楼市将慢慢转入传统销售淡季,也该歇一歇了。然而,市场显然不打算画上休止符。

  端午小长假,广州楼市仍是各种“火火火”。即使欧洲杯开锣,热情的球迷依然没有忘记“楼市君”。外围楼盘攻势依然猛烈,关键都是大盘大手笔,继花都万达旅游城巨量推新后,番禺大盘祈福缤纷汇推超千套新货,现场震撼。中心区板块则是静鸡鸡“烧大火”,天河区峻林悄悄推新货,买家要找关系“抢”。至于其他热点板块,也是人财两旺。之前的成交旺势,并没有停下来的意思。

  据房王数据中心统计,今年端午假期,广州一手楼网签792套,同比上升9.5%;均价为15374元/平方米,同比上升7.2%,量价齐升。本月6日至12日,网签套数甚至突破3000大关,无论成交套数还是成交面积,均为近五年的“最火端午”。看来,楼市稳健让供求双方都充满信心,房企也在悄悄积蓄力量,等待下一轮爆发。

  一个漂亮的起承转合后,“红六月”还将如期而至。

  下半年:注定有一场“相爱相杀”

  C

  下半年,楼市走势将会如何?

  舆论多表现出担忧。日前,《人民日报》刊登题为《开篇首季问大势》的文 章,在提及房地产时,多次预警一二线城市房地产价格上涨过快、过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险。本月7日,《华尔街日报》发表题为《中国房地产类股为何没有随房价一同上涨》的文 章,指出中国最近出现一波房地产市场繁荣,却没有从房地产股票的走势上反映出来,这种脱节是对投资者的一个警告:即当前的房地产复苏不可持续。

  不过,市场乐观情绪仍然饱满。

  中原地产的土地监控报告显示,今年前五个月,全国已经产生120个“地王”,比2013年全年多出一倍。截至5月25日,50家典型房企的平均拿地成本达到6283元/平方米,比去年同期增加48.4%。这反映出房企对于未来一年多的市场预期。

  同时,随着销售市场持续升温,房地产去库存进展明显。全国商品房待售面积已经连续两个月减少,广州楼市更是如此。即使库存压力最大的花都区,以5月份的成交量,消化周期已降至15个月,按照16个月为相对平衡的库存指标,可谓“轻舟已过万重山”,更何况库存压力不大、相对缺货的市中心区?

  值得注意的是,随着成交量上涨,成交价也表现出上涨势头,在“买涨不买跌”的买家心态与开发商难以遏制的涨价冲动推动下,楼价上涨成为必然。中地行市场研究部的监控数据显示,在四五月份均有网签的350个项目中,有174个项目涨价(涨幅达到或超过2%),占比接近五成,预计下半年涨价行情将会越演越烈。

  量价“相爱相杀”的剧情将会继续发展,直到平衡打破的那一天。

  量价平衡:何时将会被打破?

  D

  必须承认,楼市的周期性调整规律不会改变,量价之间的平衡被打破只是时间的问题,广州楼市只是将平衡保持得较好,推迟其到来,但并非不会到来。

  可以说,“楼市君”目前面临的最大悬念,就是量价平衡何时将会被打破。在北上深楼市疯狂行情暂告一段落的下半年,广州楼市可能不至于反转,但必然会有一番调整。

  近十几年来,楼市一直处于“东方不败”的神话光环下,但是细究起来,楼市的涨跌周期也是泾渭分明:第一个周期从2004年至2009年上半年,楼市一路上涨,直到被全球金融危机打断;第二个周期从2009年下半年至2012年年中,楼市重拾涨势,然后被调控打断;第三个周期从2012年下半年至2014年年中,这个周期最为疯狂,2013年北上广深新房价格同比涨幅一度超过20%;2014年5月份后,楼市又转为普遍环比下跌,并一直盘整至2015年。从2015年下半年开始,盘整周期长达一年多的楼市,又开始遏制不住上涨欲望,北上深出现疯狂上涨行情,广州则延后至2016年出现量价齐涨,从周期性来看,这次上涨行情出现是必然的。

  然而,分析楼市过往的这几个涨跌周期,可以明显看到,周期历时越来越短,也就是说,涨势持续的时间越来越短、下跌的盘整周期却越来越长。在第一个周期中,涨势持续了好几年;在第二个周期中,涨势持续了两年多,但2011年之后的涨幅不大,较大幅度的上涨只持续了大约一年半;在第三个周期中,涨势持续了一年半。

  那么,问题来了:在最近这个周期,楼市涨势能持续多久?能超过一年半吗?下半年的楼市,即使再度走强,会否也难逃“强弩之末”的命数?

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