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央行主管报纸:房企拿钱容易好日子似乎到尽头

来源:金融时报    作者:佚名   2016-06-20 07:23:11
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  5月份楼市涨幅收窄 “地王”频现存隐忧

  6月18日,国家统计局公布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。纵览数据,“涨幅收窄”是5月份楼市最鲜明的特点。

  “5月份房地产的一个显著特征就是一线城市降温明显,算数环比和同比增速分别下降了0.86个和0.8个百分点。”交通银行高级研究员夏丹在接受本报记者采访时表示,这是前期交易以及投资过热后政策收紧效果的体现。

  数据显示,5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个,分别比上月减少5个和两个;涨幅比上月收窄的城市分别有36个和25个,分别比上月增加15个和5个;涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个,分别比上月减少7个和两个;最高涨幅分别为5.5%和6.3%,分别比上月收窄0.3个和0.5个百分点。“房价总体涨势放缓,一、二、三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读时说。

  今年一季度以来,一线城市和一些重点二线城市的房价出现了较快上涨的势头。尤其在4月份,二线城市成为房价上涨的“先锋”。合肥、厦门、南京单月上涨超过4%。从同比涨幅看,除深圳、上海依然处于前两名外,南京、厦门同比涨幅已经超过20%,合肥涨幅也处于全国第六位,房地产调控压力进一步增加。有迹象表明,二线城市楼市调控已经出现收紧趋势。近日,苏州出台土地限价令,旨在为日渐趋热的土地市场降温。此外,有媒体报道称,南京也将进一步收紧调控。合肥市房地产管理局局长汪菊喜表示,若房价继续上涨,未来不排除会出台更严厉的调控措施,如重启限购限贷。夏丹分析说,政策刺激下的需求集中入市也可能是种透支,使得成交高增长不可持续,部分热点地区政策已经或面临收紧,也对量价升温划定“顶部”,加之基数效应影响,预计下半年销售同比增速将低于上半年。

  与房价“降温”形成鲜明对比的是地价的“升温”。

  记者梳理发现,进入6月以来短短几日,一、二线城市已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地,其中包括7宗区域单价与总价地王。根据中原地产研究部的统计数据,截至6月13日,50个大城市合计土地出让金已达8727.8亿元,同比上涨了47%,二线城市占据榜首。苏州、南京、杭州、合肥“地王”频繁出现,成为今年前6个月“地王”出现最频繁的区域。

  “地价不断刷新区域内新高,不少楼板价接近周边在售新盘价格,俨然成了‘地王制造月’。”夏丹表示,企业资金面宽松和融资成本较低是促成疯狂拿地的重要原因。

  但拿钱容易的“好日子”似乎也到了尽头。6月3日晚间,央行宣布自7月15日起人民币存款准备金的考核基数由考核期末一般存款时点数调整为考核期内一般存款日终余额的算术平均值。此举被市场普遍解读为,“银行每天存入央行的准备金和自有存款总额不能起伏过大,商业银行原有的透支运作空间大大被压缩。”与此同时,此前不断刷新的低利率公司债将越来越罕见。观察今年前5个月公司债的票面利率,除2月份略偏低外,其余月份总体上呈现利率上升态势,上市房企的直接融资成本也在加大。

  业内分析人士认为,“地王”频出可能导致一线城市以及部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升,这些城市的楼市也将面临投资风险,未来这些“地王”项目在销售时可能会遇到问题,这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。因此,当前一线城市以及部分基本面较好的二线城市“地王”频出,虽然可以拉动房地产投资回升,但对于未来楼市平稳运行以及房地产投资持续回升未必是一件好事情。

  同时,由于去年下半年以来大量需求透支,未来楼市需求持续释放仍然存在较大变数。

  “政策和流动性是在过去一年支撑行业复苏的源动力。随着政策边际效用递减,成交高增长不可持续,这可能对开发商资金面和拿地开工的情况产生一定的负面影响。‘地王’仅出现在少数城市,占主导比例的三、四线城市土地市场和新开工情况却不可能大幅提升,对房地产总体投资难以形成支撑。因此,尽管住宅投资增速在本月数据中还未出现回落,但下半年有下行压力。”夏丹对记者说。

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