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二线城市亮政策收紧信号灯 楼市三季度末或迎来拐点

来源:中国经营报    作者:谭志娟   2016-06-25 12:30:52
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  “高烧”的二线城市楼市迎来了首支“降温剂”。

  6月21日,合肥市出台新的楼市调控措施:居民首套住房的首付比例为25%;购买二套房,如果名下有房无贷,首付比例提高至四成;如果名下有房有贷,首付比例为五成,也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。同时,对于土地出让也作出了明确规定,总金额20亿元以下的地块须在1个月内一次性付清出让金,该政策自7月1日起正式执行。

  此前公布的5月份全国房地产数据显示:全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市均为50个,分别比4月增加4个和3个。其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均开始收窄,而二三线城市同比平均涨幅则在4月基础上继续扩大。

  业内人士看来,作为此轮二线城市领涨的“四小龙”之一合肥出台调控措施,或许由此开启了二线城市政策收紧的信号灯;随着信贷收紧必然带来市场交易的下滑,对于房价的抑制有积极的作用。未来热点二线城市(如南京、苏州等)可能将纷纷效仿。

  调控“新政”不影响刚需

  公开数据显示,5月份,合肥的房价均价达到11503元/平方米,房价已经超过武汉,成为中西部地区房价最贵的城市。

  易居研究院智库中心《全国70城住房库存报告》显示,合肥房地产市场的库存去化周期仅为2个月,合肥房价近几个月均在全国第二的位置,房价上涨压力异常大。

  “鉴于此类去库存背后的补库存需求、控制房价等考虑,此次合肥出台差别化信贷政策的内容,符合市场预期,也有利于引导市场预期的变动。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经营报》记者称。

  在他看来,对于传统购房需求,按25%的比例进行征收,这和过去几个月的做法没有差异,说明对于普通的、合理的、首套购房需求,总体上坚持鼓励购房、保护购房需求的政策导向;采取40%的首付比例进行征收有三种类型的购房需求,共同点是针对已经有过住房的群体; 对于有房有房贷的群体,首付需要为50%;两套以上的购房者,无论是否还清贷款,那么一律按照60%的首付模式来进行操作。即使从此类比例来看,其实算较温和,因为部分大城市其实已经在适用70%的首付比例。

  易居研究院副院长杨红旭在接受媒体采访时表示,调控的关键在于抑制需求。合肥的差异化信贷政策和今年上海、深圳的“325新政”类似,开始从抑制需求的角度进行调控。未来,二线城市正式拉开了政策调控、抑制需求的序幕,热点二线城市(如南京、苏州等)可能将纷纷效仿。

  在销售火爆的背景下,二线城市的土地溢价率不断走高,截至6月中旬以南京、合肥、苏州、厦门为代表的二线热点城市土地出让金同比涨幅均超过100%,苏州更是高达876%。

  “此类政策有三大方面的意义:第一、信贷收紧是合肥楼市收紧的一个关键性标志,由此也开启了二线城市政策收紧的信号灯;第二、信贷收紧必然带来市场交易的下滑,对于房价的抑制有积极的作用;第三、信贷收紧、市场降温,为后续增加库存供应提供了缓冲时间,值得肯定。”严跃进说,从政策层面看,房价过热,或催生包括限购在内的政策的实施。尤其部分二线城市更有可能面临严厉的政策管控。

  不为降价只为“稳”

  “合肥的调控政策对购房需求有一定的影响,但它更多是在保护首套刚需购房者,主要影响了改善型刚需和投资型的购房者。”对于新政,民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖对《中国经营报》记者表示,“这个安排也显示,现阶段政策对楼市调控的目的旨在维护实体经济的健康稳健发展,因为房地产市场的稳定牵涉到了金融的稳定。”

  由于地产是信贷投放过程中重要的抵押品:当资产价格下跌,经济各个参与主体的资产负债表是恶化的,借款人的借款能力会下降,外部融资成本上升,而地产价格下降本身也会恶化银行资产净值,削弱银行放贷意愿。如果房地产市场出现剧烈去杠杆,资产负债率庞大而现金流获取能力脆弱的实体经济将面临系统性金融风险。

  另一方面,房地产业也是居民财富的主要聚集地。信达证券的测算显示:目前定金及预收款、个人按揭组成的其他资金对房地产开发的支持已接近50%。1~5月,居民中长期贷款增长34593亿元,占新增境内人民币贷款规模的56.5%。虽然二季度信贷规模有所缩减, 但居民户中长期贷款规模并未受到明显影响。5月居民户中长期贷款新增5281亿元,较4月环比增长23.4%。

  但如果房价上涨过快,在资产荒和预期经济下行背景下,房地产成为杠杆资金围猎的对象。考虑到资金投机性和高杠杆两大特征,加杠杆创造出的信用会产生更大的金融资产泡沫,系统的不稳定性将不断累积的。

  因此,在李奇霖看来,现阶段对楼市调控的根本目的在于通过温和去库存的方式,维持房地产市场的稳定,从而防止发生金融风险。

  当前房地产市场的区域分化愈发明显:来自官方数据显示,5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均开始收窄,而二三线城市同比平均涨幅则在4月基础上继续扩大。但截至2016年4月,受监测的27个三线城市的住宅存量总和为11376万平方米,同比下降5.2%,环比微涨0.2%。四线城市住宅存量总和为1703万平方米,同比下降23.9%,环比下降4.1%。

  “目前调控的目的主要在于刺激市场需求,进而让房企盘活存量资产,进而有动力做新一轮投资,即响应供给侧改革的思路。当然区域市场的分化仍很明显。大体上有20个城市需要进行抑制需求层面的做法,其他城市总体上需要继续刺激。”

  三季度末或迎来拐点

  2015年底至今,房价上涨主要源于国家和地方出台多项房地产刺激政策。这其中包括在信贷政策上的放松。

  “实际上这个可以从M2的同比增幅和全国70城房价指数的增幅数据看出来,两者的相关性比较大。一般来说,货币政策宽松,流动性就会比较充裕。更多资金进入楼市,容易活跃交易气氛,从去库存角度看是较好的信息。”

  严跃进同时表示,但从房价控制角度看,却意味着压力增加。今年市场的表现就是在2015年持续降息下的一个必然结果,市场交易活跃,但房价上涨压力确实较大。

  前5个月房地产开发投资和销售数据显示,开发和销售两旺的状况在趋缓。1月至5月,全国房地产开发投资同比名义增长7.0%,增速比1月至4月回落0.2个百分点;商品房销售面积同比增长33.2%,增速比1月至4月回落3.3个百分点;住宅销售面积比1月至4月回落4.6个百分点,销售额回落8个百分点。

  “进入2016年,在销售持续好转和政策利好的带动下,一季度房地产数据全面好转,原本制约房地产开发投资反弹的库存高企数据出现拐点,房地产开工重新企稳上升,形成短周期补库存扰动,边际上改变投资者对经济下行预期,并缓解实体缺资产的现象带动重工业产业链再扩张,那么意味着:第一,实体层面派生出了新资产;第二,传统产业链新一轮加杠杆开启,债务风险上升,叠加供给侧改革、未来物价上升预期,货币政策应保持稳剑”李奇霖进一步解释。

  从货币政策环境看,在权威人士发表“稳健的货币政策就要稳奖的观点之后,5月份M2同比增长11.8%,增速环比大幅回落1个百分点,与3月份M2高达13.4%的增速相比下降明显。货币政策开始真正体现“稳奖二字之后,或于楼市将具有明显的降温作用。

  民生固定收益组李奇霖与梁路平在研报分析认为,按照房地产销售领先房地产开工半年左右的历史规律,意味着即使房地产销售在今年4月形成高点,房地产开工企稳的趋势也会持续到10月。预计房地产行业的高位运行将持续到三季度末,到那时会出现较为明显的下行拐点。

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