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多地楼市调控再加码! 政策趋“顶配”

来源:经济参考报    作者:佚名   2017-03-21 09:06:03
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  3月22日,北京楼市调控再升级,非京籍购房需连续纳税60个月。目前,热点城市全面实施“认房又认贷”模式,其中北京二套房首付提至60%,信贷调控直逼“顶配”。此外,不少热点城市周边地区和三四线城市楼市调控措施也频频出台。针对楼市调控现状,专家建议,亟待通过管理创新,挖掘关键数据,探索房地产长效调控机制,税收、金融等政策多管齐下,供给端需求端共同发力,确保楼市平稳有序发展。

  多地楼市调控再加码

  近日,北京、广州、南京、郑州等热点城市以及热点城市周边地区楼市调控措施频出。

  北京继3.17楼市调控新政发布后,3月22日调控再升级,非京籍购房资格审核中的纳税记录进一步从严,连续5年纳税记录由过去的每年至少1次,改为往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。另外,广州、南京、郑州、石家庄等二三十个城市,此前也已经升级限购、收紧限贷,其中北京的“认房又认贷”,二套房贷款首付比例提至60%,尤为严厉。同时,安徽滁州、河北沧州、廊坊、涿州、浙江嘉兴等热点城市周边的三四线城市,近期也都出台了一系列打击炒房、稳定市场的调控政策。

  房产交易市场受调控政策影响显著。由于政策发布后次日即实施,不少购房者抓紧时间抢搭“末班车”。据伟业我爱我家市场研究院统计,3月17日,北京全市共完成二手住宅网签1497套,较前一日增加近40%,创2016年9月30日以来单日网签量的新高。18日,北京全市共完成二手住宅网签968套,较前一日下降35%。

  在南京,由于新政于3月16日开始实施,3月15日限购新政出台当晚,南京楼市住宅的认购量迅速上升,最终定格在671套,比前一天多了451套。而3月16日新政实施当天,认购量猛跌倒140套,与平时200套左右相比,下滑明显。

  “投资性购房者的行动更谨慎了。”南京一家房地产中介公司的置业顾问吴伟说,总体而言,限购对于刚需购房者是利好消息。因为有两套住房的居民购买二手房也受到了限制,预计近期二手房交易会受到一定影响。

  “从上海到深圳,从北京再到广州,认房又认贷已在四大一线城市全面实施。调控政策的严厉程度已经接近‘顶配’,且政策工具有趋同性。地方政府楼市调控的主体责任落地有声。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。

  从因城施策到“因区施策”

  专家表示,当前调控思路是“控一线、稳二线、活三四线”,因城施策的调控策略明确。热点城市楼市价格对周边城市的辐射效果愈加明显,不仅不同城市之间存在“去库存”和“控房价”双轨并行,即使在同一城市范围内,不同区域也是双轨并行。因此,三四线城市面对“火气”蔓延,如何处理好“活”与“火”的关系,极为关键。

  “河北沧州、涿州、浙江嘉兴等地出台调控新政,表明京沪一线城市的外溢效应正逐步放大。”同策咨询研究部总监张宏伟说,从限购地区看,本轮调控已从一线城市、热点二线城市,扩展到三四线城市,随着广州、北京再次升级调控,“外溢”势能增大,环一线城市周边楼市调控压力进一步加大。

  南京一家知名房地产企业负责人表示,此次楼市限购可以看成是去年限购政策的深化和延续,是对热点城市热点区域限购政策的加码和打补丁,也是对热点城市挤出效应造成的局部过热的针对性调整。去年部分热点城市限购后,大量的投资需求被挤出到热点城市周边的三四线城市,以及热点城市之外的部分二线城市。

  “三四线城市限购,说明其进入了‘去库存’和‘控房价’双轨并行的模式,但去库存依然是三四线城市的核心要务,限购政策主要是针对局部区域的,不会盲目地全面限购。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,因城施策不仅在一二线城市与三四线城市之间有差异,在三四线城市之间也呈现不同特征。

  记者采访了解到,当前一些城市已呈现区域性冷热不均,如广东佛山呈现出明显的“东热西冷”格局,由于靠近广州,东部住房明显供不应求。继因城施策之后,“因区施策”的特点将会凸显。

  严跃进分析说,本轮调控主要对非户籍人口的购房资格进一步收紧,体现了此类城市房地产市场把控房价风险的考虑,进而引导更多的资金到其他需要去库存的城市或其郊区市场,有利于防范炒房现象。

  “对于过热城市,预计后续政策仍存在继续收紧的可能性,尤其是类似‘认房又认贷’的政策,可能会继续实施。”严跃进说,对于销售不好的区域和城市,还会有宽松的购房环境和政策。

  亟须探索地产调控长效机制

  市场期待楼市调控长效机制。不少地方住建部门负责人告诉记者,“环比不增长”成为地方调控的主要目标,但限于地方事权,地方政府在楼市调控中只能通过户籍、社保年限、首付成数等进行调控,相关政策工作储备已经快用尽了。

  安徽省住建厅房地产市场监管处处长王立国认为,目前各地政府楼市调控属于典型的事后调控。如何通过管理创新、技术创新,挖掘房地产开工、备案等关键数据,配合税收、金融等政策,逐步研究建立长效调控机制,通过扩大土地供给、激活市场存量等方式,提前进行调节,避免房价过快上涨,这是当前需要思考需要创新的工作。

  “长效机制涉及金融、税收、土地财政,已经超越了地方政府权限。需要国家层面协调相关部委,理顺法律法规,政策机制衔接,如此才能让地方政府具有较强的操作性。”珠三角一名不愿具名的住建局长说。

  业内人士及地方政府建议,在细化房地产调控政策的同时,需要探索长效机制,着眼长远完善各地多层次住房体系建设,做到低端有保障、中端有市场、高端有约束。在供给端,要从土地市场开始理顺房地产行业的发展格局,督促热点城市从严落实供地计划出发,加大土地和住房供给。同时,还要从企业、个人资金审查,银行业机构监管等多渠道入手,遏制热钱流入楼市。
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