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丧失购房资格后遇退房难 北京商住房解约纠纷如何解?

来源:中国新闻网     作者:佚名   2017-04-02 07:06:02
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  北京近日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,阻断了个人购买未建、在建、在售商办房屋的渠道,同时为个人购买二手商办房屋设置严苛门槛。

  限购后,商办市场状况如何?因限购导致购房人失去购房资格,合同无法履行谁该担责?交了首付但没网签,为何买家却遭退房难?中新网对此进行了走访调查。

  限购后 商办类市场状况如何?

  “商办类限购后,门店就没再成交过二手商办房屋。”在北京西城某中介门店就职的小戴告诉记者,他明显感觉到,目前卖房、买房的客户都变得慎重,除少数刚需购房者还在咨询、看房外,其余客户都转向了观望。

  新政发布后四日内,北京市住建委就曾两度查处商办项目违规在售项目。15家中介门店因涉嫌违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传,被责令停业整顿;北京玥盛行房地产经纪因宣传商办类房屋居住用途,被依法注销机构备案。

  “一经发现,立即查处”的执法力度让中介机构有点扛不祝根据记者调查和媒体公开报道显示,链家、我爱我家等地产中介已经不再代售二手商办房屋。有业内人士告诉记者,最近官方对商办项目查得严,发现违规代理销售就立即关停,出于规避风险的考虑,后续或有更多中介下架此类房源。

  同时,记者从部分地产中介和银行工作人员处了解到,建设银行等多家银行已下发通知,严格执行“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的规定,即申请人在3月27日(含)之后完成购房合同网签的,暂停贷款请求。

  限购、停贷、严查违规代售,商办类市场在一夜间全面“熄火”。

  来自中原地产研究中心最新数据显示,3月27日-30日四天,商办类项目网签量仅15套;而新政前四天,北京地区商办类签约套数高达2132套,商办类市场遭遇“冰冻”。中原地产首席分析师张大伟预计,二季度北京商办类物业签约量或跌九成以上。

  调控政策致“解约” 谁担责?

  只差一步,在北京某事业单位工作的杨云,还是与看中的一套商办类房屋失之交臂。

  没有限购、拎包入住是杨云选择商办新房的初衷,2016年年底,杨云选中北京顺义区旭辉26街区的一套商办房屋,并在12月交了70多万的首付款。

  今年初,北京商办房屋限购的传言越来越多,杨云开始催着中介网签,“春节前,开发商借口说住建委网站系统升级签不了,过了年,又说让等着”,直到3月26日北京正式出台商办类项目限购新政,四个月时间里,杨云始终没等来网签的通知。

  “没有资格也买不起普通住宅,才想要买的商住房。如今限购政策一出,连购买商住房的资格也没了,还面临跟开发商的解约纠纷。”杨云说。

  因政策变动,致使购房者失去购房资格而引发的解约纠纷,相关责任该如何承担?政策又算不算不可抗力?

  为此,记者咨询了北京市两高律师事务所律师姜宝,“构成不可抗力须同时具备三个要件:不能预见、不能避免、不能克服。即便住房调控政策的具体内容、实施时间无法准确预估,但大致导向是可以判断的,与不可抗力的构成要件之一‘不能预见’相矛盾。”

  政策调整后,针对购房人失去购房资格的情况,姜宝说,这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,若买方以政策变化导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求返还购房款或定金的,一般应予支持。而是否能全额返还,则要结合个案处理。

  “在途单”真能被运作?

  杨云怀疑,眼下开发商拖着不退款,可能想通过运作再把房子“强卖”出去,不然商办市场未来不景气,房子很可能砸手里。

  无独有偶,在北京3·17限购新政发布之初,也曾有网友留言表示,地产中介让交10万元去运作本要在3月17日后网签的在途单,以此来避免首付增加、交易取消。

  在途单真能被运作吗?“从实际来看,没有这种可能。”姜宝直言。记者就此咨询多位中介人士得知,地产中介是不能确定网签时间的,至少没有类似方案能去解决在途单,让网签时间提前。

  同理,根据商办限购新政“自发布之日起执行”的规定,3月26日前未完成网签的商办类房屋在途单都无法继续走流程。张大伟在接受记者采访时表示,流程变更不太可能,但个别开发商为了挽留客户,或许会帮购房者注册公司购买,但高出的交易成本需购房者承担。

  不想招惹更多麻烦,也不看好商办市场未来,杨云下决心退房退款。

  “忙着帮想买的客户争取,销售已不怎么管退房客户了。”还未从失房的遗憾中走出,杨云又陷入退房纠纷。

  近日,杨云跟20多位有类似情况的业主一起去售楼处协商。“说是可以退房退款、但没赔偿,更无法确定退款时间,且要收回所有购房文本原件。”在她看来,退房条款太过苛刻,到时解约合同签了、单据收回,收不到退款心就会一直悬着。几经考量,她决定先不签解约合同。

  记者就此向该楼盘开发商客服人员咨询得知,各地各楼盘的退房处置情况都不一样,因取消购房申请后还要走流程,无法给出具体退款时间,实际情况还要跟售楼处核实。“除了看房,其他业务解答不了。”该楼盘售楼处工作人员如是说。

  像杨云这样,急于将商办类房屋脱手的人群,并非少数。前几日才完成网签,定下位于北京大兴区一套商办房屋的崔女士,这两天也忙着咨询退房流程,“商办类项目没啥市场了,现在不退房,怕砸在自己手里”。

  商办类市彻有没有未来?“若政策一直保持收紧,等不了一年,一些开发商和投资者就撑不住了。”张大伟如是说。(应受访者要求文中部分人物为化名)
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