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长租公寓站上风口:蛋糕很大 但不知道从哪切

来源:财经网     作者:    2017-08-11 20:29:27
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长租公寓站上风口:蛋糕很大 但不知道从哪切


  长租公寓站上“风口”:蛋糕很大 但不知道从哪切

  来源:财经网

  在“租房落户”、“租房落户”等具有划时代意义的政策背后,吹动的是房地产市场“租售并举”的风,传统的房地产单一开发销售模式将被改写,长租公寓市场站在了风口上。

  国家政策频频吹风

  长租公寓市场“蓝海”一片

  近期,关于鼓励住房租赁市场发展的政策密集落地,今年7月,住建部发文,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,选取广州、深圳、南京等12个城市开展首批试点。北京、杭州等城市在土地市场上出新规,要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房。从国家层面上,更是频频吹风鼓励住房租赁市场发展。

  长租公寓市场看似一个即将要被做大的蛋糕,对于未来前景,“蓝海”几乎成为业内人士共识。

  据了解,目前长租公寓市场的主体大致可分为三类:一是互联网创业公司旗下的公寓,如魔方、YOU+等;二是酒店集团做的公寓,像如家的逗号公寓、华住的城家公寓等;三是房地产企业旗下的公寓,如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

  上海公寓企业联盟研究数据显示,目前中国出租房约有1亿套,其中超过90%为个人出租,品牌公寓企业总占有率低于2%,开发商自持经营的居住用房不足1%。

  优帕克集团互联网首席运营官杨剑凌表示,认同未来15年,长租公寓整体市场占有率将提升至20%左右的观点,无论对于租房服务运营提供商,还是将要进入的传统房地产开发商,都有很大的发展空间。

  在报告中,链家地产也描绘了一片租赁蓝海,预计到2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

  正因为如此,面对长租公寓市场蓝海,越来越多的房企想从中分羹。

  2015年万科上海正式进入长租公寓领域,万科旗下公寓品牌“泊寓”已在上海、广州、厦门、合肥等多地布局。世联行旗下“红璞公寓”2015年8月落地广州,后在武汉、杭州、南京、成都等20个城市拓展。龙湖地产在2016年中期业绩说明会上首次公开表态进军长租公寓领域,计划3年内布局300处。绿城服务则在2015年12月与成都长租公寓品牌优客逸家,共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司。

  除此之外,招商、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商也开始介入长租公寓市场,纷纷下海,抢先构筑起自己的房屋租赁服务市场。在长租公寓市场这条赛道上,将有更多的房企打算起跑。

  但链家研究院院长、经济学博士杨现领认为,租赁市场并不会迎来“快速爆发期”,而是存在稳态的增长空间,租赁市场是相对独立的市场,内在运行规律是既定的,因为年轻人的支付能力处于相对稳定水平,租金支付能力是租赁市场发展不可跨越的因素,因此租赁需求的释放是稳定有节奏的。

  利润空间难匹敌传统房地产开发模式

  行业蛋糕很大但谁都不知道从哪能切下来

  “市场是蓝海,运营端是红海”,优帕克集团北京分公司副总经理乔宥胜坦言,大家都涌入到长租公寓市场是看好未来蓝海的空间,但目前大家都在积极处理处在红海的发展方案。

  目前长租公寓服务运营商较多,但没有一家敢称盈利,运营端确实不赚钱,乔宥胜称,只有成都优客逸家声称,在刨除资本成本后略微盈利1%,“整个行业面临的蛋糕很大,但谁都不知道从哪能切下来”。

  “利润收益低下”横梗在行业发展道路之上,长租公寓在有的房企看来是利润增长下一极,在有的房企看来却有如鸡肋。

  融侨集团首席营销官张岩直言,“也许会涉足,但不会涉足特别深”,在他眼里,长租公寓市场就如同房屋建造,房屋设计,房屋销售等房地产市场上中下游中的一个环节,可以直接“外包”出去,由其他更为专业的企业来赚取这部分利润。而融侨放弃这部分利润的最主要原因在于,“尽管房地产行业整体利润率在下降,但是因为总量大,利润仍然很高”,与此相比,长租公寓市场是一件“不怎么挣钱的事”。

  同样地,作为传统房地产开发商,四川蓝光发展股份有限公司总裁张巧龙也称,坚定看好房地产行业未来的发展前景,“长租公寓市场发展未来对传统地产开发商的冲击目前仍难以估量”,尽管近年来行业整体增速在下降,但总量仍然很大,加上城镇化进程的发展,对传统房地产开发行业仍然很看好。

  与此前房地产传统开发模式相比,长租公寓只能称得上是“赚慢钱”行业。

  租赁市场普遍观点认为,中国一线城市房屋租金回报率只有1.5%,处于较低水平。但“租金回报率低不代表租赁市场没有前途”,杨现领分析,租金回报率低是表面上的,核心在于能否把每平米空间价值和使用价值创造出来,如一线城市租房状态以合租为主,如果房屋空间得到有效释放,租金回报率将高于目前的1.5%;另外,租金回报率是动态的,按每年近8%速度复合型增长,那么5年后租金回报率与今天相比,不可同日而语。

  “在运营过程中发现,当管理房间数量少于1000间时,公司可以实现盈利,但当管理房间数量超过1000间时,公司利润消失了。很多企业难以突破1万间门槛,解决规模扩张难题与陷阱要靠系统、靠技术、靠数据、靠互联网”,租赁运营至少需要投入10年的精力,杨现领称。

  杨剑凌也表示,“长租公寓行业不是一个暴利行业,适合中长期发展,需要有一定的耐心和运营能力,才可能走到爆发的那一天”,企业不应该急功近利,应该把眼光放到15年这样一个长周期来看。

  长租公寓市场政策法规亟需待解

  业内称需培养形成完整的租赁生态产业链

  政策和法律、法规的完善成为长租公寓市场发展亟需待解的问题。

  国家政策密集落地促进长租公寓市场发展,“但具体到公寓管理行业,并没有特别有效的政策落地,政策没有落地,对于行业来说现在是空谈”,乔宥胜表示。他举例称,在实际运营中,只有部分城市如成都、上海等在工商管理条例里注册里明确有“公寓管理”项,但北京和其他滞后城市都没有这一项。

  杨现领认为,在成熟的租赁市场,产业链生态体系十分完整,房地产互联网租赁信息平台服务、托管服务、软件供应等领域均有代表性的企业。中国需培养形成完整的租赁生态产业链:

  从软性基础制度建设上来说,国家应在政策层面推动,包括租客权益保护,财政、税收、金融等方面的政策支持,对专业化、规模化、管理机构的支持等,奠定行业发展的基本制度;

  从硬性基础制度建设上来说,需要建立信息设施,如政府要建立政府端信息平台等,让租赁信息的流动更加有效;还需要建立资金管理制度,押金、租金的支付应该有高效的资金流转平台。
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