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世联行董事长陈劲松:房地产业未来状况就看发达国家

来源:中国经济网      作者:佚名   2017-10-05 11:05:39
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  1992年1月17日,一列火车从北京开出,邓小平开始了视察南方之旅,一路的走访视察中他发表了一系列重要讲话,时称“南巡讲话”。

  这些系列讲话影响着很多人的人生轨道,在香港中海地产工作的陈劲松就是其中之一。

  “这个讲话告诉我们,一是市场经济是一条路,不会往回头走了;二是使我预感到内地的经济及房地产市场将要发生大变化。”

  陈劲松当时并不十分清楚深圳未来到底会变成什么样子,但香港房地产发展的现实告诉他,内地房地产市场将要起步,这对于他是一个机会,他在香港积累的专业开发经验,在内地颇显混沌、专业性不足的局面下显示着独特的光芒。

  25年后,接受中国房地产报记者采访时,世联行董事长陈劲松谈起了他与房地产的激荡史。

  “就认为机会来了”

  中国房地产报:在您的人生时间轨迹里,1992年有着怎样的价值坐标意义?

  陈劲松:“南巡讲话”是发展大势的改变,表明在内地做私营企业可行了,原来被定性为倒买倒卖、买空卖空的投机行为,现在合法化了。这告诉我们,市场经济是一条路,不会往回走了。

  另外,1992年因为在香港工作的经验,使得我们建立了专业自信;1993年下海后进一步印证了自己专业的价值,这是非常重要的。

  中国房地产报:您当时应该在香港中海地产吧?

  陈劲松:是的,我当时在香港,在中国海外地产任项目经理。中海地产当时是内地企业在成熟市场区域唯一的一家地产公司。同时,也认为机会来了,因为我们看到了香港房地产行业发展的情形,认为内地的房地产行业一定会像香港一样,当时梁振英又是深圳市政府的顾问,深圳肯定会照搬香港模式发展房地产行业。

  同时,政府在修改《城市房地产法》、推行货币化分房、进行土地招拍挂,关键是银行可以贷款,这是最大的变化,说明市场要真正地启动了。

  中国房地产报:回头看,当时您身处和看到的大环境和房地产是什么样的情景?

  陈劲松:1992年,深圳房地产市场开始起步,很多企业对于房地产开发几乎没有什么认识,也多是在市场中乱撞;二手房的交易、评估也是刚刚开始。总之,内地的房地产市彻没有成形。

  用一句通俗的话讲,1992年内地的房地产从业人士是“没有吃过猪肉也没有见过猪跑”,关于房地产是如何开发的市场上只有一本书,叫《香港房地产》,但这本书还是一个资料的罗列与汇集,其他国家房地产行业的开发经验介绍几乎难以看到。

  而房地产行业的开发、销售、运营这一系列模式我在香港见识过,包括香港房地产市场的预售制度、住房按揭、土地招拍挂制度及卖楼花、顾问、策划等营销手段,这些专业经验非常重要。

  “想法与思考很重要”

  中国房地产报:您到深圳创业后第一笔生意是什么?

  陈劲松:世联行的第一笔收入主要来自处理宝安广常当时市场正经历房地产行业的第一轮泡沫与调控,深圳、海南等省市出现了很多积压楼,很多人都在做处理积压楼的生意。这个时期的很多人都有一个特点,口袋里没有钱,又不是地产开发商,唯一能干的是解决积压楼。

  当时这个项目卖了半年没有卖动,于是停工、烂尾在那里。我们拿到这个项目后根据市场特点进行了调整,主要是把面积改小,大面积的写字楼是没有人会买的,一改小就好卖了,没有靠加价、促销等方法,就靠这个方法卖掉了,所以说想法与思考很重要。

  中国房地产报:当时您就坚定地看到一张清晰的房地产商业战略图了么?

  陈劲松:当时对于内地房地产市场的未来发展情况并不十分清晰,但是当时坚定了一个信念,即不做投资与开发,就做营销顾问也能赚到钱。从那个时候起,世联行从来没有买过地做过开发,就做营销顾问这件事。一直这样做,非常坚定。

  中国房地产报:当时您应该是有机会有能力做开发业务的,现在回过头去看,有没有后悔过?

  陈劲松:当然有机会做开发,那个时候哪有几个开发商,现在有名的开发商当时都是我们的客户,当然能做开发业务,但是我不是那种借钱还能睡得着觉的类型的人;再加上头几单生意使我们找到自信心,能立足,这不就够了吗?

  说到底我不是一个愿意“博”的人,还是一个愿意走专业路线的人,这样的一条人生轨迹在1992年、1993年就奠定了。

  实际上,这样做是错的,过去25年,凡是买地做资产的都起来了;做咨询的人都没有做起来,世联行算是不错的。过去25年拥有资产或与资产相关的、借大钱起来的人都是最大的羸家,郭广昌、孙宏斌卖楼起家,现在资产是我的1万倍,但世联行没有借过钱不是市场的大羸家。这还得回归到一点,就是他们的路不适合我。

  “别什么赚钱都想干”

  中国房地产报:以您的经历、实践,您认为市场经济最应该是什么样的?投身其中的企业家需要什么样的精神?

  陈劲松:香港是成熟的市场经济,深圳是一个从无到有、从乱到尝试的逐渐发展起来的市场,但深圳有好处:英雄不问出处、鼓励创新,年轻人非常拼命,适合创业,给了深圳企业家很大的机会;香港相对来说门槛较高,不适合创业。另外,也正是深圳的小,才致使深圳企业家走向全国,包括万科、金地、华为等公司,世联行也是往全国各地走。这样的事情在天津、北京都很难实施。所以说,它们有各自不同的特点与发展点。

  市场经济就是分工,你在香港会看到各种各类专业人士的分工,实际上在内地都没有。我们当时坚信做好营销顾问就能挣到钱,就能发展好,事实证明也是如此,我们现在是上市公司中房地产服务业中最大市值公司,显然,做好自己,就能有立足之地,这就是市场经济。别什么挣钱都想干,这不是市场经济。

  中国房地产报:就您的判断,今后房地产这个行业会是怎么样的场景?具体到中介行业的发展趋势又是如何?

  陈劲松:中介行业的发展前景就看美国,CBRE目前已是200亿美元市值的公司。从房地产行业的发展来看,美国排名前10的公司都是基金公司、REITs公司,没有开发商,中国也会那样,开发商会变成基金公司,各类的REITs公司,住宅开发会越来越小,最终到底谁是开发商、中介公司就没有那么清晰了。

  今后房地产行业的未来状况就看发达国家,就像1992年看内地房地产,它未来样子就是香港当时的样子。

  未来行业的规则会发生变化,现在是谁都要主动适应。
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