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    山雨欲来!融侨幕后,资金告急 悦蓉城年底开盘?

    2018-11-09 17:19:31 来源:地产密探 作者:佚名
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    一个月前,“好事者”胡润又来搞事情,披露了2018年中国富豪百强榜的上榜情况,坐拥2700亿财富的马云登顶,而恒大许家印暂居第二。
      一个月前,“好事者”胡润又来搞事情,披露了2018年中国富豪百强榜的上榜情况,坐拥2700亿财富的马云登顶,而恒大许家印暂居第二。

      2个月前,马云宣布一年后将从阿里巴巴主席位上退休,回归教书匠。消息一出,舆论热议不绝。

      当今,人人都想“扬名立万”。外界猜测:马爸爸,放着“世界级电商教父”的无限荣华与光鲜不要,非要过隐士生活?

      心细的读者,还会发现一组很有意思的数字,据福清侨乡报统计,登上这个财富榜的当地富豪达7人。

      PART 1

      其中,排名第一、第二的都是贴着鲜明闽系开发商标签的地产大鳄,分别是融侨林宏修家族(200亿元)、金辉林定强夫妇(160亿元),连福耀“玻璃大王”曹德旺也得靠后站。

      
    山雨欲来!融侨幕后,资金告急 悦蓉城年底开盘?


      相比金辉,融侨似乎较为低调,地产规模也不及前者,但别后运作能力非同寻常,觅窝试图揭开这家闽资房企的另一面。

      被媒体称之为“华商教父”的林文镜先生(印尼籍),今年7月份驾鹤西游,享年90岁。外界不太熟知的是,林老先生就是福建融侨集团缔造者,但还有个显赫的标签,即印尼“林氏集团”两大股东之一。

      图:林文镜先生(右)

      随着林老先生离去,融侨集团的权杖由长子林宏修顺利承继,经觅窝查询,林宏修的叔叔林运辉等多位家族核心成员也是融侨集团董事会的关键人物。

      讲到这里,我们不难发现,融侨集团更像一个家族企业,而这在房地产界并不鲜见,比如碧桂园,新城控股等。

      PART 2

      11月8日,上交所披露了一份融侨集团拟发行20亿元公司债融资计划书,我们透过这份报告,可以窥见融侨更详细的内部运作,但财务情况很严峻。

      当前,开发商公开融资会格外敏感,审核也非常严格,不少融资计划要么搁浅,要么不了了之,要么直接被叫停。

      9月中旬,第一财经曝光了部分房企以住房租赁名义大额融资,但奇葩的是,发债说明书含糊其辞,甚至根本找不到该房企涉足租房租赁业务,被指沽名钓誉,圈钱自救。

      相比这些前车之鉴,融侨似乎更实诚一些。

      在发债说明书上,融侨虽未大张旗鼓地公开标注“住房租赁专项公司债”,但在20亿元的融资构成中,第一批募资10亿元。其中,有7亿元将用于天津市西青区张家窝镇枫雅道以北项目二期、三期住房租赁项目建安投资。

      上述项目地块约占2.9万平方米,总建筑面积约9.36万平方米,去年5月融侨拿地时就被要求全部自持,建成后必须整体办理产权证,不得分割转让、抵押等。

      觅窝调查发现,虽然这个项目体量不到10万平方米,需要投入资金却高达15亿元。

      考虑到自持的严格要求,这意味着融侨必须实打实地砸钱,投入巨资,今年4月已开工建设。

      玩自持开发,不像一般房企,楼还没建,甚至还在挖个地基,就开始预售,不断往账上回款,一边预售回款,一边滚动开发。

      对于融侨而言,一没上市平台,二没过大的开发规模,楼市寒冬又遇到大体量自持,资金压力可见一斑。

      PART 3

      跟其他民营房企一样,融侨也经历了一波激进拿地扩张,但业绩堪忧。比如2017年,融侨净利润只有7.63亿元,比2016年少了3.3亿元,

      为何融侨规模迅猛扩张,净利却大幅下滑?具体原因仍待有后续调查,尤为注意的是,少数股东权益分食融侨的净利比例明显扩大,应该是合作项目增加。

      值得一提的是,今年上半年,融侨集团净利润才2.07亿元,不及去年的3成净利润。这是一个很危险的信号。

      今年6月底,融侨集团的资产负债率一路飙涨到82.37%,在房企中虽然不是最吓人的,但也是处于高位,风险比较高。

      之所以这么说,主要是融侨集团截至6月底的货币资金只有73亿元,但涉及有息负债446.7亿元,短期借款和一年到期负债合计超207.8亿元。

      其中,融侨账上的短债较年初剧增67.9亿元,增幅高达173.38%,缺钱饥渴,可见一斑。

      融侨方面解释说,目前短期融资已进行有序偿还,长短期负债处于可控范围,暂时不存在集中兑付风险。

      当前,现实情况就是全国楼市在持续降温,而融侨手上的存活却很吓人,6月底时存货价值618亿元,相比去年末增加了近100亿元货值,一些项目出在三四线城市,本来这些城市升温慢,而降温来的还早。

      融侨收购连云港项目时,收购价低于账面值,可谓是折价收购。按理说,这是逆市抄底,捡了一个便宜,已计提存货跌价6.84亿元。

      不过,如果连云港楼市继续冷下去,融侨的这个收购项目还会继续暗藏存货跌价风险,就会影响和连累公司利润。

      当前,融侨房地产开发重心主要在福州、厦门、武汉三地,而这三个城市正在承受一场楼市寒冬的威胁,尤其是厦门,更为严峻。

      
    山雨欲来!融侨幕后,资金告急 悦蓉城年底开盘?


      PART 4

      日前,多家地产机构统计包括碧桂园、恒大、万科、新城控股等24家房企前10个月销售突破千亿,房企头部效应越发明显,中小房企将面临更大的生存危机。

      上半年,融侨先后收购上海宝钢长宁置业、郑州新华博置业、河南长启置业、河南卓奥置业、成都友星园林有限公司,获得被收购方所拥有的优质地块。

      其中,融侨对成都友星园林的控股比例高达96.4%,后者截至6月底总资产6.3亿元,净资产6119万元,上半年无营业收入,净利亏损逾70万元。

      更详细的资料显示,成都这个项目具体位于新都区大丰南丰工业大道地块,占地5.6万平方米,规划计容建筑面积逾17万平方米,预计总投资15.9亿元,已投资8.21亿元。

      
    山雨欲来!融侨幕后,资金告急 悦蓉城年底开盘?


      既然融侨都说了,上面这几个被收购的都是优质项目地块,足见其后续开发信心十足。

      一个佐证是今年8月份,时任融侨集团总裁林宏修、印尼财团金光集团总裁黄祥年调研融侨成都首个项目——悦蓉城。

      林宏修表示,悦蓉城项目作为融侨集团进入成都的首个标志性项目,是融侨集团“3+5+X”全国地产战略布局的重要一步,具有重大的战略意义。

      另据成都一位知情人士透露,悦蓉城预计12月中旬开盘。

      图:悦蓉城概念设计图

      从地图来看,悦蓉城与地铁5号线皇花园站(在建)相隔约200余米,占地约85亩,17万方的体量将涵盖跃层公寓、跃层叠墅、三房-四房舒居华宅和沿街邻里商街。

      如今,成都楼市降温,二三圈层尤为明显,城北首当其冲,部分高价地王骑虎难下。

      融侨成都首个项目,既然是股权收购而言,被收购方在拿地时较早,成本应该较低,但能否年底一炮走红,外界拭目以待。

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