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    猪年投资攻略:4个城市样本管窥楼市风向

    2019-02-11 13:33:52 来源:证券时报 已入驻财经号 作者:佚名
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      2019深圳楼市:稳字当头

      每年春节过后,对于深圳楼市而言都是一个敏感的时期:不管是调控政策,房价还是房租,都存在一些变数。目前,市场普遍认为房住不炒、因城施策的政策主基调不会在2019年出现实质性扭转。在此大背景下,作为一线城市的深圳,2019年房地产市场又会有怎样的走势?

      对于许多深圳置业者来说,应该都对去年年底楼市出现的促销小高潮留有印象。当时,各大开发商“百米冲刺”,打折、送装修、首付分期等等活动齐上阵,特别是坪山、龙岗等原特区外片区新盘成为促销主力。不过,到了今年年初市场却多次传出有房企项目准备提价的消息,最终相关企业都予以否认。只是,促销和提价传言还是让置业者的心态不定:深圳房价到底是看涨还是看跌?

      美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,此前多个城市的房地产政策调整仍然是个别现象,更多是由于这些城市之前的政策过紧,或者是已不适合现行的市场环境而引起。对于深圳市场,实质性的影响并没有发生。2019年可能是个筑底的年份,部分调控政策可能会放松,但不会一下全部放开。

      深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示,从房地产政策方面来看,她认为深圳市场基本没有机会放松,将会维持严控这一态势。如果是投资客,建议谨慎为好。如果长期投资,可以适当考虑地段因素和楼盘的品质价值。值得一提的是,2019年租赁市场的政策可能会有大的突破,更多规范租赁市场发展的政策将会出台。

      成都:新房市场供需逆转

      楼市的风景,就像大海的风浪,有时猛有时平。

      细数本轮成都楼市行情的发端,那就要从2016年10月开始,自此后成都房价开启了单边持续暴涨行情,“房事”也一度将这座城市困住。2017年末,成都进入摇号买房的新时代,火爆的楼市让新房摇号中签率低至个位数,曾出现七万人抢千套房,买房队伍绵延几公里“奇观”。

      物极必反,成都发布了真正意义的“5·15”限购新政,当地疯狂无序的楼市得以缓解降温。留给大家的低价新房已经不多了。证券时报记者注意到,2019年将是前年高价拍地的兑现期,大量高价拿地新房将集中上市,新房入市价格自然会进一步水涨船高。届时,2019年增量市场有望回归,购房客需要更多的理性,而地段的重要性则会进一步凸显。

      证券时报记者注意到,相较此前限购政策,成都市楼市调控新政将限购对象调整为家庭,并纳入12个月以上社保作为购房必备条件,且继续实施分区域限购的政策。伴随着“5·15”限购新政的推出,2018年成都楼市迎来了关键的市场转折点,呈现出了前热后冷的局面。

      “‘5·15’楼市限购新政施行之后,成都新房市场供需关系发生扭转。”贝壳研究院成都分院院长张键如是表示,家庭二套限购后有资质的客户骤减,而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应,市场供需关系逆转,新房市场难现2018年初火热境况。

      在接受证券时报记者采访时,张键进一步指出,成都新房供应量大增,新房摇号中签率持续攀高,使客户选择面拓宽,二手房交易节奏随之放缓。由此,二手业主在这种局面下被迫降价出售,成都楼市逐步进入久违的买方市场,住宅逐渐回归居住属性。

      值得注意的是,“5·15”新政将限购对象由个人转变为家庭,短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发,成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%。进而,投资客们将目光投至不限购的公寓市场,新建公寓市场一度火热。但在2018年下半年,随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位,投资外溢效应逐步退去,公寓成交见顶回落。

      海口楼市降温开发商“东进”

      过去一年里,海南房价牵动无数人的眼球,房价高歌猛进之下,调控政策也层层加码,海口作为海南的省会城市,楼市近况如何,未来将朝什么趋势发展?春节期间,证券时报记者走进海口,调查海口房价背后的趋势。

      春节假期前,证券时报记者以购房者身份,在海口走访了多个楼盘发现,部分楼盘和中介公司已经提前放假。而春节期间,受前期政府的限购、限价等政策影响,海口新房交易量同比往年有所下降。

      海口地段较好的二手房均价在16000元/平方米至23000元/平方米不等,位于郊区的新楼盘,由于配套不完善,价格在17000元/平方米上下浮动,部分楼盘降价促销,也有楼盘为规避限购政策,违规与购房者进行“延期签约”。受海南自由贸易港政策影响,开发商加快布局江东新区。

      从海南省政府出发,沿着琼州大桥一路向东,跨过南渡江,30分钟左右即可到达海口江东新区。总面积约298平方公里的江东新区被定位为海南省委、省政府建设海南自贸区、自贸港的重大举措。

      从地理空间上来看,当前,海口房地产发展也开始呈现出“东进”的倾向,未来投资海口也将呈现出向东进的倾向,江东新区成为各大地产商投资的重要区域。证券时报记者了解到,2017年融创接手的海口万达文化旅游城项目同样位于江东新区。

      某地产人士向证券时报记者介绍,目前海口西海岸已经开发得差不多,新楼盘非常少,除了鲁能海蓝公馆,西海岸星华海岸城有大量房源在售外,大部分楼盘都已经售完。而海口市中心没有新土地开发,只有海甸岛几个新盘有大量房源在售,可购买的新盘不多。在海南自由贸易港政策的利好下,开发商向江东新区聚集是未来的发展趋势。

      本溪房价不温不火

      春节期间,山城本溪春寒料峭,最低气温接近零下20度,放鞭炮的、冰上嬉戏的、商场逛街的人不少,到处散发着浓浓的年味儿,但是楼市却显得格外冷清,二手房中介和新房售楼处几乎都关门放假了,只有个别楼盘留下一位值班人员,售楼处里无人问津。

      证券时报记者多方调查了解到,近两年,本溪楼市成交分化明显,除了个别新盘和二手学区房比较抢手外,大部分新盘和二手房卖得并不理想。买房的人不多,新开发的楼盘也很少,2018年以来全市只有3个商品房项目分期取证开盘,其中,“欧洲城”被公认为本溪这几年卖得最好的项目。

      恒大绿洲位于太子河上游,是本溪唯一带装修的楼盘,目前成交均价6500元/平方米,2012年开盘时卖得还算好,但目前仍有少量现房在售,而2018年3月开盘的两栋楼200多套房,目前卖出不到一半。今年初推出的5套特价房,最高优惠达29万,但目前一套也没卖出去,优惠延续到了2月份。不过,对于项目销售缓慢的原因,值班销售人员刘小姐解释说:“我们主要卖的是园区环境、物业和品质,不像市内盘和学区盘是走量的。”另外,2011年开盘的绿地中央广场目前也仍有少量现房在售,2014年开盘的沿河商业项目,目前能看到的入驻商户只有寥寥几家,其他大部分面积都是空着的。

      尽管整体看,本溪平均房价是上涨的,但涨幅不大,新房能看出价格上涨一点,二手房则有回落的趋势,特别是非学区房和位置较偏的地方,房价下降趋势明显。

      在证券时报记者调查采访过程中,无论是新盘销售人员还是二手房中介人员,无论是长期在本溪生活的人还是在外地工作的本溪人,都表示本溪房地产不适合投资,建议要想投资可以考虑去沈阳,本溪这几年也没有投资炒房的。在沈阳工作的本溪人李女士给出的不会在本溪投资买房的3个理由很具有代表性:一是经济形势不好,房价不能涨,投资没有必要;二是不回去工作,没有置业需求;三是老人在本溪有房子,最后还要接到自己身边,本溪的房子还得卖,没有理由再买房。

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