2018年，滨江集团经营活动现金流净流出已达十年内最高线。而2019年一季度，其总营收达17.86亿元，同比下降46.47%，实现归属于母公司股东净利润3.7亿元，同比增长13.91%
“2019年的销售目标是1000亿元。”
这已不是滨江集团(002244.SZ)第一次提及千亿销售目标了。两年前，这家总部位于钱塘江畔的房地产公司也曾信心满满将此目标黑纸白字落实纸面。
然而，2018年的滨江集团终与“千亿”失之交臂，“来年再战”成为勇气尚在的某种注解。只是这一次，公司董事长戚金兴添加了些想象空间，“2019年行业领先的企业(销售额)估计能到达六七千亿元，滨江的目标是上千亿元；当他们上万亿元时，滨江会在2000亿元以上。”在戚金兴看来，只有和龙头企业保持距离，才不至于最终被边缘化。
不过，真实的发展状况会有预想中拿捏的那般分寸感吗？在政策依然从紧，市场逐步向头部房企集中的趋势下，从布局、资金到品牌均不占优势的中小房企，真能穿越周期完成既定的业绩目标？
不妨先回看一下2018年。滨江集团期内实现总营收211.15亿元，同比增长53.3%，实现营业利润42.46亿元，同比上涨44.19%。但是，其归属于母公司股东的净利润却仅为12.17亿元，甚至较上一年度同比下降28.89%，而扣除非经常损益后的归母净利润也只有12.19亿元，同比下降4.24%。
与此同时，滨江集团经营活动获得的现金净流量出现自2015年以来的首次净流出，额度高达139.4亿元，投资活动现金净流量也为-74.42亿元。
2019年一季度，该公司实现总营收17.86亿元，同比下降46.47%，实现归属于母公司股东净利润3.7亿元，同比增长13.91%。资产负债率则由2018年末77.94%的阶段性高点，继续升至2019年一季度末的80.3%。
提速快跑的后续影响显而易见。对此，滨江集团向《投资时报》记者表示，2018年公司规模的扩张也伴随着融资的增加，故负债规模有一定幅度的上升，但总体上看，公司财务稳健性仍属于稳健有守。未来，会持续做好经营，保持良好的资产质量，为公司持续拥有低成本融资渠道提供强有力的保障。
截至5月23日收盘，该公司4.1元股价表现较52周高点已回落三成，市值则来到127.57亿元。
净负债率增长超100个百分点
不同于多数房企近年来倾向于降杠杆、求安全的趋势，滨江集团反其道加杠杆的势头十分显著，其销售金额、项目总量、土储面积等在2018年均有明显增加。
年报显示，截至2018年末，滨江集团总资产875.52亿元，归属于上市公司股东的净资产152.61亿元，分别比上年同期增长45.33%和6.88%。期内，其亦实现营业收入211.15亿元，同比增长53.3%。不过，2018年该公司归母净利润却仅实现12.17亿元，较去年同比下降28.89%。
针对营收利润增长背离的情况，滨江集团对外表示，“营收增加主要因2018年度项目交付结转以及项目管理费用收入增加，净利润下滑则主要系同期有息负债增长带来的财务费用提升所致。”
《投资时报》记者注意到，2018年滨江集团有息负债达261.29亿元，较2017年的89.48亿元增幅接近3倍。有息负债的提高不仅影响了滨江集团利润率，也大幅提升了其净负债率水平——从2017年的-3.87%增长到2018年的98.06%。
标点财经研究院携手《投资时报》于日前推出的《A股百亿营收房企净负债率排行榜》显示，在纳入榜单的36家A股上市房企中，滨江集团的净负债率水平排名第22位，不过101.92个百分点的增长幅度，使其在36家公司净负债率的增幅榜中，高居第二位。
尽管滨江集团认为从行业来看98%净负债率并不算高，但净负债率增长超过100个百分点对于任何一家公司财务状况来讲，都是非常严峻的考验，而滨江集团将如何在负债与利润及公司规模扩张之间找到平衡？
对此，该公司向《投资时报》记者表示，房地产行业作为典型的资金密集型行业，其规模发展离不开资金的支持，2018年公司规模的扩张也伴随着融资的增加，故2018年公司负债规模也有一定幅度的上升，虽然有息负债有所增加，但总体上看，公司财务稳健性仍属于稳健有守。
持续拿地资金压力加大
持续加杠杆的滨江集团2018年加大了拿地力度。年报显示，当年其新增土地储备项目26个，新增土地面积176.93万平方米，计容建筑面积346.97万平方米，土地款总额496.43亿元。
频繁拿地无疑给其资金链造成不小压力。2018年，滨江集团经营活动现金净流量为-139.4亿元，为最近十年来年度净流出额度最高的年份。此项数据锐减或主要因购买土地、增加土地储备以及支付土地保证金所致。
同时2018年末，滨江集团现金净增加额为-23.91亿元，这也是最近七年来首次出现现金净增加额为负的局面，由此导致截至2018年末滨江集团的期末现金余额甚至不及2016年水平。
事实上，这还是在公司筹资活动现金净流量已大幅增加的基础上。观察其2019年一季度的数据可以发现，滨江集团期末现金余额有所增长，达到123.92亿元，但亦是主要依靠筹资活动获得的现金。可以说能够融到资金，且融到低成本的资金将是滨江集团未来规模扩张的关键。
滨江集团向《投资时报》记者表示，经过二十余年的积累与发展，公司已树立了良好的信誉，在获取银行贷款方面亦可保持资金优势，这为公司积极推进多渠道融资提供了有力保障。截至2018年末公司整体平均融资成本为5.8%，后续争取将融资成本控制在最低水平。
全国化扩张遇阻回归大本营
在提出千亿目标前后，滨江集团也试图摆脱“杭州房企”“浙江地产公司”的传统标签。然而其全国化战略进展却并不顺遂。在入股深圳龙华区旧改项目近一年半后，滨江集团在选择退出的同时，也将合作伙伴深圳安远控股告上了法庭。
2016年11月底，滨江集团与深圳安远控股、深圳滨安房地产、深圳新润先科有限公司签订了合作开发深圳龙华区安丰工业区项目的协议书。前者以8.6亿元收购《光大信托-安远集团单一资金信托》信托受益权，并向安远控股提供3亿元资金支持。资料显示，该项目建筑面积为29.4万平方米，滨江所占权益比例为48%。
去年4月，滨江集团公告称，公司决定退出深圳龙华区旧改项目，并要求安远控股归还本金总额为11.6亿元的融资款。就退出深圳旧改项目的原因，滨江集团在公告中表示，是因为公司与安远控股之间就深圳龙华区安丰工业区改造项目“未能推进”。
针对此事，在2018年年报中，滨江集团披露最新进展称，与深圳市安远控股集团有限公司之间合资、合作开发房地产合同纠纷案已于2018年9月达成调解，公司已计提相应资产减值准备7.24亿元。因安远控股到期未能清偿债务，《调解书》内容尚未履行完毕，滨江集团已向法院申请强制执行。
在深圳等非优势区域的投资进展不顺，无疑给滨江集团全国化扩张设置了不小障碍。于是，“聚焦杭州、深耕浙江”重新成为滨江集团发展的主要思路。
在开发房地产业务的同时，滨江集团还在大力推进集中式长租公寓业务。而自去年下半年以来，长租公寓业务频繁爆雷，但滨江集团仍表示将在此业务上有所拓展。“公司在现有自持物业40万方的基础上，计划每年增加16万方的自持，十年后争取总量达到200万方，预计该等物业的收入占公司收入的比重将有所上升。”滨江集团方面表示。
