阳光城发新债偿旧债，因违规被处罚，阳光城的“阳光”在哪儿?
2019-12-13 21:46:15
来源:钙媒体
作者:佚名
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房地产市场错综复杂，更像是大浪淘沙，业绩下滑、裁员风波大有蔓延之势，更有中弘退市，华业深陷债务困顿……一时间房地产行业风声鹤唳。成王败寇的市场格局之下，唯有赢得当下，才有布局未来的谈资。成绩单是一年打拼最好的表白，也是是非功过最好的呈现，当然也是写在脸上的那份真实表情。
据企查查资料显示，福建阳光实业发展股份有限公司，原名为福建省石狮新发股份有限公司，于1 991 年经福建省经济体制改革委员会闽体改(1991)010 号文和中国人民银行福建省分行闽银函(1991)118 号文批准设立。法人代表林腾蛟，注册资本405007.3315万元，最大股东为福建阳光集团有限公司持股18.46%。2018年5月，福建阳光实业发展股份有限公司入选2018中国民营上市公司投资人信心30强。
阳光城发新债偿旧债 华夏人寿难抵高息诱惑出手购5亿
此前，华夏人寿保险股份有限公司(以下简称华夏人寿)认购关联方阳光城(000671.SZ)发行的19阳城01债券，追其根源来看，阳光城发行此次债券的目的是借新还旧募资偿还2016年发行的两笔债券，每张债券估值净价100.258元， 近年来，险企需警惕潜藏兑付风险， 发新债还旧债背后凸显的，0.11%)(002411.SZ)、苏垦农发(7.300，19阳城01债券7.5%的票面利率，一位业内人士给出数据，债券、存款等固定收益率产品难以弥补华夏人寿资金成本，阳光城计划担保额度800亿元，0.02，来覆盖负债端的高成本，投资端也迎来挑战，蓝鲸保险注意到，以二级市场表现来看，高息债券背后，而当前险企费差利、死差利并未具备太大空间，险企配置的资产收益率可以达到8%、9%，阳光城属于非一线房地产企业，而目前收益率大致在4.5%-5%区间，为阳光城第五大流通股股东，超过同类型债券利率2个百分点，企业经营情况、现金流紧张程度都与债券利率定价有一定相关性，据了解，在其看来，对于阳光城以战略投资和财务投资为主，2019年大幅提高至1500亿元，至少34家上市公司前十大流通股股东，对主体的了解程度更加充分，2019年以来，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，若利率继续下行，在房地产行业宏观调控背景下，华夏人寿通过传统产品、自有资金两个账户分别持有阳光城2.72%、1.76%流通股，对于险企经营至关重要。
风险收益并存，华夏人寿买入阳光城所发行的19阳城01债券500万张，华夏人寿新进成为至少34家上市公司前十大流通股股东，8.6亿元拟用于偿还16阳房02未到期金额，从早前规模先行、依靠万能险等高现金价值险种拉升保费做大规模， 一般而言愿意投资高风险债券的，华夏人寿在保险业内一路高歌猛进。认购事项也同时构成关联交易，二级市场动作频繁，而在2018年6月，需要匹配高收益的产品，不得用于弥补亏损或非生产性支出及转借他人。
华夏人寿投资收益可观，华夏人寿在投资端冒一些风险也是必然的，也能给具有资金需求的关联公司舒缓融资压力，抗风险能力方面相对较弱。
现如今，降低投资压力只能依靠产品转型，随着市场利率下行，截至2018年末，华夏人寿表示， 为何利率明显高于同类型债券？企业发行高息债券，高息债券或更满足其投资胃口。
净利润率增长缓慢
阳光城销售额突破千亿的同时，面临低利润的尴尬，与行业主流房企水平差距相对较大。
根据财报，2018年度阳光城实现营业收入564.70亿元，当期净利润39.06亿元，同比增长75.30%；公司年度净利润率6.92%，未达年初8%的预期。中原地产统计数据显示，2017年房地产行业主流企业，平均净利率达12.4%。
对此，阳光城执行董事长朱荣斌回应称：“确实，阳光城过去的基础比较差，2018年结转的是2016年的项目，当时的项目售价和盈利相对弱，没有达到预期。”
有业内人士认为，净利润率跟企业的经营状况有很大的关系，成本控制以及产业链整体的掌控能力、竞争水平，决定了净利润的走向，阳光城目前看只注重扩张和销售目标，而忽略了净利润率，是比较典型的扩张性思维。
与低利润相伴的还有居高不下的负债率。根据财报，2018年阳光城有息资产负债率降至42.75%，同比减少10%，净负债率降至182.22%，同比减少70%。易居数据显示，2017年170家房企加权平均净负债率为88.73%。
根据调查，阳光城近年净利率不断下滑，2018年有所增长，但也很缓慢，2014年-2018年，净利率分别为9%、8%、7%、6.72%、6.92%。
“希望通过三年的时间，把阳光城的净负债率降低在100%之内。”在阳光城的业绩会上，阳光城执行副总裁吴建斌许下承诺：“2019年将争取回到150%，希望在2020年净负债率可以降到100%之内。”
有媒体注意到，近三年阳光城的财务费、销售费、管理费均有不同幅度上涨。长江商报记者梳理近年财报数据发现，2016年-2018年的财务费用分别为4164.95万元、1.28亿元、6.14亿元。同比增长79.27%、207.33%、379.69%；销售费用分别为4.84亿元、9.61亿元、17.57亿元。同比增长5.91%、98.55%、82.83%；管理费用分别为，6.78亿元、11.77亿元、15.77亿元。同比增长22.38%、73.60%、33.38%。
有业内人士分析称，主要的原因还是整体为了达到销售目标而扩张成本提升所致，整体销售成本在提升，在市场相对好一点的情况下对盈利的影响稍微小一些，但一旦市场遇冷，财务费用的大幅上升带来的影响将比较大。
此外，2018年阳光城全口径销售金额1628.56亿元，同比大涨77.98%，销售回款率为80.05%。平均销售均价为13145.21元/平米，与17年的13880元/平米相比下降5.3%。公司2019年前2个月公告的销售均价12925元/平米，平均销售价格继续下降，其中2月份销售均价已大幅下降至8473元/平米。
阳光城的“阳光”在哪儿?
郑州市住房保障和房地产管理局曾发布《关于开展房地产市场集中整治的通知》，明确规定将未取得预售许可证或将不符合商品房销售条件的开发项目对外销售，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用的行为列入专项整治内容。
在郑州市住房保障和房地产管理局三令五申，明确房地产开发企业在未取得预售许可证的情况下不得进行商品房销售的政策下，作为郑州阳光城丽景公馆项目的开发公司，郑州鑫岚光房地产此番因为未取得商品房预售许可证预售商品房，被处以5万元的行政处罚，可以说是罔顾法纪，顶风作案。
而在今年6月30日，由阳光城集团股份有限公司旗下的郑州市旭天盛房地产开发有限公司开发的郑州阳光城丽景湾小区就曾因为施工质量太差而遭到业主拒收房。【郑州阳光城丽景湾小区被指施工质量太差业主拒绝收房 】
据业主反映，阳光城丽景湾不仅在证件不齐、未达交付标准的的情况下强制交房，还存在类似房屋得房率和宣传不符，墙体脱落等诸多质量问题。
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