优客工场亏损赴美IPO，WeWork变卖资产“续命”，“烧钱”的联合办公如何破局？
2019-12-14 16:07:55
来源:地产深度报道
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作者:佚名
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美国时间12月11日，国内联合办公头部公司之一的优客工场向SEC递交了上市申请。
同日，IPO遇阻的WeWork意欲出售旗下资产的消息，则被淹没优客工场上市的火热中。据称，变卖资产是因为WeWork长期亏损，在资金上遭遇难题。事实上，软银入主WeWork后便采取多种措施削减成本，着力扭亏。
面临出租压力、处于“烧钱”中的SOHO 3Q，近期也有消息称，其旗下11个共享办公空间被筑梦之星接手。
亏损也是优客工场绕不开的现实。据招股书，2017年-2019年前9个月，其分别亏损3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元，亏损幅度持续加大；同期，其经营活动现金流亦持续流出。
而在2019年初陷入困境的氪空间向《国际金融报》记者表示，其目前现金流已归正。这得益于其及时调整了过去“亏损换取快速扩张”的发展模式，关闭亏损门店，并向轻资产的企业定制服务转型。据氪空间披露，未来企业定制服务业务占比至少60%。
事实上，优客工场也已在原有的“空间运营”业务基础上拓展了品牌、运营管理输出的轻资产模式。而这也是其与WeWork不同之处。亿翰智库研究中心高级研究员徐鹏认为，轻资产模式会给优客工场的上市加分。
上市为解套？
今年7月份，优客工场计划在2020年在IPO的消息便频繁传出，彼时的消息称，优客工场募资至多2亿美元。不过，招股书显示，优客工场暂定筹资额为1亿美元。
《国际金融报》记者就筹集资金额度等问题联系了优客工场方面，对方表示目前正处于缄默期，不方便回复。
徐鹏指出，这与此前WeWork上市失败或有一定关系，“WeWork上市失败意味着这一模式并未得到资本市场的完全认可，存在的一些问题不能忽视，因此优客工场也就降低了募资的预期。”
公开信息显示，Wework上市失败之后，其估值从最高峰时的470亿美元骤降至如今的不足80亿美元。
即便在这样的状况下，优客工场依然“逆势”赴美。有市场人士向《国际金融报》记者分析到：“烧钱太厉害又没盈利的公司，寻求上市基本就是两个原因，一则缺钱了要上市融资割最后一刀；二则资方寻求退出路径。”
某国内头部联合办公企前高管进一步指出，“WeWork估值缩水这么厉害，行业其他公司能不能再找到资金进来继续发展比较难说，那么上市也不失为一个选择”。
事实上，联合办公行业曾是资本的宠儿。方糖小镇联合创始人兼COO此前接受媒体采访时曾谈及，2015年时，只要有人做联合办公，基本都能拿到投资。
资本的驱动在2018年达到高峰。克而瑞数据显示，2018年国内联合办公企业融资金额约为67亿元，是过去两年的总和。
如今，资金则已鲜少进入联合办公行业。天眼查显示，除了优客工场与氪空间，纳什空间、梦想加、办伴科技、米域等联合办公头部企业的融资历程都停留在了2018年。米域创始人兼CEO冯印陶近日在接受媒体采访时表示，米域于2019年下半年启动了C轮融资，但感觉到资本市场的状况并不理想。
一旦敲钟成功，优客工场的上市会对行业造成怎样的影响？
徐鹏认为，类比物管行业，优客工场的上市可能会让行业看到希望，产生越来越多的效仿者。上述前高管则指出，未来优客工场在资本市场的表现可能会成为同行估值的参考标准，“如果其上市后的交易情况不太理想，市值大跌，投资人对于联合办公的估值体系可能就要重新调整”。
不过，氪空间董事长、36氪集团创始人兼董事长刘成城则向《国际金融报》记者坦言：“我认为，个别企业上市与否对于行业、其他公司影响不大，主要还是看自身的企业经营是否健康。”
烧钱的规模游戏
导致整个联合办公行业处于“缺钱”状态的，是其对规模扩张的追捧。
2018年8月时，氪空间方面专注于扩张，并表示不将赚钱视为第一要务。2018年第四季度，氪空间则共有12个新社区正式开业，工位总数接近1万个，超过2017年全年新增的工位数量。
2017年末，SOHO中国旗下的联合办公项目SOHO 3Q共有约2.6万个工位。2018年初，潘石屹则表示，希望SOHO 3Q在2018年末时，可以拓展至5万个工位。
整个联合办公行业2018年都在狂奔。克而瑞数据显示，截至2018年末，纳什空间新开网点数高达162个，新增运营面积31万平方米，运营总面积达到100万平方米；氪空间、梦想加、米域、寰图等2018年内的新增运营规模超过或接近过去3年的总和。
不断快速对外投资、扩张“就决定了所运营的大部分办公空间都是不成熟的且不能有稳定的现金流”，优客工场在招股说明书中坦言。
数据显示，2017年-2019年三季度末，优客工场的运营空间分别为66个、162个、171个。同期，其经营活动产生的现金流也保持着净流出的状态，经营活动现金流净额分别为-1.52亿元、-5207万元和-2.32亿元。
疾速扩张的WeWork，经营状况更堪忧。截至2019年上半年，其在全球拥有528个办公空间，亏损则已超过9亿美元，较2018年同期7.23亿美元的亏损幅度增加。
刘成城曾指出，WeWork后面发展太快，有一些项目是高于市场价租下，然后再租出去。
软银CEO孙正义的说法也证实了这一点。11月份，其曾对外表示，WeWork的一些租赁合同成本高昂。于是，在想尽办法减少亏损的WeWork，除了出售资产之外，12月13日又有消息称，其正在对全球租赁交易进行评估，涉及大约100幢大楼，可能撤销其中部分交易。
转向轻资产
这种“以巨额亏损换取快速扩张”的方式，在当前写字楼出租率下滑的形势下寸步难行。于是，部分联合公办企业开始转道，放慢规模扩张的步伐，将利润放在首位。
2019年初，刚在规模上达到新高的氪空间突然被曝光关店、裁员。这样的转变则是由于氪空间在2019年将“经营现金流为正”作为了关键目标。
关闭经营不佳的门店、发展包括空间设计及日常管理等在内的企业定制服务，是氪空间达成这一目标的主要方式。
事实上，氪空间已经将自己定位为企业服务公司。企业定制服务业务的收入在总收入中占比也在不断上升，刘成城表示，这一占比未来将“至少60%”。
不过，“目前(收入)还是以联合办公为主。”刘成城告诉《国际金融报》记者，氪空间“现金流归正目标已经达成，其中，联办业务的现金流也归正了。”
事实上，优客工场也在2019年拓展了轻资产的“非空间业务”模式，输出品牌、设计、管理、咨询等服务。
截至2019年三季度末，优客工场在轻资产模式下的管理面积约为13.87万平方米，在其约60.86万平方米的总管理面积中占比22.8%。同期，来自轻资产模式下的市场和品牌服务收入在总营收中占比已经达46.1%。
同时，以轻资产模式运营的子公司已经产生了运营利润，优客工场表示，未来会继续发展轻资产模式，这将是优客工场主要的增长动力之一。
上述前高管向记者表示，在市场环境、投资环境都欠佳的情况下，可能更多的联合办公企业会采取轻资产运营的方式，“因为这种模式投入比较少，风险比较小”，不像联合办公业务需要在租写字楼、装修、人工等方面进行大量的前期投入。
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