“康复期”的绿城被指业绩爆雷，张亚东：再给我们点时间
2020-03-24 14:20:02
来源:时代财经
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作者:佚名
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“改变过去需要一段时间，目前大部分历史遗留问题已经得到解决，一小部分问题正在解决，眼下遇到的情形都是在预料之中。”
3月23日绿城中国的业绩会在高管们轻松介绍业绩的氛围中开始，但中途的一个小插曲让这场业绩会有了更多的话题。
进入问答环节后，两位小股东接连向管理层发难，直白地抛出绿城“业绩爆雷”的问题。
绿城已经连续三年进行大额减值计提，这是部分小股东对其感到不满的主要原因。年报显示，去年，绿城各项减值计提合计近15亿的，而2017年和2018年，绿城的减值计提金额分别为9.8亿和17.35亿。
业绩会上闹了这一出之后，原本看上去心情不错的绿城中国董事会主席张亚东不得不开口安抚小股东。他表示，在绿城内部没有“爆雷”的说法，改变过去需要一段时间，目前大部分历史遗留问题已经得到解决，一小部分问题正在解决，眼下遇到的情形都是在预料之中。
尽管管理层显得十分有把握，但受到财报的影响，3月23日绿城中国股价大跌，截至收盘跌幅达到14.6%。张亚东在业绩会上透露，绿城正在研究回购事宜。
“康复期”的阵痛
对于绿城现在的领导班子来说，2019年的成绩不算太差。
过去的一年，绿城终于收获了迟来的硕果，成功跨过2000亿门槛，完成销售额2018亿，同比2018年上涨29%。收入方面同比上一年实现2.1%的略微增长，录得615.93亿。
绿城的收入中，住宅销售的占比正在逐年降低，代建的占比不断提高。年报显示，2019年，物业销售收入仍是其收入的主要来源，占总收入的88.4%，为544.33亿，但与2018年相比较，物业销售的收入减少了8亿，微降1.52%。
反观代建业务的收入，则呈现快速增长的态势。截至2019年末，绿城实现项目管理服务收入为18.29亿，而2018年，这一数字为13.66亿，绿城的代建业务收入在去年实现33.9%的增长。
当然，提高代建的比例是这些年来绿城着手在做的工作。去年张亚东就向媒体坦言，未来绿城会以轻资产为重要方向，而代建便是绿城轻资产板块中的重点业务之一。去年实现大幅增长，也算是绿城在轻资产道路上又迈进了一步。
但看上去不错的业绩无法掩盖背后种种问题。以张亚东为首的中交系领导班子上马之后，绿城就走起了高周转的路子，按照张亚东的要求，绿城拿地后要在4个月内实现开工、9个月开盘、14个月资金回正。
与此同时，为了支撑后续规模的发展，绿城还加快了拿地步伐。过去一年，绿城新增土地项目54个，总建筑面积1236万平方米，预计新增可售金额2057亿。值得注意的是，从前绿城较少出现在收并购市场，但去年，其新增土地中有17个项目来自于收并购，收购项目货值同比增长332%。
不过，随着绿城扩张按下“快进”，负债上升的问题随之而来。从年报来看，2019年绿城总借贷金额达到955.77亿，较2018年为141.19亿；净负债436.83亿，较2018年增长约31.4%；净资产负债率则连续三年上升，2017-2019年的净资产负债率分别为46.4%、55.3%和63.2%。
不仅如此，绿城的盈利能力也未能跟上扩张的速度。2019年，绿城股东应占利润为24.8亿，同比增长147.3%。股东应占利润的大幅上涨主要原因在于2018年大幅下跌54.18%，若与2017年的数据相比，绿城去年的股东应占利润仅仅增加2.9亿。
而另外一组数据进一步暴露了绿城的短板。年报显示，去年，其股东应占核心净利润为43.36亿，同比2018年增长14.2%，增幅较上一年下降47.8%。并且43.36亿中还包含需要支出的12.87亿永续债利息，以及近15亿的减值计提。
这亦是小股东质疑绿城“业绩爆雷”的关键所在。不过，绿城中国执行董事及执行总裁周连营回应称，目前的状况还称不上业绩暴雷，“对现阶段所处的状况，我们是有信心的。不断地评估资产和抛弃一些非主营业务，是成熟的做法，未来还是会坚持这样的原则。”
管理层承认，2017年调控趋严之后，绿城有些项目确实出现了一些问题。张亚东透露，杭州双限政策下，有几个项目面临着巨亏的处境。他将绿城近几年的阶段比喻为“康复期”，往后三年是“健身期”，再过三年，可能就能到达“快速起跑期”。“我们的成效可能和大家预期有差距，但我们正在努力向大家的期望靠近。”
5000亿目标和分拆上市
2000亿关卡顺利通关后，张亚东开始畅想真正属于他的绿城时代。
今年绿城将目标定在2500亿，较去年预期的2600亿稍有降低。据了解，今年绿城准备推出共计3583亿货源，张亚东表示，虽然今年疫情对销售产生影响，但全年完成2500亿销售目标的压力不大。
销售数字之外，提升利润指标也是绿城今年的重要工作。“聚焦利润是今年努力的方向，但这个利润也是有限度的利润。今年的项目都是在2016年和2017年拿下的地，基本面已经确定，只能在这个基本面上做工作，在有限程度上提升利润，但保证现金流稳定是最基本的要求。”张亚东说。
对于接下来的五年，绿城已经有了初步的想法。按照绿城的五年规划，到2025年，其将实现5000亿销售规模，其中，以房地产销售为主的重资产业务要达到3500亿，以代建为主的轻资产业务计划完成1500亿。
业绩之外，“上市”成为关键词。接下来，张亚东准备先后将代建板块“绿城管理”以及以“绿城+”为核心的理想生活集团送入资本市场。
绿城管理已经开始行动。3月初，绿城管理向港交所正式上市申请，据路透社旗下IFR引述知情人士报道称，绿城管理首次公开发售筹资金额约2.5亿美元。
代建是在宋卫平时代就被重视的一项业务，从近几年该板块在绿城整体收入中占比的逐步提高也能看出，代建已经成为绿城业务结构中仅次于房地产销售的重点板块。据悉，绿城管理的主营业务包括商业代建、政府代建和其他服务三种，其中，商业代建的收入占比最重，达到70%以上。
张亚东表示，接下来的五年，绿城管理将以每年16-17%的速度增长，2025年之前能保证达到1500亿的规模，今年的目标就是完成上市。
需要指出的是，绿城管理同样处于增收不增利的状态中。其上市申请材料披露，2017年、2018年及2019年前九月，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，期内所得毛利分别为5.77亿元、7.44亿元、6.79亿元。以此计算，绿城管理毛利润率分别为56.8%、50.2%、44.9%。
相比绿城管理，张亚东在业绩会上花大篇幅介绍的另一项服务型业务“绿城+”，存在感则要低很多。绿城理想生活集团官网显示，绿城+的介绍为“多样化品质服务的综合生活服务平台”。据悉，该平台主要是依托于绿城房地产开发业务，以O2O模式搭建的房地产上下游增值服务链，包括房屋维修、焕新等。
绿城在年报中将“绿城+”与重资产、轻资产业务列为集团“三大航道”，但在年报中，关于“绿城+”的内容并不多。一组数据提到，2019年绿城实现设计与装修收入28.16亿，较2018年增加2.92亿，增幅11.6%。
张亚东说，通过几年运作，“绿城+”业务的收入将逐步提升，希望未来这一平台会成为绿城新的业务支柱，并成为独立的平台，走向资本市场。
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