9年逼近1000亿 新力控股狂飙突进难掩“粉饰财报”之嫌
2020-04-22 17:19:26
来源:英才杂志
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作者:佚名
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中国房地产业从来不缺造富神话。
成立仅仅九年，江西44岁商人张园林创办的新力控股(02103.HK)就实现了销售额从0到近千亿的跃进。
新力控股集团狂飙突进的背后，是中国房企在野蛮生长后期的一个缩影。毕竟在新力控股大跨步扩张的同时，上百家中小房企不断倒闭。人们惊讶于新力惊人的成长速度，更对这家神秘的房企产生了质疑。
尤其是将净负债率从曾经的310%降至上市前的67%，且仅用了短短8个月的时间。高超的财务技巧，令人侧目。
随着新力控股在港上市，神秘面纱被缓缓揭开。3月20日，新力控股发布上市后第一份财报，尽管营收利润大增，但光鲜的表面掩盖不住盈利能力不足，融资成本较高，权益销售不过半的尴尬。
千亿水分
从0走到准千亿，新力只用了9年时间，堪称地产圈一个奇迹。
中国房企的成长速度和高楼大厦的建设速度，一样令外界惊讶。
根据财报显示，2019年，新力实现合约销售额914.23亿元，即将跨入千亿俱乐部。但要知道，在2015年，新力还只是一家年销售规模不到50亿的区域房企，2016－2018年，新力的销售额分别达到了161.3亿、428.1亿和887.3亿元，复合年增长率高达136%。
从0走到准千亿，新力只用了9年时间，考虑到其2010年才成立，堪称地产圈一个奇迹。
但仔细来看，新力914亿的销售额中，权益销售金额仅为451.09亿，占比不到50%。这意味着新力的规模扩张主要依赖于合营，联营企业。准千亿规模需要打上一个大大的折扣。
要知道，自2018年7月起，碧桂园宣布仅公布含金量更高的权益销售数据，不再公布全口径销售数据。有分析认为，房企比拼总销售规模，目的是为了提高排名，进而增加曝光量。
2019年新力的合约销售额为同比增长约28.6%。其中，权益销售金额同比增长30.1%，说明公司合作项目增长更快。
与此同时，新力的成长速度出现大幅度下滑，2019年的合约销售增速远低于2016-2018年约130%以上的复合增长速度。
尽管面对新冠肺炎疫情，各大房企纷纷下调2020年增长目标，但新力控股对于近在咫尺的千亿目标，仍旧十分重视。
在财报发布会上，公司行政总裁陈凯称，疫情对新力控股这样中等规模的房企影响相对较小，大约在2%左右，公司预计未来一年销售目标是同比增长20%。以此计算，2020年新力控股的心理预期目标是1097亿元。
根据财报显示，截至2019年底，新力控股拥有117个项目，总的权益土地储备约1509万平方米。其中，江西省、长三角、大湾区及其他中西部核心城市应占权益面积分别占到约33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。按可售货值计，约85%的土储分布在一二线城市。
土地分布来看，新力仍旧重仓大本营江西省。销售结构上，新力控股过于依赖江西，2019年江西省销售额占比54.3%，大湾区销售额占比23.9%，长三角占比约10.7%。
高超财技
上市前突击降低净负债率，新力控股向外界展示了一把高超的财务技巧。
上市前突击降低净负债率，新力控股向外界展示了一把高超的财务技巧。
由于国际投资机构普遍将净负债率作为衡量房企财务质量的关键指标，近些年，房企通过各种手段平抑或降低净负债率。
根据降负债率公式，降负债率=(有息负债-货币资金)/(净资产-永续债)，截至2019年底，新力的净负债率67%，较2018年的237.9%大幅下降。
研究财报发现，公司在净资产翻2倍的情况下，一方面未大幅增加有息负债，另一方面则是加大了账面资金的储备。也就是说，一手大幅增大分母，一手降低分子，由此计算而来的净负债率则大幅下降。
但公司实际杠杆情况却并非如此健康。2019年末新力账面166亿元资金中受限制资金达到57.49亿元，短期借款约88.21亿元，一年以下的债务总额为116.45亿元，可用资金不够还债。
另一个值得思索的是，公司净负债率突然大幅下滑伴随着少数股东权益的激增，2019年底公司少数股权占总权益比例达到45.71%。而这一数字在2016-2018年分别为：8.1%、14.6%、16.13%。
新力控股过半销售金额依靠合营联营企业，通过并入表外资产，增厚净资产规模从而降低杠杆率，但这难以摆脱“粉饰财报”的嫌疑。
高速扩张背后的低盈利能力
如何在快速奔跑中，提升公司盈利能力，这是摆在陈凯面前的一道难题。
表面来看，2019年新力控股的业绩十分震撼。
营业收入达到269.85亿元，同比大幅增长约220.7%；毛利79.99亿元，同比增加154.5%；净利润为20.14亿元，同比增长263%；归母净利润19.58亿元，同比增长约373.4%。
但这背后伴随着毛利率的下滑，2019年公司毛利率约为29.6%，较2018年的37.3%下降7.7个百分点。
净利率方面，新力控股相比同等规模的“尖子生”龙光地产(03380.HK)相差甚远，后者净利润率一直处在20%左右，新力则在8%以下。
龙光地产2019年归母净利润高达112亿元，是新力控股的5.8倍；净资产收益率35.5%，比新力控股净资产收益率多出10个百分点。
2019年，新力控股加权平均融资成本为9.2%，相对2018年的9.3%降低0.1个百分点，但仍然处于行业高位。
考虑到其净利率常年不到8%，简单数学计算，其挣的钱可能抵不上需要还的债。具体来看，2016年-2018年，新力的财务成本分别达到0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，甚至一度超过净利润总额。
如果不是进行了资本化利息的操作，新力2016年-2018年需要支付的银行及其他借款的利息就分别高达2.93亿元、11.09亿元和12.18亿元，远超新力当年所赚取的净利润总额。
对比来看，新力的财务费用率、管理费用率、销售费用率方面均明显高出龙光地产，这严重侵蚀了新力的盈利能力和资产回报率。
费用支出比例一直处在较高的水平，尽管做了费用资本化处理，但依旧难以阻挡毛利率下滑的态势。
高歌猛进后，新力问题依然存在，新力创始人张园林因此邀请明星经理人陈凯加盟。业绩发布会上，陈凯明确表示，未来新力“要在产品、服务好的基础上，加强成本的严控，包括科学的施工，精细化的管理。”
受疫情影响，2020年前3个月，新力销售额144亿元，仅完成全年目标的13%。也就是说，新力将在下半程发力提速。如何在快速奔跑中，提升公司盈利能力，这是摆在陈凯面前的一道难题。
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