经营简报成“海报”，华侨城激进押注文旅之殇！
2020-12-19 15:55:13
来源:环球老虎财经
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作者:佚名
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近年来，为了在扩大规模的同时降低负债，华侨城一直上演左手重资拿地，右手疯狂变卖资产的戏码。而今年因受疫情影响，该模式给华侨城带来的负面效应进一步放大。频繁的变卖资产、巨资拿地带来的负债规模节节攀升和不知何时才能实现正向经营现金流。
12月14日，华侨城公布11月份经营简报，2020年前11个月实现合同销售额为826.24亿元。而在这个本不会超过一页的月度简报里，除了三行房地产业务销售情况，其余近两页是旅游综合业务情况，且大量篇幅用在11-12月公司旅游业务的描述上，并没有实际的经营数据。
因受疫情影响，全国文旅产业都受到重创，华侨城也未能幸免，大篇幅描述旅游项目，未免有点欲盖弥彰的意思。为此，华侨城被嘲笑，经营简报变成了经营“海报”。
从目前来看，华侨城并未完全摆脱疫情印象，营收虽实现增长，但增速不及过往，且业绩表现只增收不增利。华侨城财报显示，公司前三季度实现营收333.94亿元，同比增长11.83%；归属于上市公司股东净利润52.48亿元，同比下降12.5%。
有意思的是，即使经营状况如此严峻的情形下，华侨城前三季度依旧在疯狂拿地。据统计，今年前三季度，华侨城豪掷351.18亿元，新获土地项目共23个。在“狂买”的同时，华侨城还开启了“狂卖”模式,只10月、11月，华侨城接连转让旗下15家公司和资产股权，转让总价约99.4亿。
然而，套现百亿仍旧无法掩盖华侨城高涨的负债率，接连踩中两条红线。近几年，华侨城”左手“拿地，”右手“变卖资产，激进押注文旅之殇在疫情冲击下一览无余。
激进拿地，甩卖应对
华侨城的主要业务目前分为两大部分，房地产和文旅产业，旗下文旅产品知名度较高，欢乐谷、世界之窗、华侨城等都出自华侨城之手。
今年上半年，因受疫情影响，国内文化旅游市场整体遭受重创，华侨城的文旅业务也遭受到了重创。根据华侨城上半年财报显示，公司旗下共有21家景区、25家酒店、1家旅行社及2家开放式旅游区，共接待游客829.7万人次，只为去年同期47%的水平。公司实现经营活动现金净流量为-95.95亿元，较上年同期减少10.5亿元。虽然下半年有所恢复，但依然难掩华侨城的文旅业务的疲态。
即便业务遭受到重创，但华侨城依旧不改以往疯狂拿地的本色。财报显示，截至今年三季度，华侨城斥资351.18亿元，共新获23个土地项目，其中有14个，约六成的土地项目用于文旅产业。
文旅项目它和一般的地产项目不太一样，很多房企都有做文旅项目，但很难做好。大多数地产企业进入文旅行业的初衷是获取土地储备，但文旅项目的复杂度与传统成熟开发业务相比是指数增长。文旅项目通常需要大量的资金投入，但回收周期往往很长，这与大部分金融资本喜欢短投资、快回报率相矛盾。
以国内某文旅地产项目为例，该项目的投资额至少在50亿元左右，而资金的回报周期需要30-50年，在此之中，项目的运营成本也是对资金链的一道考验。而布局文旅项目，耗费了华侨城大量资金。所以就出现了如今一边卖文旅项目，一边又拿文旅项目的奇怪举动。
华侨城今年疯狂转让旗下资产，只10月、11月，华侨城拟转让15家公司和资产股权，除部分未披露转让底价的以外，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。
据悉，华侨城这种左手拿地，右手变卖资产的”戏码“从2017年就开始了，尤其近两年有过之无不及。据统计，2019年，华侨城新增了47个项目，土地总价款高达745亿，挂牌股权出让22家公司，涉及金额200亿左右。相比之下，今年的”买卖“还有所收敛。
在这些被抛售的资产中，因多为文旅产业方面持续亏损或开发周期较长的所谓”不良资产“，被外界认为，华侨城在”优化资产“，推动公司向”文旅+新型城镇化“的转型。
既然要推动公司向文旅方面的转型，却为何要出售文旅项目股权呢？据哦统计，10月、11月两个月中，转让股权的子公司中有6家从事文旅业务，其中出售的大理杨丽萍大剧院存在诸多疑问。
10月9日，上海联合产权交易所披露，华侨城母公司华侨城集团拟出售杨丽萍大剧院95%即其全部持有的股权。
大理华侨城杨丽萍大剧院是华侨城在大理开放的第一个景区项目，于2015年开建，总投资额1.5亿元，在今年9月向公众开放，大剧院的建造意欲打造大理文化旅游新IP、大理古城景区新地标，从开建到开放一直备受关注。
截至今年8月31日，杨丽萍大剧院处于亏损状态，净亏损17.17亿元。文旅产业本就是资金密集型产业且回收周期长，而杨丽萍大剧院又是刚开放不久，还是云南文旅的焦点，前景自然无需担忧，但华侨城还是决定全部出售手中全部股权。
加速股权转让，稳住”三道红线“
华侨城近三年的这种激进拿地又疯狂”变卖“项目资产，导致公司负债飙升，经营现金流急速下降。在2017年以前，华侨城的负债总额每年最多有200多亿的增加，而2017年公司负债总额从2016年的982.29亿元，飙升到1519.87亿元，同比增长54.7%，截至今年三季度，华侨城负债总额高达3291.39亿元；公司经营现金流从2016年的44亿元，2017年急速下滑到-77亿元，近三年都为实现净流入，截至今年三季度经营现金流净流出22.38亿元。
知名地产分析师严跃进表示，华侨城甩卖资产和拿地是在不断平衡和优化资产结构，另外，作为央企的华侨城在融资和负债方面容易受管控，所以需要注意资产负债状况。
2019年的财务数据显示，华侨城均处于绝对的安全指数之下。今年上半年，华侨城剔除预收账款的资产负债率为71.25%(剔除预收款后负债率小于70%)，净负债率为111.24%(净负债率小于100%)，触及两条红线。
经过不断出售旗下公司股权和资产，今年三季度负债情况有所好转。三季度财务数据显示，华侨城剔除预收账款的资产负债率和净负债率已下降到红线以下，分别为69.6%、96.44%，虽回到绿档，但距离红线也只有一步之遥，四季度疯狂卖地，或是为了今年稳步回归到三条红线之下，以不影响明年的融资。
这从华侨城今年的拿地策略上，也能看到端倪。今年上半年，华侨城新获取14个项目，对应建筑面积642万平米，主要集中在襄阳、郑州、武汉、肇庆、中山、江门等二、三线城市。下半年，华侨城拿地频率降低，只在南京、成都、上海等一线，或者强二线城市拿地。
疫情是块”试金石“，大浪淘沙，有的企业被淘汰，有的企业起来了。华侨城就是在非典之后起来的，跨出深圳，将欢乐谷”落户“北京，乃至全国，成为目前国内最大的文旅生态。而这次疫情，把华侨城近三年激进押注文旅带来的弊端显露无遗。
近年来，华侨城主打品牌—欢乐谷游客增长乏力甚至出现下降态势，如，今年上半年接待游客量不到去年的一半；多地欢乐谷接待游客量出现下降，其中北京、深圳接待游客量在2016、2017年连续两年下降。
加之行业竞争加剧，有报告显示，目前中国现有主题乐园项目58个，预计2025年将新增70个，海外主题公园也在布局中国市场，华侨城能够保住”文旅大哥“的称号还未可知。
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