美好置业净利润连降，地产业务增长乏力，深陷转型之困
2021-01-13 09:50:29
来源:每日财报
作者:佚名
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2014年，刘道明将“名流置业”改成“美好置业”。此后几年的时间里，美好置业共布局了五个业务板块，包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。
2020年年初的疫情，给总部位于武汉的美好置业，带去了巨大考验。一年来，美好置业实在难言“美好”。
无奈转卖资产 资金压力巨大
2020年12月31日，美好置业发布了两份资产转让公告。一是拟转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司(以下简称“塘厦宝光”)100%股权，交易对价为9亿元，包括1.6亿元股权转让款、6.01亿元负债及1.39亿元应付款项，股权受让方为东莞市华堂更新置业有限公司。
值得注意的是，2018年5月，美好置业全资子公司收购塘厦宝光时付出的对价为3.2亿元，包括股权转让款1亿元，承担负债2.2亿元。两年多时间，获利0.6亿元。2019年塘厦宝光收入为0，2020年前11个月其收入依然为0，亏损扩大到4006万元。与此同时，负债也由2.22亿膨胀到7.4亿元。
二是拟转让安徽东磁投资有限公司(以下简称“安徽东磁”)100% 股权，及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司(以下简称“合肥名流”)100%股权。两项交易合计对价13.08亿元。
安徽东磁交易对价为5.08亿元，2008年及2009年收购安徽东磁时总计付出了4.5亿元。合肥名流则持有两块位于紫蓬山旅游开发区的地块，合计土地面积为 759 亩。2019年及2020年前8个月，合肥名流分别亏损636万及130万元。合肥名流是美好置业2007年设立的项目公司，股东权益评估价值6.63亿元，交易对价8亿元。
总体来看，美好置业从这三笔资产转让中获得的收益都不大，之所以“挥泪甩卖”，恐怕还是缓解其资金压力。
利润连续下降 负债不断上升
数据显示，2020年前三季度，美好置业实现营收21.85亿元，同比增长19.38%；归母净利润为-1.43亿元，扣非净利润为-1.47亿元。
值得注意的是，这已经是美好置业净利润连续下滑的第四年了。据统计，2017-2019年，美好置业的归母净利润分别下滑0.54%、62.55%和73.12%。
净利润下滑的同时，美好置业的负债率却在不断攀升。数据显示，美好置业的负债率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%，2020年前三季度进一步增至76.65%。
截至2020年中报，公司账面货币资金为17.67亿元，而其短债达到30亿，现金远远不足以覆盖短债。这项指标踩线对公司的融资造成明显限制，根据规定，一项指标踩线的房企，有息负债规模年增速需控制在 10%以内，按照2020年中期有息负债规模79亿计算，年有息负债增加额需控制在7.9亿以内。
事实上，美好置业的融资成本本来就比较高，截至2020年上半年，其占比较大的融资渠道分别是银行贷款，利率在5.39%-7.5%之间；非银贷款，利率为10.5%-15%；债券，利率为7.2%；信托融资，利率为14.5%。
拿地力度减弱 土储不容乐观
利润下滑，再加上融资受限、融资成本高企无疑限制了美好置业的拿地，也制约着公司新业务的扩张。
事实确实如此，近两年美好置业拿地力度一直偏小，在2017至2019年间，美好置业仅新增土储33.1万平方米、35万平方米和44.11万平方米。土地储备从2016年的258.13万平米下滑至2019年的118.91万平米。
虽然美好置业给2020年设定的新增土储计划较往年有所增加，从2019年的56万平方米略微提高至70万平方米。2020年上半年公司新增土储已完成16.61万平方米，此后又先后在无锡梁溪区崇安、武汉新洲问津、黄石西塞山区等获取多个地块。
但是，截至2020年上半年末，其总土储也仅有164.95万平方米。按照2019年58.15万平方米的销售面积估算，仅够2.5年开发，美好置业的土储情况并不乐观。
转型发展乏力 新业务难盈利
2017年，美好置业通过增资扩股的方式控股了国内装配建筑专业施工企业——美好装配，之后不再将房地产业务作为主要投资板块，而是将重心转移到了装配式建筑上。
近年来，美好置业不断加大对装配式业务的投入，2018年的管理费用同比增长99.82%至3.97亿元。同年，位于武汉江夏和青岛即墨两个生产基地建成，但因缺乏相关经验，对业务在各地的发展速度和成本等情况了解不够，新业务开展得并不是很顺利，实际效果却难言理想。
2018年-2019年，主要开展装配式建筑业务的美好装配分别实现净利润-1.97亿元和-5.98亿元；2020年上半年，实现营收3.09亿元，同比增长13.6%，但净利润仍未转正，为-2.39亿元。
一方面，公司营收仍依赖地产业务，占比仍高达80%至90%；另一方面，上半年装配式建筑业务81%订单由内部消化，随着装配式建筑业务在建项目的转固，未来会增加折旧费用，而公司该项业务产能释放及订单需求增加均有不确定性，何时能为公司贡献业绩仍不确定。
美好置业目前只能依靠原有项目库存的去化与并不富裕的土储，继续支撑起未来的业绩，然后苦苦等待装配式业务的高速回报期。然而，时间周期即意味着不确定性。在转型路上，美好置业能否迎来广阔的发展前景，《每日财报》将持续关注。
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