半月豪掷170亿！融信中国再现疯狂，"地王"后遗症缠身
2021-05-26 20:41:52
来源:新华融媒看财经
作者:贺向军
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新一轮集中供地土拍，一家名为"融信中国"的开发商火力全开，疯狂抢地。
5月7日，融信中国在杭州集中供地上，豪掷142亿拿下了7宗宅地，超过华润置地、融创等企业，成为此次杭州集中土拍中，拿地数量、金额最高的房企。
几天之后的5月12日，融信中国又在福州土拍中收获3宗地块，总拿地金额为21.36亿，成为福州土拍拿地金额最高房企。
不到一周时间，融信中国在集中供地土拍市场拿到两个冠军，超过了一线知名房企。5月25日，融信中国经过 108 轮竞价，又以 6.7 亿元竞得温州 1 宗商住用地，溢价率 29.8%。
仅半个月，融信中国在这三地已投入170亿买地。融信中国是谁?为何会这么疯狂?
曾经的地王收割机
融信中国在土拍市场上的疯狂，还要追溯到五年前。
2016年，融信中国以110亿元拿下上海静安区中兴社区地王，该地块以14.3万元/平方米的楼板价创造了"全国单价地王"，该记录至今仍未被打破，融信中国被冠以"地王收割机"的称号。
此后，融信中国迅速开疆拓土，接连夺取上海、杭州、福州等众多热门地块，声势浩荡。
融信中国属于典型的闽系房企，这几年发展显得尤其激进。融信中国的创台人欧宗洪出生在福建莆田贫穷的农村，1990年，欧宗洪以工程项目切入开始自主创业之路。1995年，他正式创立莆田市交通工程有限公司，并开始介入到房地产开发中。
2003年欧宗洪以福州为起点，大举进军福州房地产市场，创办"融信"，公司由11个人的小团队起步，金融危机中险些破产，2013年熬过低谷期并进入到上海房地产，2016年，融信中国成功在香港上市，也正是那一年，上海中兴社区地王让融信中国"一举成名"。
正是通过高周转、高负债模式的扩张，2018年，融信销售额飙升至1219亿元，成功晋级千亿俱乐部，2020年全年集团合约销售额达到1551亿，位居中国房企21强。
融信的销售规模虽然上去了，但却遭遇营收和利润的双双下滑。
2020年，融信中国实现营业收入483.03亿元，同比下滑6.14%；净利润34.94亿元，同比大降40.71%。毛利率11%，同比大降54.63%。无论是营收增速、毛利率还是净利润增速，融信中国2020年都创下了近5年以来的最低值。
业绩大幅下滑，融信中国表示，一方面疫情冲击下项目结转进度受阻，2020年交付物业建筑面积同比下降逾三成；另一方面由于部分结转的收购项目销售毛利率较低，以及受限于限价调控政策。
融信将原因归于疫情与调控政策，但是地王或是拖累融信利率下滑的重要原因。
2016年，融信中国拿下地上海静安地王，在政策调控下，只能以每平13万左右的价格出售。融信中国后续引进万科操盘并给予对方49%的项目权益，项目被命名为"中兴路壹号"。
2019年，该项目的销售单价定为12.98万/平方米。但有分析称按照拿地价格和后期的建设投入，融信需以15万方可有所盈利。
据报道称，截至去年底，中兴路一号已售出83套，尚有146套待售，这意味着中兴路一号开盘后近8个月去化率仅36.24%，尚有超六成房源等待出售。为了促进去化，销售门槛一再下降，认筹金由100万降至50万，临近开盘再度跳水至20万。相对于上海新盘火爆的销售，中兴路壹号不愠不火，留下一身的后遗症，成了融信的包袱。
去年中期业绩会上，融信中国首席财务官张立新道出了融信利率下降更真实的原因："公司对政府的限价政策理解不够透彻，2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高，虽然地块位置都很好，但因为限价原因，最终的售价远低于预期价格，导致部分项目的毛利率偏低。"
也就是说，抢地王是融信中国误判了形势。
是否再度折戟杭州?
五年之后，融信中国再度豪掷170亿在杭州、福州、温州等地拿地，再度震惊了业界，这次融信疯狂是为了什么?
融信相关人士向媒体表示，对融信来说土地账其实能算得过来，"从2020年开始拿的土地，都通过了安全线的测算"。
目前，融信的规模刚过1500亿的融信，2021年，融信给自己定的目标是整体的销售不低于1600亿，较2020年销售规模仍有增长。
2020年，融信新增土储项目50个，新增土储面积约872万平方米，权益代价约284.4亿元。截至2020年底，公司在手项目共计247个，总土储约2871万平方米。这一土储体量在千亿房企中靠后。
土地储备是房企的"生命线"，对房企的未来业绩有着重要影响。
杭州是融信的重仓之地。近三年来，融信的千亿销售额，三分之一都靠杭州支撑。但2020年融信中国在杭州的交付面积的锐减，也直接影响到了其在杭州的销售额和营业收入。2020年，融信中国在杭合约销售额为482.47亿元，同比下滑0.77%；杭州贡献融信营收109.05亿元，同比下滑38.62%。
融信中国在杭州的土储告急，这意味着如不及时"补仓"杭州，未来融信中国在杭的营收、销售额还有可能面临再度下滑危机。融信放大杠杆抢地，彰显了公司的区域重仓战略。
不过，在房地产调控背景下，融信的重仓杭州面临着盈利问题。杭州房企的利润不高，融信买的这些地块存在着限价，项目几乎很难赚钱。但在规模和利润之间，融信更加注重规模提升而牺牲了部分利润。
融信中国是否会重蹈上海地王的覆撤，折戟杭州，也受到关注。
截至2020年末，融信中国负债总额高达1825.9亿。从三道红线上看，融信剔除预收款后的资产负债率69.9%，净负债率83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08。"三道红线"已全部达标。
为了规避三道红线，融信中国存在明股实债之嫌。2020年融信中国财报显示：506.59亿元净资产中，归属于控股股东融信中国的仅为177.13亿元，而少数股东权益占比达到了329亿元，占比达到了65%，少数股东权益增长近年来翻番，但少数股东应占利润与权益占比却严重不匹配。
2018年-2020年非控股股东应占利润分别为11.58亿元、27.29亿元，10.66亿元，分别占当期净利润的30%、46%、33%，存在相当部分的"明股实债"。
截止最新交易数据，融信中国的仅为90亿，较2年前150亿市值的融信已缩水60亿。今年4月，融信连遭两大国际评级机构下调评级，由"稳定"降为"负面"，市场对融信的现状表态并不乐观。
半月豪掷170亿拿地，显示了在规模增长下的融信中国的新一轮豪赌，但是否会重蹈上海地王的覆辙?还需要进一步关注。
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