又一家备受市场瞩目的物业企业上市在即，越秀地产旗下越秀服务已通过港交所聆讯，即将登陆香港股票市场。
在物管上市热潮的带动下，2020年下半年共有15家公司成功登陆，相当于2018年和2019年上市物管的数量总和。今年以来，新希望服务等4家公司上市成功。截至6月8日收盘，该板块平均市盈率为32倍。
在物管企业“百舸争流”竞争格局中，怎样才能脱颖而出？避免“千人一面”，立足发挥企业独特的“资源禀赋”，是支持其在资本市场长跑下去的关键因素。从这方面看，越秀服务以“轨交+物业”的TOD物管模式为特色的业务模式，以及区位发展、股东支持等优势，有望以高于市场平均估值的水平在香港市场物业板块掀起一波高潮。
盈利增长动能强劲 毛利率、净利率显著高于市场平均水平
越秀服务是越秀地产旗下综合物业服务企业，亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者。根据越秀服务招股书披露，截至2020年12月31日，越秀服务在管面积为3260万平方米，在管项目数量为215个，在管面积中有96.1％的物业位于一线、新一线和二线城市。
根据克而瑞发布的2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100，越秀服务的规模位列56，属于中型物业服务企业。
越秀服务收入与盈利能力在近三年连续获得较大提升。下图显示了2018年~2020年越秀服务的总营收、毛利润与净利润增长情况。数据显示，2020年，总营收增长87.5％，增速较2019年提升了70个百分点，毛利润增长64％，增速提升了42个百分点，净利润增速1.19倍，增速较2019年提升了22个百分点。这意味着，2020年，越秀服务在营收和利润方面的增长动能优势更加明显。
制图：金融界上市公司研究院数据来源：Choice
此外，从毛利率和净利率水平来看，越秀服务表现也比较亮眼，2020年越秀服务毛利率34.5％，净利率17.4％。分别比2019年提升了7个百分点。而通过Choice计算发现，2020年港股物管企业的平均销售毛利率为32％，平均销售净利率为10％。由此可见，越秀服务的整体毛利水平明显高于行业平均水平。
TOD双结合模式独一无二 收入来源多样而稳定
众所周知，上市公司基本的财务数据、较强的盈利能力是奠定其市场估值基础的基本要素，而估值空间能否在未来打开，则取决于其业务模式是否有独特的禀赋优势。
在这方面，越秀服务独特的”轨交+物业”TOD物管模式既是支持其近两年业绩的快速增长主要原因，也是被市场所期待的“不一样的物业企业”所在。其目前形成的TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，或将不断地为其未来的规模扩张和利润增长提供强劲动力。
得益于大股东越秀地产的支持，越秀服务成为百强物管企业中唯一拥有TOD管理经验的企业。
TOD模式(以公共交通为导向的开发transit-oriented development)是当前城市建设过程中最新颖、最有活力的模式。随着大城市的快速扩张，以交通为导向的TOD模式，势必拓展了城市未来的空间与内涵，也为该模式下的运营企业提供了多种业态的复合式链接，将大型商业复合物、商业及办公空间、商业设施及中高端住宅物业进行有机组合，从而推进房地产市场快速发展，因此具有TOD模式物业管理能力的综合物业服务提供商将极大可能于日后从其他竞争对手脱颖而出。
越秀服务的控股股东越秀地产是国内最大的TOD综合开发商之一。截至2020年底，越秀地产拥有5个TOD项目。
同时值得注意的是，广州地铁集团是越秀地产的第二大股东。2020年11月，越秀服务向广州地铁收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，成为拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营业务”的复合型物业管理公司。该项目的成功收购，不仅为越秀服务增加了新的业态，也因其承担地铁列车等特种设备清洗工作而建立起较高的技术壁垒，大大增强其外拓同类型业务的核心竞争力。这样独特的业务模式，也有助于赢得资本市场予以的估值溢价。
科技赋能 拓展“物服+X”的链接力
当前，物管企业的上市热潮折射出当前物业管理行业的发展逻辑已经发生了变化。单纯追求服务面积增长的时代已经过去，未来的物业企业竞争，拼的是地产母公司能够支持“腹地”的纵深，能够向下游非住宅业态延伸的宽广，以及能够与科技嫁接出新物种的能力。
在这些方面，越秀服务也都有不俗的表现。
由于依托母公司的国企背景，越秀服务正在探索与更多的市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系，寻求机会参与国内多个地方政府“智慧城市”的发展项目，不断强化其城市公共服务能力，或能形成成熟的“物服+政府”模式业务。
此外，越秀服务还与越秀地产、越秀集团及旗下企业保持市场化合作，拓展“物服+X”的业务网络，如“物服+酒店”、“物服+长租公寓”、“物服+康养”等，借此进一步丰富业态，不断巩固其城市服务运营商的地位。
在人工智能将科技与物业服务深度融合方面，越秀服务持续扩大人工智能方面的投入。相关信息显示，2020年4月，越秀服务分别与阿里云、浙江大华股份签订框架合作协议，组建“人工智能实验室”，在社区智慧管理场景中充分发挥了人工智能、大数据、物联网等技术优势，实现了技术替人、技术助人。
在内部管理方面，越秀服务提出数字化管理战略，现已建立了覆盖全国项目的集中运营控制管理中心，该项目应用了行业领先“数字孪生”技术，涵盖收入分析、成本动态、服务满意度、设备运行状态及用户画像等智能服务。
通过搭建会员平台，越秀服务推出“悦秀会”、“悦享会”会员计划，通过数据分析与在线服务，不断推出新产品满足客户需求，以及通过整合商业物业社交圈与在线服务运营，将优质租客群转化为极具价值的流量入口，助力交叉销售。截至去年底，各会员计划共拥有157万个会员。
通过这些举措，越秀服务建构了一个以大数据和人工智能等先进科技赋能的物业管理平台，使物管行业从过去单纯的劳动力密集型服务转变为科技赋能后的精准服务，这不仅符合未来的物管行业发展趋势，而且也有利于越秀服务这类率先布局者获得更高的溢价。
立足区位优势 不断拓展边界
展望未来，越秀服务依托于大湾区区位深耕优势和国企背景优势，有望获得更广阔的发展空间。
一方面，受益于大湾区的经济增长势头以及优惠政策，该地区的物业管理市场发展潜力巨大。大湾区是目前中国经济活力最强、人才吸引力最大的经济热门区域。作为扎根于大湾区核心腹地广州的行业龙头，越秀服务将最能受益于该区域高速经济增长带来的红利。数据显示，截至2020年月12月31日，越秀服务已进驻19个城市，其中6个位于大湾区。
越秀服务还可以拓展已建立稳固根基的华东、华中、北方和西南区域的一线、新一线及二线城市，通过并购在大型住宅、写字楼、商业物业、公建物业、工业园区、康养机构、产业园、学校等业态的优质物业管理服务企业，扩大业务版图和提升市场份额。
另一方面，大股东越秀地产以及广州地铁有望为其未来的发展予以更大助力。截至2020年底，广州地铁管理的总里程达到676.5公里，预计到2023年，广州市城市轨道交通累计开通里程将突破800公里。越秀服务借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，获得更多的TOD综合物业管理的机遇，有助于其进一步巩固TOD综合物业管理模式，成为国内领先的TOD综合物业管理服务平台。
同时，越秀服务还能依托国企背景及越秀地产、广州地铁的资源与优势，可积极拓展包括广州市政府公共建设物业管理、广州市市属企业物业管理、以及其他省市当地国企合作的物业管理项目。
总之，随着中国房地产行业的增量时代进入下半场，物业管理行业基本逻辑的转换也体现了时代的发展脉络，外拓资源的可链接性和未来空间，成为市场重新对物管定价的锚点。通过上述分析，有理由相信越秀服务上市之后通过发挥自身优势资源，收获良好的市场表现。
