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    三问首开

    2021-09-15 09:26:06 来源:风财讯 作者:佚名
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      “任何一家企业都应该思考:你是谁?为了谁?该怎么办?首开也不例外。”

      这是首开股份官网上,董事长潘利群致辞的第一句话,也是首开的自我发问。

      首开是谁?面对这样的问题,或许没有一家房企能有首开的底气——前三门、方庄、回龙观、望京新城等北京市住宅区的地标性建筑群,均是首开的杰作;大运村、亚运村、奥运村,首开是唯一一家全部参与了“三村”建设的房地产企业。

      “一部首开史,半座北京城”,这句耳熟能详的赞誉,没有人会提出疑义。

      然而,昔日的光芒过于耀眼,也会成为日后成长的障碍。近几年,首开业绩连年下滑,虽有国企的身份却连踩“三道红线”,成为国企中的“反面案例”,也成为悬在首开头上挥之不去的阴影。

      面对不利现状,首开还是当初的首开吗?为客户安居,践行责任;为股东赢利,视发展为“第一要务”;为政府分忧,履行国企责任。潘利群写下的三条“为了谁”,其中“为股东盈利”、“履行国企责任”的“包袱”显然越来越重,留给业界的诸多疑问也亟待解决。

      一问 “三道红线”:国企如何做好表率?

      据风财讯统计,在今年初披露的50强上市房企中,位于“红档”的只有5家。据相关规定,处于“红档”房企有息债规模不得增加。

      不幸的是,首开股份赫然在列。在2020年年报中,剔除预收账款之后资产负债率为74.83%,净负债率为178.56%,现金短债比为0.89,首开处于“红档”范围。

      8月27日,首开股份披露的2021年半年度报告显示,首开股份上半年积极降杠杆,现金短债比达标,但“三条红线”仍踩中两条。

      短短数月,“三道红线”档位由“红”转“橙”实属不易,但首开股份剔除预收账款后的资产负债率、净负债率仍超过标准4.55个百分点及62.08个百分点,高企的净负债率意味着首开股份仍需在降负债路上加大力度。

      亿翰智库数据显示,首开股份近几年的净负债率一直居高不下,2018-2020年分别达到165.3%、174.1%、178.6%。资产负债率近几年也一直维持在80%上下,2021年上半年,由于总资产与总负债较2020年底分别下降62.9亿元、73.47亿元,资产负债率也微降至79.71%。

      巧妇难为无米之炊,首开要获取更多资金,仍需要回归到销售回款上。而事实上,受最严限购政策影响,销售和回款速度减慢,“远水解不了近渴”。

      在此背景下,背靠国企“大树”的首开股份难免还是要祭出“低息”融资的杀手锏。

      2021年上半年,首开股份融资动作不断,新发行10笔直接融资工具,包括1笔公司债及9笔中期票据、短期融资券等其他工具。

      由于公司债的利率低于往年水平,加之其他融资工具的利率也与往年水平持平或低于往年,因此,虽然其未公布截至2021年上半年的平均融资成本,但据此推测其融资成本应该与2020年底持平或者略有下降。

      值得玩味的是,首开股份频繁动用融资工具“借新还旧”,此类融资产品并不在“三道红线”监管限制内。

      二问权益下降:独立操盘少之又少?

      诚然,首开也曾有过辉煌时刻。

      从2015年开始,首开股份连续4年稳坐北京房地产销售额冠军宝座,被称为“京城地产一哥”。

      只有永远的市场,而没有永远的大哥。随着越来越多外来大鳄进京,首开的市场份额也被挤占得越来越小。到2019年,其“京城一哥”地位被“北上”的中国海外发展替代。

      据克而瑞数据,2019年中国海外发展以280.9亿元成交额跃居北京市场销冠,首开股份成交金额为192.4亿元。此后,首开从销冠名单上滑落。

      风财讯梳理了首开股份历年财报发现,自2018年跨入千亿阵营后,首开近几年的规模增长几乎停滞。

      数据显示,2018年度,首开股份实现签约面积377.56万平方米,同比上升27.97%;实现签约金额1007.27亿元,同比大增46%;到2019年、2020年,其销售额分别为1013.44亿元、1074.55亿元,仅同比增长0.61%、6.03%。

      昔日重仓北京、布局单一的首开,也陷入了作为本土开发企业“成也萧何、败也萧何”的怪圈。自2017年开始,北京迎来史上最严调控,首开在京的地位也急转直下。

      此后,首开加速了全国化布局,试图奋起直追。

      目前,首开已进入全国 17个省市区的约 30个城市,形成京津冀区域、北方片区和南方片区的全国化布局。

      2021年上半年,首开股份北京区域目前主要项目约80个,总规模近1800 万平方米;南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都等几个城市为重点,主要项目 70 余个,总建筑面积近2300万平方米。

      京外拓展之路磕磕绊绊,短时间内并不能很快扭转颓势,今年以来,首开又重新将增储重心调回京内。

      上半年,首开股份新增10宗地块,土地建筑面积81.51万平方米,较2020年同期下降45.7%。由于上半年投资重心在京内,京内新增土储规划建筑面积达到55.99万平方米,占比为69%。相比之下,首开股份2020年同期及2020全年京内占比均不到50%,2020年全年只有28.3%。

      不过,即便首开重新杀回京城土地市场,却鲜有独立操盘项目。

      半年报显示,首开股份在北京拿的5宗地块中,其中4宗为合作拿地。此外,2021年上半年首开股份持有待开发的13宗地块,总规划建筑面积为151.86万平方米,其中12宗涉及合作开发,合作开发涉及的面积达到77.39万平方米,占比过半,达到50.96%。

      业内人士分析称,由于一二线城市拿地难、价格高,不管是在北京还是在深圳、天津、杭州、广州等地,首开股份多采用联合拿地方式扩张其规模,这也导致其权益销售额以及净利润率并不高。

      目前,首开在京的在售项目中,诸如首开龙湖天琅、保利首开和锦薇棠、首开保利·熙悦林语等,虽顶着“首开”的字号,而属于首开自主操盘的项目已经越来越少。坊间甚至戏称,国资背景“好拿地”,但也从侧面印证了首开逐渐沦为“只拿地不开发”的代表。

      三问“滴血”出京:利润率下滑何时扭转? 

      为了火速“拆弹”,首开一面要进行负债管控,一面要积极开源,极力在钢丝线上保持平衡。

      2021年上半年,过度依赖房地产开发主业的首开,未能幸免陷入了“增收不增利”的僵局,毛利润率、净利润率大幅下滑。

      具体而言,营业收入333.2亿元,同比增长84.8%,毛利润56.5亿元,同比增长20.2%,净利润16.8亿元,同比下降13.5%;在此背景下,其毛利润率、净利润率都出现明显下滑,毛利润率、净利润率分别为17.0%、5.1%,较2020年同期分别下降9.1个百分点、5.7个百分点。

      在毛利润尚能实现20.2%的增长的同时,首开股份的净利润为何出现同比下降?

      亿翰智库分析认为,净利润的下降主要是由于其他收益的大幅下降以及所得税费用的明显上升,一方面,首开股份2021年中期的其他收益大幅下降92.4%,由2505.8万元降至189.6万元;另一方面,2021年中期的所得税费用则上升了44.8%,由6.8亿元上升至9.8亿元。

      图片数据来源:2021年首开股份半年报

      同时,上半年,首开股份归属于上市公司股东的净利润为8.48亿元,同比下滑33.7%。

      在50强房企归母净利润排行中,中海以207.8亿元位列第一,其也是上半年唯一一家归母净利润突破200亿元的房企;碧桂园、恒大紧随其后,上半年归母净利润分别为150亿元、143.8亿元。

      与之相比,首开的数据相当“扎眼”,8.48亿元的归母净利润排在末位。

      值得关注的是,在首开股份的营业结构中,房地产开发主业占比高达98%以上。市场好的时候,尚且能增收又增利,而市场收紧,尤其是北京市场收紧,必然导致利润直线下降。

      这种状况,早在去年就已经预警。根据Wind数据,2020年首开股份的毛利率为27.96%,较2019年的37.59%下降了9.63个百分点;2020年首开股份净利率为9.46%,较2019年的11.83%下降了2.37个百分点。

      据风财讯了解,在其利润率下降背后,京外项目的毛利下降是罪魁祸首。数据显示,2020年,首开股份在北京地区营收下降,其毛利率42.9%,同比增加8.82个百分点;京外地区毛利率18.69%,同比下降21.19个百分点。

      在2021年上半年,首开在京外的结利面积达91.94万平方米,占整体的81%。京外毛利下降,直接导致了首开的整体利润率下降。

      那么,首开怎么办?董事长潘利群在官网的致辞中写道“精华在笔端,咫尺匠心难。”

      或许这也正是首开目前在考虑的问题,如何平衡利润与企业发展,下一步“该怎么办?”

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