上市公司盈利能力不足，建发房产“精简”组织结构、发行并购票据
2022-01-28 13:18:41
来源:氢财经
作者:佚名
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文|梁华梁
一边是要"精简"结构降低管理费用、发债融资并购项目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一边还频频为上市公司"输血"、改善负债指标，建发房产对于建发国际的支持，绝对称得上的尽心尽力了。
对于房企而言，异常艰辛的2021年已经过去了。
但是，即便是进入2022年，房企仍要面对行业的不确定性，连国企都不能掉以轻心。
近日，建发房产启动组织架构调整，将原有的5大区域，合并为3个集群。
有分析认为，建发房产此举是为了收缩战线，依靠优化内部组织结构来降低管理成本，进而提高盈利能力。
而几乎是在同一时间，建发房产成功发行两笔、共计10亿元的中期票据，用于并购其他项目公司股权。
一边"精简"结构、节衣缩食，一边又发债并购，建发房产此番操作有何深意？
【扩张之路不畅，"精简"组织结构】
日前，有消息称，建发房产启动组织架构调整，将原有的海西、东南、华东、华南、华中5大区域，合并为3个集群。
其中华南区域并入海西集群，华中区域项目分别被并入海西集群和华东集群。
据悉，建发房产华南区域包括广州、深圳、珠海、佛山等城市；华中区域则包括长沙、武汉、株洲、黄石等城市。
作为一家深耕于福建区域的地方国企，建发房产面对有限的市场容量，也希望向外扩张，借机扩大规模。
因此，近年来建发房产通过全国范围的"凶猛拿地"来积极补仓。
根据克而瑞最新数据，2021年建发房产新增土地货值1766.6亿元，位列排行榜第12位。
例如，在此次被精简的华中区域，即便是在刚刚过去的2021年12月，建发房产的拿地热情依然不减。
去年12月举行的长沙第三批地块出让竞拍，建发房产除了单独竞得雨花区黎托街道和红旗路商住地外，还以16.5亿元的权益金额联合拿地，一举成为拿地金额最高的房企。
不过，与之形成鲜明对比的是，2021年建发房产以592亿元的销售金额，排名销售榜50名开外。
此外，尽管扩张凶猛，但建发房产在部分城市的发展并不是一帆风顺，其经营质量和深耕力度并不令人满意。
例如，同样是在长沙，2021年，建发房产某楼盘就曾因质量问题遭遇业主投诉维权。
而对于建发房产此次调整组织结构，有分析认为，建发房产不是不扩张了，而是要聚焦，在优势区域进行深耕。
但是说到底，建发房产是要"精简"人员了。
【高溢价拿地后果显现，靠并购"捡漏"】
"精简"人员的目的，还是为了降低管理成本，从而扩大盈利能力。
数据显示，近年来建发房产旗下上市公司——建发国际的利润指标均持续下滑。2018年-2020年，其毛利率分别为33.26%、25.86%、17.17%，净利率为12.75%、11.1%、6.48%，下滑幅度非常大。
而在2021年上半年，建发国际的毛利率降至12.5%，净利率更是只有3.92%。
之所以出现这种情况，还是与建发房产疯狂拿地有关。
为了实现规模的高速扩张，建发房产不仅拿地热情高涨，甚至频频高溢价拿地。
比如2021年1月，建发房产以12.7亿元及竞配保障房面积1200平方米拿下宁波的两宗地块，溢价率高达36.67%。
2月，建发房产在上海与融创联手以64.52亿元、溢价率36.15%拿下一宗地块，还因高溢价被监管部门约谈。
即便是在最近的2021年12月，建发房产仍以5.9亿元的价格拿下南宁东葛路地块，溢价率高达52%。
地拿贵了，盈利水平自然要受到极大的影响。
对此，建发房产首先想到了减低管理成本。只不过，管理成本又能省几个钱，还得从拿地方面下功夫。
就在1月26日，建发房产公告称，拟发行10亿元中票中期票据，用于并购其他项目公司股权。
当下，部分房企仍然在流动性危机的漩涡中苦苦挣扎。而解困的最直接途径，就是折价出售项目公司。
面对这样的"捡漏"良机，建发房产肯定不能错过。毕竟作为地方国企，建发房产在融资方面有一定的优势。
而这种操作，能够有效地改善集团的盈利能力，建发房产何乐不为呢。
【尽心尽力支持上市公司，"三道红线"达标有因】
当然，此次发行的10亿元中期票据，建发房产不会全部用于并购，其中的4.6亿元用于项目建设，0.8亿元用于偿还到期债务融资工具。
也就是说，此次发行票据的一大半募资，还是为了建发房产的自身融资。
而根据公告显示，除该期中期票据的发行以外，建发房产及下属子公司待偿还直接债务融资余额351.72亿元，其中包括企业债10亿元，公司债56.95亿元，资产支持证券100亿元，债务融资工具184.77亿元。
如此大规模的融资，建发房产主要是用于支持上市公司——建发国际了。
数据显示，2020年末，建发国际的借款总额为552.48亿元，其中来自建发房产的借款为244.22亿元，占比接近45%。这些融资不仅成本低，还全部是长期借款，没有任何一分钱需要短期偿还的。
比如，在2020年12月，建发国际向母公司建发房产发行了95亿元的永续债。
我们知道，永续债的一大弊端就是融资成本高。但建发国际这笔永续债的利率不到5%，绝对算的上是极低水平了。
此外，建发国际之所以要向母公司建发房产发行永续债，主要目的还是要改善负债指标。毕竟，建发国际是上市公司，是要受"三道红线"的约束的。而发行永续债，最终要计入所有者权益，能够帮助建发国际快速优化"三道红线"指标，最终全部达标。
一边是要"精简"结构降低管理费用、发债融资并购项目，目的是提高上市公司的盈利能力，另一边还频频为上市公司"输血"、改善负债指标，建发房产对于建发国际的支持，绝对称得上的尽心尽力。
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