中海地产被传因拖欠佣金与链家“反目”？
2023-02-08 12:16:45
来源:氢财经
作者:佚名
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文|王安宁
中海地产面临的压力不小。
春节余温尚存，市场就已充满了吃瓜的氛围。
近来，有媒体报道称中国海外发展(下称“中海地产”)位于北京的项目被链家全部下架，或许是因为中海地产拖欠了链家佣金超过1亿元，从而引起业内外广泛关注。
而随着事件的发酵，中海地产及链家纷纷对此进行了进一步说明，并表示双方正在协商2023年新的合同内容，但截至目前，在链家官网上仍未有中海地产北京地区的热销项目。
究其原因，正是由于此前房地产行业进入“黑铁时代”，使得各大房企受到较大影响，任何风吹草动都能引起业内外的热议。
加之，结合中海地产近来的业绩及销售层面的表现来看，也难怪会引起热议。
【被传拖欠链家超1亿元佣金】
前不久有媒体报道，在链家官网的北京“新房”板块搜索“中海”字样，仅出现中海云庭及中海学仕里两个项目，在贝壳找房APP上虽显示有多个楼盘，但在品牌房企引导页已不见中海地产的品牌渠道。
而据观察者网报道，其要求链家经纪人带看中海在售楼盘时，对方也并未正面回应，仅表示目前中海暂时并非链家的合作项目，并推荐了周边其他开发商在售项目。
对此，有传闻称中海地产欠账链家一两个亿，不过，据每日经济新闻报道，中海地产否认了此种传闻，并表示“很多开发商给链家结算都是认购，或者草签就结算，也会给链家预先付款。但中海的流程一直都是网签+全款到账，流程虽然繁琐一些，但对双方都是保障，正常达到比例的我们都会抓紧付款。”
此后，链家方面也回应称，停止合作是一个误会，北京链家目前正在与中海协商2023年新的合同内容，这是每年的常规动作。中海地产对此说法也颇为认同。
只不过，截至目前，双方似乎依然没能有进一步的发展，氢财经在链家官网北京地区搜索“新房”字样，与数日前并无两异，因此，在外界看来，双方依然在就渠道费进行博弈。
【“利润王”业绩下滑】
据了解，在2017年至2020年4年间，中海地产净利润率始终超过20%，毛利率也始终超过30%，高于大多数同行，因此，中海地产被外界冠以“利润王”的称号。
而谈及“利润王”，最为业内津津乐道的则是中海地产优越的成本管控能力，一般来说，企业的三费，也就是财务费用、销售费用、管理费用的费用率保持在5%以下，说明企业的成本管控能力强，超过20%则说明需要提升内部管控水平。
据媒体报道称，以2021年为例，2021年房企三费费用率平均值为11.87%，有12家房企超过均值，其中小于5%的只有中海地产，可见中海地产控制成本的能力有多强，“利润王”的称号名不虚传。
进入2022年后，中海地产依旧延续了此前状态，数据显示，截至2022年6月30日，中海地产销售费用为17.4亿元、行政费用为15.31亿元、财务费用为5.26亿元，三者合计37.97亿元，据此推算，当期三费费用率仅为3.66%，始终保持行业较低位。
然而，在“黑铁时代”中，即使是“利润王”的中海地产也难以独善其身，2022年中海地产业绩表现并不如意，截至2022年中期中海地产实现营业收入1038亿元，同比下降3.79%；实现归母净利润167.4亿元，同比下降19.42%，营业收入净利润双双下滑。
不仅如此，同期中海地产销售毛利率也同比减少5.08个百分点至23.46%，销售净利率同比减少3.77个百分点至16.95%。
而在其粗略公布的三季报数据里，中海地产的经营利润率更是跌至10%左右，可谓全线下滑。
【销售业绩下滑】
对于净利润及利润率的下滑，摩根大通及国金证券均在研报中表示，主要原因为交付体量的减少，并表示，三季度通常为公司的交付淡季，对业绩影响相对较小，而房企结转营收主要来自四季度，预计公司全年业绩能维持平稳。
但要知道的是，三季度为交付淡季，并不仅仅只是2022年的三季度，而是几乎在往年的每个三季度都是交付淡季，加上2022年受到诸多影响，为响应保交楼的政策，各大房企纷纷加紧赶工确保交付，这一点似乎中海地产有些一反常态了。
另外，近年来中海地产拿地价格一路增长，数据显示，2022年中海地产共收购土地累计应占楼面面积约为609.04万平方米，应付土地金863.77亿元，据此推算，中海地产2022年全年拿地价格为14812.48元/平方米，而2018年同期则为8181元/平方米，5年间增长了81%。
而中海地产在2022年累计实现合约物业销售金额约2847.62亿元，同比下跌20.2%；实现已售楼面面积1387.02万平方米，同比下跌26.6%，销售均价为20530.49元/平方米，2018年时则为港币18905元/平方米，据此推算5年间增速也仅不过30%，低于同期拿地价格的增速。
也难怪中海地产利润受到影响了，更别说在销售业绩尚未回暖的情况下了，2023年1月中海地产实现合约物业销售金额约131.88亿元，按年下跌10.8%；而相应的已售楼面面积约为71.12万平方米，按年下跌14.1%。
显然，中海地产面临的压力不小。
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