华侨城业绩“爆雷”：去年四季度巨亏百亿 涉嫌“财务洗澡”
2023-02-14 11:06:52
来源:商业华观
作者:佚名
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房企“爆雷”的“余震”还在进行中，向来被视为稳健型房企代表的华侨城突然业绩“爆雷”，震惊市场，连深交所都看不懂了。
1月31日，华侨城A发布业绩预告，2022年归属于上市公司股东的净利润预计为-80亿元到-110亿元，同比下降310.58%-389.54%；扣非后净利润预计为-86.5亿元到-116.5亿元，同比下降476.58%-607.18%。
这样的业绩降幅显然超出市场预期，到2022年第三季度华侨城业绩虽然下滑，但是净利润还有12,603.67万元。意味着2022年第四季度华侨城就亏了近百亿元，异常的业绩波动很快引起深交所的注意。
2月9日，深交所向华侨城下发关注函，要求说明业绩由盈转亏且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性，以及是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形等问题。
对此，华侨城解释称“2022年公司净利润出现大幅下降，由盈利转为亏损的主要原因是受房地产市场下行影响，公司房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降；计提存货跌价准备同比增加，并对部分景区资产计提减值。”
业绩“爆雷”早有预兆
华侨城主要从事房地产业务和文化旅游业务，被认为是文旅地产领域比较成功的典范，曾一手打造出家喻户晓的“欢乐谷”、“世界之窗”等知名文旅IP。
华侨城前“掌门人”段先念曾担任西安市副市长，在任期间打造出大雁塔、大唐芙蓉园、大慈恩寺遗址公园、大唐不夜城等多家知名景区，并开创了影响深远的“曲江模式”。
2014年3月，段先念出任华侨城集团公司党委副书记及总经理，在“曲江模式”的基础上又打造出“华侨城模式”。
所谓的“华侨城模式”，简单来说就是靠文旅低价勾地，待文旅项目成熟之后高价卖房子赚钱，然后再投入文旅项目的开发中。
通过这种低价勾地，高价卖房的方式，华侨城的毛利率远高于行业平均水平。对于绝大多数民营房企而言，20%的毛利率已经不低，但华侨城的毛利率竟然可以高达50%以。
2018年-2020年华侨城的毛利率分别为60.35%、56.58%和49.86%。而同期万科的毛利率也只有37.48%、36.25%和29.25%。
因此，过去“华侨城模式”一度成为房企争相效仿的对象，万达、融创等头部房企都曾携重资杀入文旅地产领域，文旅项目遍地开花，迪士尼、环球影城等有着强大IP支撑的主题公园相继落地，华侨城的竞争优势逐渐削弱。
而此时又恰逢国内楼市陷入调整，旅游业又遭受新冠疫情影响，没有刚需属性的文旅型项目住宅首先遭到抛弃。
2020年华侨城合同销售金额为1051.54亿元，同比增长22%，刚跨入千亿门槛2021年销售额就降到了824.7亿元，同比下降21%。2022年销售金额则大幅下滑至552.7亿元，同比下降33%。
华侨城的销售“价量齐跌”，2021年毛利率同比腰斩，降至26.15%，营收虽然高达1025.84亿元，但是净利润仅有37.99亿元，同比大降70.05%，扣非净利润为22.97亿元，同比下降76.29%。2022年前三季度，华侨城的营收仅为292.81亿元，同比下滑40.78%，净利润仅有1.26亿元，同比降幅高达96.31%。从近两年的净利润可以看出，华侨城业绩“爆雷”早有预兆。
涉嫌“财务洗澡”
文旅地产前期投入大，资金周转速度慢等特点，几乎所有文旅开发企业的开发动力都源自住宅销售。一旦前期住宅销售不畅，即便是投资数百亿的大型文旅乐园、文旅小镇也可能很快就宣告烂尾，这或许是导致华侨城业绩“爆雷”的根本原因。
华侨城的住宅销售断崖式下滑，势必殃及文旅项目。对于业绩下滑的原因，华侨城直言“计提存货跌价准备同比增加，并对部分景区资产计提减值”。但是在短短一个季度之内就亏掉百亿元，华侨城显然涉嫌“财务洗澡”。
值得注意的是，2022年3月，华侨城集团董事长、党委书记段先念正式退休，保利集团原总经理张振高接棒成新董事长。
业内人士认为，计提大额存货跌价准备及资产减值损失，意味着新任管理层希望一次性处理华侨城A的历史包袱和出清经营风险，以便轻装上阵。于张振高而言，他显然不想承担华侨城历史上的“烂账”，一次性处理掉这些“烂账”，会让往后任期内的数据会更好看。
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