◎ 来源 | 地产密探(ID：real-estate-spy)
房地产救市至今，楼市仍在“暗夜”中穿行。近期以来，包括王石及一些机构预测，差不多还要熬上个“三五年”。
上周作为房地产重大风险事件之一，“知名千亿房企”宝龙地产官宣债务违约，无力付息，在金融积极扶持房企的档口，确实大煞风景。
要知道，宝龙去年中期曾展期九成美元债规模，但无奈销售疲软。别说宝龙，就连年初以来，已持续登顶“房企销冠”的保利发展，也难掩隐忧。
昨晚(12月11日)，保利发展公告拟以自有资金回购10亿元-20亿元公司股票，回购价不超15.19元/股，且实控人中国保利拟拿出2.5亿元-5亿元增持。今日早盘，保利发展股价反弹。
积极出手背后，侧面反映了保利发展当前股价持续低迷，虽有销售额逐月持续夺冠这个光环，但投资人并不买账。
相对于2022年9月，保利发展的股价最高曾上攻到18.44元/股，但此后波浪式持续下探，特别是今年9月以来，股价一路走低，截至昨日收盘，股价只有9.61元/股，可以说已几乎被“腰斩”。
这背后，到底说明了什么深层次问题？从目前看，至少有几个维度值得观察和思考。
其一，最直观的是，当前保利发展的销售也不理想。
刚过去的11月份，保利发展实现实现签约金额312.37亿元，同比减少 15.61%，签约面积159.46万方，同比减少29.57%。
从近三个月看，保利发展11月单月虽较上个月销售环比跌幅有所收窄，但对比9月单月跌幅，仍甚于此。
今年前11个月，保利发展取得签约金额3995.04亿元，同比减少0.16%，签约面积2257.59万平方米，同比减少6.25%。
也就是说，最近几个月，虽有房地产频出各种松绑刺激政策，但落实到房企销售上，效果不明显，市场仍在震荡中下行调整。
据克而瑞监测统计，今年11月单月，重点城市供货环比增幅30%，成交环比下降12%，百强房企11月单月销售额环比下降4.1%，同比跌幅29.6%。
实际上，保利发展今年2月-4月份曾持续逆市飘红，各月销售额同比增幅三四成以上，综合来看，虽平滑了其前11个月总销售额的下滑幅度，但大家肯定不希望看到“前扬后抑”这一尴尬局面。
外界担忧的“房企标杆”万科，今年11月单月合同销售额307亿元，同比微增0.85%，环比仍下跌；前11个月合同销售额3431.4亿元，同比跌幅9.03%。
再比如，绿城、招商、建发、铁建等典型房企，今年11月单月销售额环比虽有增幅，但同比仍处于下跌趋势。以绿城为例，今年11月单月销售额204亿元，上个月185亿元，去年11月227亿元。
这说明，当前楼市整体仍显疲软，边际改善仍待时日，更需各方持续发力。
其二，“剩者为王”这个房企“弱肉强食”洗牌逻辑，还能否站得住脚？
2021年中期以来，相对于民营房企遍地爆雷，销售萎靡，以保利发展为代表的地产央国企，凭借体制带来的信誉及融资优势“异军突起”，拿地凶猛。
克而瑞曾做过一组数据，2020年至2022年这三年，保利2021年超越碧桂园成为房企总土储“新霸主”。同时，保利发展2022年新增土储货值214.8亿元也卫冕冠军。
另据克而瑞统计，今年前11个月，华润置地新增土储货值2312.3亿元为例第一，中海以1915.2亿元位列第一，保利1831.6亿元位列第三。TOP10名单中，唯有滨江一家民企，万科和绿城两家混合制房企，其他全是清一色的央国企。
但从现实业绩看，今年前三季度，保利发展取得营收约1925亿元，同比增幅23.1%，归母净利132.9亿元，同比微增1.33%。
值得注意的是，今年第三季度(7-9月)，保利发展取得营收约555.3亿元，同比增加21.6%；归母净利10.7亿元，同比下降52.8%。
截至今年9月底，保利发展共有在建拟建项目729个，在建面积约1.16亿方，待开发面积5855万方。
令外界倍感困惑的是，保利发展，今年第三季度净利为何被“腰斩”了？看数据，保利发展今年第三季度毛利率14.7%，同比大幅下降7.3个百分点；前三季度毛利率19.4%，同比下降5.1个百分点，盈利无疑承压。
前不久，位于成都的“保利中粮湖光锦云”因大幅降价卖房遭网友投诉，最终被当地主管部门暂停网签售房，参考悦读《“保利中粮·湖光锦云”被暂停网签，系“售价波动过大”》一文。
应该说，这也是保利发展当前面临楼市挑战和销售压力的一个行业缩影，降价背后是想尽快跑量去化，换取现金流，代价是牺牲项目利润。
截至今年9月底，保利发展货币资金1426.7亿元，较去年底去下降19.18%；短期借款52.47亿元，较去年底增加40.5亿元；一年内到期有息债务634.9亿元，比去年底下降165亿元；长期借款及应付债券合计2792亿元。
同期末，保利发展总负债1.104万亿元，剔出合同负债及预收款合计4493.4亿元后剩余负债6500多亿元。
今年9月份，穆迪将保利发展“Baa2”发行人评级及全资子公司恒利香港“Baa3”的发行人评级展望从“稳定”下调成“负面”。不久，惠誉将保利发展及恒利香港的长期外币发行人违约评级从“BBB+”下调至“BBB”；将其优先无抵押债务评级从“BBB+”下调至“BBB”。
这让外界产生了一个很大的疑问：以地产央国企代表的头部房企，通过逆市加码拿地，提高市占率，外界一度惊呼“房企进入‘剩者为王’的央国企时代”，试图拉升项目及集团利润率的思路，是否可行？
也有机构预警说，明年起，很多一二线重点城市新房供应将出现“严重不足”，届时供求关系将发生大逆转，房价会上涨，但问题是存量过大，宏观经济预期未根本性好转，上涨动力成疑。
