贝壳：净利下跌30%+，高管年薪却高达数亿，这场“豪赌”谁来买单？
2025-04-09 09:13:34
来源:财鲸眼
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引言：
“ 引言：贝壳业绩下滑，高管薪酬却一路飙升，新推的“C2M”模式又能否打破困局，让我们一探究竟！”
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/ 作者：殷清 / 「 财鲸眼 」
贝壳创始人离世，彭永东接棒掌权
时光匆匆，贝壳创始人左晖离世已快4周年。这位在2001年创立链家，凭借“真房源”和“ACN”模式在中介市场崛起，后通过整合全国中介资源，缔造贝壳商业帝国的“中介教父”，其英年早逝令人惋惜。2020年，左晖将贝壳找房推上美股上市，个人财富达1374亿元，位列福布斯中国富豪榜第15位，然而次年5月，他却溘然长逝。
左晖离世后，时任贝壳 CEO 的彭永东发文缅怀，并接棒贝壳董事长兼 CEO。起初，彭永东作为高级经理人，仅拥有 3.1% 股权与 1% 投票权。但随着左晖家族信托将 B 类股投票权委托，以彭永东为核心的管理层获得了贝壳的控制权。
高管薪酬飙升，业绩表现却两极分化
在彭永东担任“一把手”期间，其薪酬变化备受关注。2021年，贝壳营收虽有14.57%的同比增长，但营业利润、归母净利分别同比暴降约95.8%、119%，而彭永东年薪为847.8万元。到了2022年，楼市下行，贝壳营收同比下滑24.87%，营业利润、归母净利大幅下降，彭永东年薪却飙升至4.75亿元，单一刚薪酬达3.55亿元。2023年，贝壳营收、营业利润及归母净利均实现增长，彭永东薪酬涨至7.13亿元，单一刚薪酬达5.29亿元，两人薪酬涨幅均近50%。这连续两年的数亿年薪，引发了舆论争议。
2024年收入与利润相背而行：归母净利下滑超三成
最新业绩数据显示，2024年贝壳的归母净利润为40.66亿元，同比减少30.91%；而同期的收入为934.6亿元同比增长20.16%。很明显收入与净利润之间形成了剪刀差，相背而行。
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(图源：东方财富公开数据)
2024业绩剖析，存量房业务成短板
再看贝壳2024年业绩，净收入达935亿元，同比增长20.2%。但深入分析，作为“压舱石”的存量房业务表现不佳，净收入282亿元，仅微增2亿元，佣金收入与相关服务收入均平淡。新房业务贡献净收入337亿元，同比增长10.1%；家装家居净收入148亿元，同比增长36.1%；房屋租赁净收入143亿元，同比大幅增长135%。在盈利方面，存量房业务利润减少10.1亿元至121.85亿元；新房业务利润增加1.3亿元至83.49亿元；家装家居利润增加近14亿元至45.4亿元；房屋租赁实现“扭亏为盈”，利润达7.15亿元。不过，贝壳整体盈利状况并不乐观，2024年实现毛利229亿元，同比增长5.6%，但毛利率下降3.3个百分点至24.6%；经营利润37.65亿元，同比下滑21.5%；净利润40.78亿元，同比跌幅30.76%；归母净利润40.65亿元，同比跌幅30.9%。
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(图源：贝壳公告)
可见，贝壳体量最大的存量房业务陷入发展瓶颈，收入增长缓慢且利润下滑，拖累整体业绩。尽管新房、家装家居和租赁业务在一定程度上填补利润，但仍无法阻止净利下滑 3 成。
力推 “C2M” 模式，新业务前景待考
面对这种情况，贝壳正在力推“C2M”(消费者直连制造者)的“贝好家”，打造数据驱动型住宅开发服务平台。截至目前，贝好家已在西安、上海、成都等地拿地。以成都项目为例，其位于“金三”板块，楼面价2.73万元/㎡，曾刷新成都地王纪录，规划4栋住宅，108户，仅有270㎡、373㎡两个户型。上个月下旬，贝好家还与成都中昕置业就成华槐树店地块达成“C2M”产品方案。虽然贝好家在成都的落地速度较快，但该模式能否成功仍有待市场检验。若成功，将成为贝壳重要的业绩增长点；若受阻，贝壳则需寻找新的突破方向。彭永东领导下的贝壳，在高薪与业绩的天平上，正面临着严峻考验，其未来走向，值得持续关注。
(注：文中数据主要来源公司公告。文中观点不构成投资建议。)
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尾声：
“ 贝壳在彭永东的带领下，正站在十字路口。存量房业务的低迷、净利的大幅下降与高管数亿年薪形成鲜明对比，而“贝好家”的“C2M”模式虽看似充满希望，却前路未卜。未来，贝壳究竟是能凭借新业务扭转乾坤，还是会在困境中继续挣扎？市场正拭目以待，我们也将持续关注贝壳的每一步发展，见证这场商业变革的走向。”
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