建发股份半年净利8.41亿创十年新低：联发6.54亿亏损叠加美凯龙21亿减值，双业务承压下待战略破局？
2025-09-17 08:44:56
来源:柴米匚
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2025 年上半年，建发股份归母净利润同比下滑 29.87% 至 8.41 亿元，创近十年同期最低值。财报显示，房地产业务与家居商场运营业务的利润收缩是主要原因，旗下联发集团的持续亏损与控股企业美凯龙的资产减值问题，成为市场关注的焦点。
2025年半年报数据显示，建发股份实现营业收入 3153.21 亿元，同比微降 1.16%；归母净利润 8.41 亿元，同比降幅达 29.87%，这一盈利水平为 2015 年以来同期最低。
对于业绩变动，建发股份在财报中明确归因于两大业务板块的利润下滑：家居商场运营业务分部利润减少 2.13 亿元，房地产业务分部利润减少 1.43 亿元。其中，家居商场运营业务的核心主体为控股子公司美凯龙，而房地产业务板块中，除核心平台建发房产外，子公司联发集团的持续亏损对板块业绩形成明显压力。
联发集团：三四线布局承压亏6.54亿，高能级拿地推高负债风险
作为建发股份旗下重要的地产开发平台，联发集团以房地产开发为核心，涵盖产业运营、物业服务等业务，房地产相关收入占比长期维持在 90% 以上，同时辅以少量供应链运营业务。在发展策略上，联发集团与建发房产采取错位竞争，重点布局三四线城市，如湖北鄂州、江西南昌、福建漳州等区域。
从项目分布来看，截至 2025 年 3 月末，联发集团全口径在售项目剩余可售面积 384.17 万平方米，其中重庆占比 22.31%，南昌、鄂州、漳州、柳州、南宁五市合计占比 30.82%，而房价支撑力较强的杭州仅占 3.04%。过于集中的三四线城市布局，使其近年来持续面临存货减值压力。2023 年、2024 年，联发集团分别计提存货跌价准备 14.8 亿元、20.92 亿元，对应房地产业务归母净利润分别为 - 17.81 亿元、-18.25 亿元，为建发股份房地产业务分部贡献的归母净利润分别为 - 18.58 亿元、-17.72 亿元。2025 年上半年，这一趋势未获改善，联发集团计提存货跌价准备 2.32 亿元，为建发股份房地产业务带来归母净利润亏损 5.08 亿元，同比增亏 2.22 亿元。
经营数据层面，2025 年上半年联发集团营业收入 102.01 亿元，同比下滑 26.4%。其中房地产开发业务收入 84.96 亿元，占总营收 83.29%，较上年同期 125.55 亿元的收入规模下降超 30%，联发集团将其主要归因于房地产项目竣工交楼结转金额同比减少。同时，该业务毛利率由上年同期的 7.64% 降至 4.97%，下降 2.67 个百分点。受收入下滑、毛利率收窄及存货减值等因素叠加影响，2025 年上半年联发集团归母净利润亏损 6.54 亿元，较上年同期 3.45 亿元的亏损进一步扩大。
联合资信在相关评级报告中指出，联发集团剩余可售面积充足，但区域集中度较高，叠加当前房地产市场整体景气度不足，后续项目去化、资产可变现能力及账面价值均存在不确定性。数据显示，截至 2025 年 3 月底，联发集团全口径在建项目预计总投资 483.85 亿元，预计可销售总额 522.29 亿元，存量项目盈利空间受限，主要源于前期拿地成本较高。
为扭转经营颓势，联发集团开始调整布局策略，加大高能级城市拿地力度。2024 年，联发集团先后在上海拿下曹路宅地(打造金海汀雲台项目)，并联合新加坡丰隆摘得黄浦区新天地商住地块；2025 年 6 月，又以 46.6% 的溢价拿下深圳龙华民治地块，次日再以 41.7% 的溢价竞得上海曹路科教园区地块，该溢价率创下上海集中供地以来的最高纪录。不过，激进拿地也推高了负债水平，截至 2025 年 6 月末，联发集团短期借款达 21.01 亿元，较年初 15.6 亿元增加 5.41 亿元；2024 年经营活动现金流已转为净流出 17.09 亿元。当前房地产销售市场仍处承压阶段，仅部分高能级城市核心区域改善型需求相对稳定，联发集团能否通过布局调整恢复自我造血能力，尚需时间检验。
美凯龙：减值超21亿致亏20亿，营收创十年新低转型成效待察
如果说联发集团是建发股份内部的经营挑战，那么 2023 年收购的美凯龙，则是其外部投资面临的主要压力。2023 年，建发股份联合联发集团以 62.86 亿元收购红星美凯龙 29.95% 股权，并于当年 8 月末将其纳入合并报表。2023 年 9-12 月，美凯龙为建发股份贡献归母净利润 - 5.63 亿元；彼时，以美凯龙为主的家居商场运营业务分部总负债达 685.32 亿元，同时因纳入美凯龙投资性房产，建发股份投资性房地产规模较上年暴增 630.35% 至 1133.6 亿元。
2025 年上半年，美凯龙经营状况未获明显改善。当期，家居商场运营业务为建发股份带来营收 33.37 亿元，同比下滑 21.01%；经股权比例调整后，该业务分部归母净利润为 - 5.91 亿元，较上年同期 - 3.77 亿元的亏损进一步扩大。财报显示，上半年美凯龙商场租赁及运营业务营业利润超 2 亿元，但受商场租金增长不及预期影响，投资性房地产公允价值下降超 20 亿元，叠加计提资产减值与信用减值准备合计超 1 亿元，两项合计影响超 21 亿元，导致美凯龙当期归母净利润为 - 20 亿元。
从运营规模来看，截至 2025 年 6 月末，美凯龙共运营 76 家自营商场、235 家不同管理深度的委管商场，通过战略合作经营 7 家家居商场，并以特许经营方式授权 23 家特许经营项目，合计管理 369 家家居建材店 / 产业街。为应对行业下行压力，美凯龙调整战略及商场品类布局，以优惠条件吸引设计师、家装公司、新能源汽车等品牌入驻，上半年自营商场平均出租率 84.2%、委管商场平均出租率 81.3%。但分业态收入仍全面下滑：自有及租赁收入 24.51 亿元，同比降 15.6%；委托经营收入 6.09 亿元，同比降 26.4%；建筑装饰收入 1.04 亿元，同比降 51.1%。
建发股份解释称，自有及租赁收入下滑系增加稳商留商优惠政策所致，委托经营收入下降源于委管商场数量减少，建筑装饰收入收缩则受行业整体下行及项目进度放缓影响。值得关注的是，33.37 亿元的上半年营收规模，不仅同比下滑，更低于 2016 年中期的 45.84 亿元，创近十年同期新低。尽管 2024 年 9 月美凯龙曾召开千商生态创新大会，宣布多项革新措施，时任建发集团总经理、红星美凯龙董事长郑永达亦对外传递改革信心，但截至目前相关举措的实际成效尚未显现。此外，自建发股份收购以来，美凯龙股价从收购价 4.82 元一度跌至 1 元区间，虽目前回升至 3 元 / 股左右，但仍未恢复至收购时水平。
(提醒：内容来自：建发股份2025年半年报、建发集团官网、联合资信数据、东方财富网数据、同花顺数据、及过往公开新闻报道。文中观点仅供参考，不作为投资建议。)
尾声：
“ 面对房地产业务与家居商场运营业务的双重压力，建发股份旗下联发集团的区域转型与美凯龙的业务革新均处于关键阶段。如何在推进业务调整的同时把控风险边界，平衡短期业绩压力与长期发展布局，将是建发股份未来需要持续应对的核心课题。”
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