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小县城陷城镇化病:新房过剩 公务员被摊派卖房

手机免费访问www.cnfol.com2014年02月07日 07:14 中国证券报  查看评论
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  小县城新房过剩公务员“摊派”推销

  C县故事:房地产先行的城镇化“病人”

  春节前夕,在山东省C县某政府部门工作的刘娜(化名)接到了一项重要任务:2014年,必须介绍自己的亲戚或朋友,至少在县城内购买两套新建商品房。否则,她可能被停发工资。在这个县城中,很多公务员都接到了类似的卖房任务,这是以往从来都没发生过的事情。随着城镇化进程的加快,C县兴建了大量商品住房,其中相当一部分商品房项目严重滞销。近期,该县已着手控制新建商品房的规模,但剩余房屋的消化仍是个大问题。

  专家认为,C县虽为山东省人口大县,但由于缺乏产业支撑,导致外出务工人数居高不下,城区及开发区均难以形成人口聚集效应,房屋销售情况不佳。对于很多三四线城市来说,如何解决城镇化与房地产业的协调发展已成为重要挑战。

  公务员的新“任务”

  作为一个土生土长的本地人,刘娜已在C县某政府部门工作十多年。她向中国证券报记者表示,针对卖房的任务,春节前单位曾专门开会布置。按照规定,卖房任务并不针对某些指定楼盘,只要是县城内的新房项目皆可。

  刘娜说,由于并非其“分内之事”,这项任务仅以口头的形式通知,未见相关文件下发。按照规定,对于完成或超额完成卖房任务的人,均无额外奖励。但在一定的时间节点之前未能完成任务的,可能被罚款或停发工资。“卖房子已经成了我们的任务。”

  在C县的很多机关单位,公务员都接到了类似“任务”,不同的单位任务量不尽相同,惩罚措施也有所差别。按照一位公务员的说法,只要是吃“县财政”这口饭的人,大都被分派了“任务”。

  “公务员卖房”的情况,在这个县城可谓前所未有。春节期间,刘娜在走亲访友时曾有意询问,但她的亲戚和朋友均没有购房需求。刘娜对于完成这项任务并无信心,她认为,城区的房子价格太高,而郊区的很多楼盘设计不合理,且缺乏生活配套,很难卖出去。

  就在刘娜一筹莫展之时,“破解之道”已悄然传开。政府部门一位工作人员表示,要完成这项任务,只需到项目售楼处与销售人员协商,以一定的成本将其客户“购得”,变成经自己介绍购房的“亲友”,即可交差。

  “通常只要花500元就能买到一个名额,比起罚款要划算得多。”这位公务员说,早在2013年下半年,一些乡镇机关单位率先启动了公务员卖房的“任务”,促使乡镇居民去城市购房。个别人摸索出此道,成功蒙混过关。

  新城开发“后遗症”

  在要求公务员卖房的同时,C县也开始控制建设规模。据了解,从去年下半年开始,C县就停止市郊和城北开发区的土地供应,从而控制城市扩张速度。政府强调,未来的开发重心将从新区建设转向老城改造。

  “消化存量、严控增量”的思路,与该县的现实情形密不可分。从2009年开始,C县启动大规模新城建设,在旧城的基础上将城市向北部扩张,并与开发区实现对接。同时,C县将一些政府部门和医院、学校、汽车站等公共设施搬迁至新城区,并启动商品房小区的建设,将市区的人口分流至新城。

  数据显示,根据上述开发规模,在城市扩张的过程中,C县城区的面积增加了一半以上。在此过程中,县级财政负担沉重。尽管土地出让收入在一定程度上弥补了财政,但若无法顺利销售房屋,房地产相关税收将面临缺口。

  记者在县城东北部的新区调查发现,这里矗立着大大小小近20个房地产开发项目。有些项目已经建成并交付使用,有些还处在施工状态,还有些地块已经被围起来等待开发。据不完全统计,若县城的房地产项目全部开发完毕,可容纳超过5万户居民,而C县城区的人口仅20万人左右。

  这种供大于求的态势造成了大量房地产项目滞销。据记者了解,在该区域已交付使用的房地产项目中,入住率明显偏低,一些项目入住率不足50%。

  在城北的一个名为“水岸城邦”的项目中,一位住户表示,自己原本就是该区域的住户,作为回迁补偿拥有一套房屋。据他称,该小区的入住率还不到1/3,大部分住户是和他一样的回迁户。一些回迁户甚至并未住进这个项目,而是在市区内新购一套房屋入住。

  事实上,由于原本就具有房屋等资产,对于该城市的居民而言,房价并不算是太大的负担。目前城北新区项目的均价多在2000-3000元/平方米的水平,市区新房的价格最高也未超过4000元/平方米,而该县工薪阶层的平均月收入在1500元左右。经过近年来的拆迁补偿,不少家庭拥有两套以上的房产。

  随着市场供应的增加,房价进入滞涨局面恐成为现实。以较早开发的“幸福人家”项目为例,该项目的二期在2011年出售时,价格在2400元/平方米左右。目前该项目三期处于在售状态,平均售价在3000元/平方米左右,两年间房价平均涨幅约为20%。同其他陷入滞销的项目类似,目前“幸福人家”三期的销售情况不佳,处于“有价无市”的尴尬局面。

  城镇化亟需产业支撑

  在不少专家看来,作为一个人口大县,C县并不缺乏消化新房库存的能力。据统计,目前整个C县的户籍人口超过100万人,是山东省人口大县。若城镇化能够有序推进,从农村进入城市的人口将有效消化当前的市场存量。

  但各种因素决定了该县的人口聚集效应并不明显。C县不仅缺乏优质的环境、矿产等资源,而且未能形成产业集群。农业大县的传统使得该县的人均GDP偏低,经济发展处于山东省较低水平。随着农业生产集约化趋势的加速,人口外流的情况较为普遍。据统计,C县每年有50万农民外出打工,占全县人口的近1/3.

  近些年,为提高城市吸引力,政府部门可谓殚精竭虑。从2012年开始,C县就对进城购房的农民予以一定的税费减免,甚至给予现金奖励。对于回乡创业的人员,政府部门同样会给予一定程度的租金补贴和税收减免。此外,C县还花费不小力气推进市政建设。近些年,有部分外出务工人员回乡购房的案例,但房屋销售速度仍远远落后于建设进度。

  业内人士认为,缺乏制造业等产业支撑,无法形成人口聚集效应是导致该县房屋难以消化的重要内因,也是其经济发展中面临的难题。在未能解决上述问题的情况下,以房地产先行的方式推进城镇化,便造成新区房屋滞销现象,并导致“公务员卖房”的情况。

  在记者的采访中,不少受访者对于新区的房屋销售前景并不乐观。他们普遍认为,由于地段不佳,且缺乏生活配套,这些房子难以卖出好价钱。很多受访者还强调,自己不会在这些区域购房。

  有专家指出,在推进城镇化过程中,类似的发展模式在我国不少三四线城市都存在,其后果便是造成大量房屋空置、土地等资源浪费,以及地方财政高负债。其中,有不少机构指出,部分区域的房地产市场已出现房价大跌的风险。

  据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米,环比上涨0.63%。其中有37个城市的房价出现环比下跌,比上年12月增加5个城市。房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口等以外,均为三四线城市。

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