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北京法院拍卖房不限购 交易要缴20%个税

手机免费访问www.cnfol.com2014年02月11日 07:17 新京报  查看评论
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2009年11月10日东城区法院首次拍卖房产,竞买者在法庭上举牌出价。新京报资料图片


  2009年11月10日东城区法院首次拍卖房产,竞买者在法庭上举牌出价。新京报资料图片

  “法院拍卖房,直降80万,不限购!”近日,多家二手房交易网站上,这样的中介广告引发购房者关注。“房虫”承诺,通过参与司法拍卖,可不受购房资格限制,并低于市场价获得房产。

  昨日新京报记者以竞买人身份调查发现,法院将房子委托给拍卖公司,拍卖公司再公开竞买确实未审查购房人资质。同时在房屋管理的实际操作中,对于司法拍卖的房屋,确实不受限购的限制。但竞买者需承担全款购房、交易时也要缴纳20%的个税,此类房屋往往产权关系复杂,竞买人面临多重风险。

  拍卖公司不要求“购房资格”

  2月7日,北京高院在北京法院审判信息网上公开了一则拍卖公告,是北京市二中院委托一家拍卖公司在3月5日将东城区胜古中路的三处房产进行现场与网络同步拍卖。三套房产中,一套176平米的房子评估价为594万余元(约33696元/平方米)。而据某地产公司透露,该地段周边二手房均价为每平方米4万元左右。

  根据上述信息,昨日,新京报记者以竞买人的名义进行咨询。拍卖公司人员表示,该套房子在之前竞买过一次,但因价格问题流拍。如有意向可看房,并交纳150万元保证金,到拍卖公司登记后,就可以参加3月5日的公开竞买。

  对于竞买人的资格,工作人员表示,对于个人而言只需要携带身份证和150万元的汇款凭证就可以,“但最好是符合限购条件”。之前就曾经发生过有的竞买人竞拍成功过不了户的情况。因房子位于原崇文区,竞买人到当地房管局进行产权登记时,因没有购房资格办不下房产证。为此拍卖公司现在都会建议竞买人在交纳保证金之前,自己到所属房管局进行咨询,自行承担可能面临的风险。

  中介承诺保证拿到房产证

  昨日,在一家大型二手物品交易网站上,新京报记者找到多套“法院拍卖房”销售信息,几乎都是中介发布的。一套位于望京东湖湾名苑的229平方米三居标价1000万元(约43600元/平方米)。而地产公司二手房报价为5万元/平方米。

  该套房屋的中介介绍,这套房源的房主因欠债,房子已经被法院查封,此前法院已经组织过一次拍卖,但因为司法拍卖要求一次性全款付清,很少有人承担得起,导致流拍。但房主着急进行资产清算,于是才有了二次拍卖。

  这名中介说,他帮客户拍下过数套法院拍卖房。拍卖价一般为市场价的8折左右。以这套房为例,目前市场价在1200万元左右。

  按照一般流程,司法拍卖就是法院——拍卖公司——竞买人三家,不存在需要中介的情形。“那你就错了,不通过中介能保证买到房吗?”该中介透露,因为事先在中介公司登记,就能提前跟拍卖公司商量好,基本掌握房子的可售价格,拍卖当天到了现场就举牌拍卖,“买不买自己定,但要买肯定能让你买到”。

  此外,上述中介还承诺一旦拍下保证能拿到房产证,“必须办成”。

  购房风险

  1要一次性付清全款

  以记者体验竞买的东城区胜古中路为例,拍卖公司人员表示,房屋拍卖都需要先缴纳参考价的5%-10%不等的保证金,该房产的保证金为150万元。而且拍到之后需要全额付清余款,且需要按照拍卖成交价交给公司一定的佣金,200万以下的收取5%,200万至1000万的收取3%,而这对于一般家庭而言,一次性拿出数百万并非易事。

  2交易要缴20%个税

  国五条以来,对买卖房屋严格执行20%个税制度,上述中介表示一般都将税费转嫁给买家,在总房款中一并交给卖家,以上述待拍卖房屋同小区的房子而言,一般算下来都有60万元左右的契税。

  3产权关系复杂

  2011年,新京报就曾报道过,顺义多位业主通过北京二中院拍卖取得房子、办下房产证后,没料想开发商又通过法院调解将土地交给债权人,而北京市国土资源局顺义分局又给该债权人办理房产证。最终酿成产权纠纷。

  对此,房山法院执行法官白建勇表示,拍卖房屋因为各种关系盘根错节,存在比一般商品房多得多的纠纷。房子不仅有产权人、债务人,还有承租人、实际所有人等各种关系,拍得房屋后能否顺利入住需要竞买人在前期做好摸底工作。

  ■ 追访

  法院 没条件审查购房资格

  北京一区县法院执行法官介绍,在2008年之前,北京没实行限贷政策时,一些有门路的房虫拍下法院拍卖房,很快再拿该房子贷款进而再入市拍卖,滚雪球式地屯下了多套房屋。为此,从今年1月1日起,北京高院启动了北京法院审判信息网,所有拍卖公告一律由北京高院在该平台再进行公示。

  昨日,北京市一中院执行法官周万毅表示,目前北京法院系统的拍卖都委托给专业公司进行。法院作为委托人,“根本没有能力审查竞买人的资质”,因为如果严格按照限购令的要求,需要审查购房人的户籍状况、房屋所有状况、个人社保交税记录等,而这些系统目前并没有全部与法院联网,从技术上不可能实现。

  在这种情况下,包括北京一中院在内的部分法院所采取的做法是,在发布拍卖公告时就明确标注,“凡参加竞买房产、机动车类标的的竞买人均需符合北京市限购政策规定,因该政策规定导致的后果由买受人自行承担,委托人及拍卖人不承担任何责任”。

  房管部门 过户需有法院执行函

  据房山法院执行法官白建勇介绍,依照《民诉法》规定,法院在确认拍卖完成后,人民法院可以向有关单位发出协助执行通知,给竞买人出具一份《裁定书》、一份《协助执行通知书》。但是目前房管部门是否能办理,法院并不掌握。

  某区县房屋过户大厅一位负责人透露,目前的房地产调控政策,只能限制通过正常的新房、二手房交易途径购买的人群。正常途径购房,交易所有环节都在住房建设管理部门的控制下;而司法拍卖过程中,房管部门却只负责最后一步——办理过户手续及新的房产证。

  新京报记者从相关部门了解到,在房屋管理的实际操作中,对于司法拍卖的房屋,确实不受限购的限制,能够办理过户手续。不过,竞拍者并不是拿着竞拍结果,就能到区县房屋交易大厅办理过户手续,如果要办理过户手续,必须要出具法院的协助执行函。

  房屋限购令作为特殊时期的政策,不单单要限制购买,还要卡紧房屋登记制度,尤其要限制房虫,实现社会公平公正。

  ——中国政法大学民诉法专家宋朝武

  本版采写 新京报记者 张媛 马力

  (原标题:法院拍卖房不限购 前提是全款付清)

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