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长实新鸿基大幅降价出货 香港楼市熊出没

手机免费访问www.cnfol.com2014年02月12日 02:25 每日经济新闻  查看评论
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  随着香港特区政府推出“双辣招”调控,以及美国量化宽松政策的逐步退出,香港部分大型地产商开始大手笔降价出货。《每日经济新闻》记者注意到,继李嘉诚掌舵的长江实业在香港推出的首个新盘降价25%开售后,另一大巨头新鸿基2月10日推出位于元朗的住宅项目售价直降40%开卖。

  针对龙头地产商的轮番降价出货,有分析认为,香港楼市渐显熊态。汇丰证券指出,流动性、失业率、房屋供应及负担能力4个因素,在今年内都会对香港楼价产生不利影响,预计今年楼价会下跌15%,而利率走势更令2015年香港楼市存在下跌风险。

  对于香港特区政府会否撤销“双辣招”,法国巴黎银行董事总经理李伟烈此前在接受媒体采访时表示,由于政策退出会引发庞大市场需求推高楼价,“双辣招”在今年内退出的可能性接近于零。

  龙头地产商降价出货/

  2月10日,新鸿基位于香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位,平均售价约为8526港元/平方英尺(约合71679元人民币/平方米),较去年推售时降幅达35%,较周边二手楼价也低10%至15%。以1座2楼A室的单位为例,去年售价为1880.2万港元 (约合1468.4万元人民币),如今已经大幅降至1227.6万港元(约合958.8万元人民币),降幅达35%。

  除此之外,新鸿基还额外提供价值不菲的优惠折扣,新地会员可获得楼价3%的优惠,同时对提前成交者额外提供最高楼价5%的折扣,两者加起来折扣已达8%;另外,为了吸引内地买家入市,针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”,新鸿基地产提供“交易完成后回赠税费总额70%”的优惠。以此计算,项目的最高降价幅度超过40%。

  新鸿基地产副董事总经理雷霆表示,集团推出的首批单位一向有较高优惠,此次尔峦首批单位售价已低于同区二手房市场,价格极具吸引力,预计随后加推单位将有颇大的加价空间。他表示,目前香港市场换楼需求仍然较大,年内将有更多新盘推售,楼市将平稳发展,成交较去年热闹。

  瑞银预计,随着新地大幅减价售楼,将会导致未来其他开发商推盘亦会跟随减价,短期内对二手楼价将带来下调压力。实际上,选择大手笔降价出货的还有长江实业,公司于今年初推出的香港新年首个新盘“DIVA”,折后平均售价为16886港元/平方英尺(约合141960元人民币/平方米),优惠幅度达到25%,售价处于同区域最低水平。

  预计香港楼价有新调整/

  《每日经济新闻》记者了解到,为了平抑过热的楼市,2012年10月26日,香港特区政府宣布,非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房,向其额外征收15%的买家印花税,并上调额外印花税税率5%。4个月之后,特区政府再次宣布全面提升印花税,针对二套房的买家,新政策规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税,200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税,较之前的4.25%翻了一番。

  在“双辣招”出台后,去年十月,香港豪宅市场出现首波降价潮。当月,新鸿基位于香港九龙区的豪宅项目天玺推出181套尾货,由原价2.9万港元/平方英尺(约合24万元人民币/平方米)降至2.5万港元/平方英尺 (约合21万元人民币/平方米),加上“买楼回赠70%印花税”优惠,天玺项目推盘优惠幅度接近3成。由会德丰、新世界发展和港铁联手推出位于尖沙咀柯士甸站的新盘 “TheAustin”推出类似印花税回赠、现金回赠等多种优惠手法,折扣率最多达到19%,两个项目在开售当日立即售罄。

  中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示,今年香港地产商将加快推新盘的速度,对比去年只有9000多个新盘供应,今年预期将有15000个,地产商降价促销回笼资金的压力加大,加上特区政府调控楼市措施等因素,预计香港楼价将有新一轮调整。

  香港楼市牛熊转折?

  香港房地产市场素来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中,香港楼价最高下跌了76%,但从2004年起的十年时间内,香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数(CCL)显示,该指数从2003年末的约30点大幅上涨至120点,上涨了3倍。

  受到“双辣招”调控的影响,2013年香港楼市成交出现明显回落,根据香港土地注册处公布的数据显示,去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。楼市成交降温对部分大型地产商销售业绩产生影响,以长江实业为例,公司去年在香港仅实现了不足50亿港元的销售额,与全年300亿港元的预期相差甚远,为过去13年来的最低。

  而在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来,香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。“由于香港实行联系汇率制度,港元汇率与美元挂钩,在超低息环境支撑下,大量热钱涌入香港推高楼价。但由于香港购房者的按揭利率仅为2.2%,租金回报率超过3%,因此购房者可以借助于高杠杆支撑如此高的房价水平”,黄立冲表示,随着美国缩减买债规模,量化宽松政策的退出渐行渐近,市场利率上涨将大幅提高购房者负担,加上热钱将撤离香港,香港楼市未来前景不容乐观。

  美银美林认为,香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关,目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%,假设租金保持不变,香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外,与1997年香港楼市见顶时相比,当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,但现在贷款利率仅略高于2.2%,因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。

  “一旦量化宽松政策正式退出,也标志着香港楼市正式进入熊市,但香港房价下跌的幅度取决于退市的速度,如果贷款利率快速爬升到5%以上,未来有可能出现新一波断供潮。”黄立冲认为。

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