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北京内城别墅库存告急 最高价超46万/平米

来源:证券日报    作者:王丽新   2016-09-09 06:44:46
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  北京内城别墅库存告急 最高价超46万/平米

  在一定的经济环境下,资金的逐利本质使其流动方向往往一致。在脱欧、人民币贬值、资产荒等等综合因素的影响下,近期房地产市场,特别是一线城市的地产正迎来一轮超出业内所有人预期的市场表现。一方面供地节奏受到严格控制,开发商在一线城市争相抢夺地王;另一方面,热钱也在全球资产配置中将着眼点逐步由海外商用物业回流到国内,而一线城市的房产因其无可替代的保证增值能力,成为投资者争相竞逐的对象,这在一定程度上构成了京沪深近期楼市价量双升,库存急剧下降的动力。

  据莱坊携手中银国际发布的2016年《财富报告》显示,根据调查,平均住宅房产占超高净值人士投资财富的四分之一,逾40%的受访者表示出未来10年内有增加豪宅投资的意愿。有业内人士认为,宽松的信贷政策给了这些资金流入地产的动力。在杠杆驱动下,大量资金开始涌入高端房产领域。鉴于一线城市住宅库存持续降低,新房供应缩减,二手房业主坐地起价,购房者今天相中的房子明天可能就买不到,稀缺保值性的一手豪宅成为超高净值人群狙击的标的。

  仅以北京为例,限墅令后全市别墅库存量被锁定在7000套,预期“10万元+”豪宅库存5000套(两者有少量重叠),在遍地豪宅的围堵下,内城豪宅由于存量少,地处核心区等稀缺性,交易量价异军突起。有统计显示,最近10年内,北京四环以内别墅有效在售存量仅62套。鉴于此,占据四环内别墅供量半壁江山的龙湖西宸原著近日爆出一套湖景楼王双拼别墅,备案总价1.25亿元,按地面单价计算超过46万元/平米。而该项目开盘一年累计销售额已逼近65亿元,也印证了市场对于一线城市,内城顶级业态产品的高度关注。

  内城别墅单价或破35万元

  几年前,北京钓鱼台7号院曾抛出每平方米30万元的销售价,当时业内一片哗然,认为这只是营销噱头,市场成交价不可能达到这一高度。然而,今年7月份,上海华侨城苏河湾项目以高达34.49万元/平方米单价成交一套别墅,创下中国内地楼市新房有史以来最高记录。

  值得关注的是,上海华侨城苏河湾项目与北京龙湖西宸原著项目有异曲同工之处。

  从区位上来看,上海华侨城苏河湾项目步行至南京路只需要10分钟-20分钟,东距外滩1000米左右,周边金融中心、商圈资源优质且丰富,属于上海内环中的心脏地带。而龙湖西宸原著项目位处西三环,紧邻丽泽金融商务区,该区目前拥有亿元以上企业189家,注册资本超2300亿元,SKP、五星级酒店群及大型商务配套齐全,是北京三个金融中心的新贵。此外,以丽泽金融商务区为核心,两公里半径内业已汇聚了龙湖西宸原著、懋源璟岳、中国玺、昆仑域以及北京单价地王葛洲坝樊家村项目,因此该区被称为“地王俱乐部”,土地价值红利仍在释放。

  从产品特性来看,龙湖西宸原著有望以破35万元/平方米成交的是一套双拼湖景别墅,且是边户产品,而华侨城苏河湾项目以34万元/平方米单价成交的同是别墅边户产品,两者都是京沪内城别墅中的墅王产品。

  从价格来看,上海苏河湾项目报价38万元∕平方米,目前最高以34万元∕平方米成交。而据《证券日报》记者了解,在龙湖西宸原著项目8月推出的20套湖景别墅中,湖景楼王双拼别墅的单价报价46万元,已远超上海苏河湾顶豪价格。而其他别墅产品单套量级也在5000万元以上,且8月份入市一个月已售出10套,销售额超5亿元。其中一对来自金融系统的投资姐妹开盘当天未能抢到房源,第二天来售楼处直接每人认购一套。

  北京内城别墅仅62套在售

  今年以来,单价超过10万元,总价超过2000万元的豪宅成交量爆棚,其中不乏一线城市地王频现的催动,尤其上海拍出了名义楼面价10万元∕平方米,可售楼面价14.3万元∕平方米的地块之后,一城市缩减土地供应。任志强称,地方政府限制房价,连续出现地王,减少土地供应,北京已经4个月没有土地供应了,这导致住宅库存快速下降。

  事实上,从供给端来看,自2003年别墅用地禁批之后,相比公寓豪宅、大平层而言,内城别墅成为北京高端市场上“稀缺产品之中的稀缺产品”,供应量少,需求旺盛,因此成为全球资产配置的保值之选。

  根据天朗数据显示,综合近10年北京四环以内别墅存量来看,仅有188套,除去霄云路烂尾项目126套房源,真正入市的内城别墅产品仅62套。且从2011年至今,除去2015年西宸原著项目供应的47套别墅外,仅入市过2套别墅。从2015年下半年至今更是零供应。

  值得一提的是,在西三环丽泽金融商务区板块,还有一块住宅用地将出让,市场预计,该地楼面价或将超过10万元∕平方米,而即便地价如此,受到政策限制,该地块也已无法做出别墅产品。

  在此背景之下,内城别墅产品真正面临“卖一套少一套”的局面,而坐拥西三环内城豪宅板块的西宸原著项目,在资产布局方面无疑具有更强的增值和变现能力。
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