赵秀池 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授

　　据社科院财经战略研究院发布报告称，2019年除深圳外，一线城市的房价均出现下调，北京的房价较2017年4月比下降18.5%。确实，自2017年317从严调控新政问世以来，北京的二手房房价出现了一定的跌幅。稳房价、稳预期的目标已经达到，房住不炒的理念已经深入人心。

　　自2017年317新政以来，北京市多管齐下，运用多种调控手段使房价得到了平抑，使住房回归居住功能。

　　北京作为首都，有全国风向标的作用。317以来北京的房地产调控政策紧紧围绕房住不炒的定位，在供求关系双向调节，大力发展租赁市场，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度上，是卓有成效的。实现了低端有保障，中端有支持，高端有市场的分层住房供应体系，建立了房地产调控的长效机制，满足了不同层次的住房需求，达到了稳房价的调控目的。

　　首先，限购不断加码。外地人纳税5年的购房条件，改为连续60个月以上纳税，并且继商住房、平房限购之后，法拍房也纳入到了限购行列。限购手段直接限制了多套房的购买，保证了本地有户籍人口的基本刚需和改善性需求，也保证了在本地做出贡献的外来人口的基本需求，把投机、投资性需求排除在外。

　　其次，限贷不断升级。住房贷款发放时，既认房又认贷，不管是否有房，只要有贷款记录，则按二套房对待。北京市贷款政策根据不同的住房需求采取差异化政策。对于首套商业住房贷款，普通住房首付款比例为35%，非普通商品房首付款比例为40%；第二套房普通住房首付款需要60%首付。非普通商品房首付款比例为80%。贷款期限也从30年降至25年。住房公积金贷款则对政策性住房实行倾斜，经济适用房首付款只需要20%首付款，共有产权房首付款比例为30%。商住房不再发放贷款。针对离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。上述贷款政策，通过增加贷款门槛来提高住房投资的成本，减少了投资性购房需求，从而间接起到了限购，保障刚需的目的。

　　再次，限价手段的运用，直接起到了限制房价涨幅和稳定房价的作用。北京市从拿地环节就采取“限房价、限地价、竞自持”的方式，锁定了住房价格。同时，北京市出台了《关于加强限房价项目销售管理的通知》，按“限房价、控地价”方式竞得土地的限房价项目，其销售限价与市场评估价之比不高于85%的转化为共有产权房；高于85%比例的仍为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。此项政策考虑了限价条件下新房与二手房房价倒挂的情况，即房价倒挂比例低于15%的限房价项目，仍然为商品房，但增加了5年不许上市的规定。5年内不能变现，减少了住房的流动性，最大限度地打击了炒房行为。

　　另外，北京市大力发展租赁市场，不断增加保障房的供给，也使中低收入家庭的住房保障得以顺利实现。在北京市的十三五住房供应规划中，北京每年要供应30万套住房。租赁住房与产权房的比例为三七开；保障房与商品房的比例也为三七开。租赁住房中比例较大的为在集体土地上建设。每年要供应5万套政策性租赁住房和6万套政策性产权房。高房价下，用住房投资的利息支付房租绰绰有余，所以高房价下租房划算。租赁住房是民生需求。为此，北京市出台了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，不断给承租人赋权，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可以得到在该区接受义务教育的权利。无疑，保障房和租赁住房市场的发展，对抑制房价上涨也起到了应有的作用。

　　根据去年的中央经济工作会议精神，未来北京市依然会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，大力发展租赁住房，加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，满足多层次的住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。