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火热的加拿大农地投资

来源:《陆家嘴》 作者:蔡臻欣   2014-07-10 17:21:02
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  “加拿大萨斯喀彻温省(Saskatchewan,下称“萨省”)的农地2010年时每英亩均价为500~550加元,现在已经被炒高到1000加元上下,而且优质的农地更加抢手,价格还在不断上蹿。”

  多伦多一位从事农地交易的地产经纪Frank Zhao日前对《陆家嘴》杂志透露。萨省被誉为加拿大的“产粮之篮”,是世界粮食主产区之一,以牧场和麦田而闻名,是加拿大农牧业、林业、能源和矿产大省,其农业产值约占全加农业产值的15%。

  “由于过去当地政府政策的限制,萨省土地只允许萨省本省的居民来买,导致萨省农地价格远远低于市场价,是阿尔伯塔省的1/3,曼尼托巴省的1/2,是美国平均价格的1/6。”Frank Zhao表示。

  萨省农地2013年涨28.5%

  土地是永恒的投资主题,而低价位则是最好的驱动力量。根据加拿大最大的农地按揭商农场信用局(Farm Credit Canada)的统计数据,从2008年以来加拿大全国农业用地价格每年平均上涨12%,是通货膨胀率的5倍,尤其是2011年和2012年,加拿大农业用地平均价格分别上涨了14.81%和19.46%。

  “华人投资者往往有很浓厚的土地情结,来加拿大除了买房就是买地了,加之近几年不少华人农地经纪公司的大力推波助澜,使华人越来越成为加拿大农地的重要投资主体,在我的客户中有六成都是华人,而且他们的特点是出手很大,至少都是100英亩一买的。目前华人购买农地主要集中在安大略省(Ontario,下称“安省”)和萨省,前者地理位置优越,靠近主要消费区域多伦多等地,后者价格便宜,而且土壤质量相对较好。”Frank Zhao解释称。

  2013年,萨省农田价格一年中猛涨了28.5%,该省农地价格已连续10年上涨。加拿大全国农田价格平均的上涨幅度虽然低于萨省,但也达到了一年上涨22%的惊人水平。此前2012年出产肉类和乳制品的安省和魁北克省涨幅居前,分别达到了30.14%和27.40%。位于第三位的是出产肉类和谷物的曼尼托巴省,涨幅为25.63%。

  根据加拿大的税法,购买农地属于投资可以免交或少交税款,而银行的低利率也使购买农地更为方便。另一方面农业用地价格的稳定增长也吸引了资金雄厚的投资公司争相入市,在金融市场剧烈波动的情况下,农业用地算是获利又高又稳当的投资方式之一。在对抗通货膨胀方面,农业用地的表现甚至优于黄金,一些投资基金收获了农地后再以股权方式出售给个人,或者是租给个人经营。但因为加拿大有限制外国人和上市公司拥有农业用地的规定,所以在加拿大农业用地交易市场上投资基金所占的份额还是有限的,否则还要疯狂。

  “萨省农地的价格已经高出了投资者能够承受的范围,也超出了新一代农民购买农场田地的能力。加拿大农场经营者的平均年龄高达60岁,而加拿大联邦统计局的预计显示,加拿大有一半农地将在未来五年内转手。在农地价格大幅增长的情况下,年轻人根本无法靠农场收入生存。另一方面一些现存农场为取得经济规模,可能购入更多农地,使大农场变得更大,这对刚入行的农场经营者而言并非好消息,因为他们将更难与这些大农场竞争。”Frank Zhao分析指出。

  农地投资是一门综合学科

  “做一个农场主”是很多人到北美定居以后的梦想,那么农场的价值究竟该如何评估?一位资深地产经纪为此列出公式:农场的价值=农场种类+生意或配额+地理位置+住宅房屋+农地(英亩数、可耕地面积、土质、肥力、土地平整程度等)+温室等设施(控温系统、灌溉系统等)和农业机具。对华人投资者而言,最大的风险莫过于买到不值钱的农场和农地。

  Frank Zhao对此深有体会:“比如气候因素,有一位投资者在加拿大曼尼托巴省置地,但他不懂农业气象学, 买地太偏,气候太冷,每年请人种西瓜和香瓜,瓜还没熟,秋天已经来了,最后全由狗熊和松鼠负责收获。但他还得坚持下去,因为政府对荒地将罚款或没收。还有土壤因素,这是许多华人投资者栽跟头的地方。一位投资者买下一大片草场准备全种蔬菜,结果发现草场土层浅、杂石多,只能种草不适合种菜,觉得吃亏但为时已晚。实际上不同作物要求的土壤条件都不一样。还有一位农场主只管种地不爱惜土地。几十年下来,四周别人的土地仍是肥沃的沙壤土,而他的土地下雨天变成泥塘,天旱变成沙漠。买到不合适的土地如果想改造,要花几年时间再投几十万加元才有希望改良土质。此外还有水源问题,加拿大不缺水,但对农业用水有明确规定,无论从地下取还是湖塘中抽,必须符合要求,因此投资者要了解生产用水量和政府的要求是否一致。”

  加拿大政府对于农业制定了许多优惠政策和扶持措施,每年投入大量资金以保证农民的正常收入。有关的项目有:加拿大农业收入稳定项目( Canadian Agricultural Income Stabilization,CAIS),旨在尽可能不影响生产和贸易的情况下稳定农民收入,最多可补偿农民当年损失的 60%,为农民减轻经济负担、稳定收入、抵御风险等发挥了重要作用。农作物保险项目(Crop Insurance Programs, CIP),以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。农民如遭受自然灾害,联邦、省政府联合出资赔偿。预支农民方案(Advance Payments Program,APP),如果预计种植的粮食价格下降,联邦和省政府提前预支农民部分借款,第一个 5万加元无息,超过部分收取利息,联邦政府将支付此项方案的所有费用。另外,加政府多年来不断减免农民的各种赋税。如净收入在3万加元以内的农户可不缴所得税,净收入超过3万加元的部分只需按照15%左右的税率纳税。农场的资产及机器设备都可以折旧,许多开支可以计入成本。所以,农场主在税务上有许多好处,这就保证了农场主的实际收入。

  当然,农地投资者首先必须要考虑清楚是出租还是经营。如果是出租,只是纯粹的投资,只打算每年出租收租金,结合目前的市场条件,同时考虑长期的增值,应优先考虑投资优质肥沃的谷类作物农地。优质肥沃农地的长期增值应该会高于普通农地很多,尤其在粮食价格会增长很多的情况下。

  三种出租农场的方式

  而如果选择经营,这时要看买这块土地做什么。如果要搞种植,当然是选择适合种植的农地。如果搞养殖放牧,应该考虑天然牧场,或适合粗放式的广种薄收的中等偏下的耕地,或适合种植多年生牧草的农地。如果既不搞大田种植,也不搞养殖放牧,那这种项目应该不需要大片土地,因此应该考虑在城市近郊,或繁忙高速路边购买小片的、带房子及其他建筑设施的的小农场。这样的地理位置不但交通运输方便,而且使得农场零售自售成为可能。

  “在萨省共有3种出租农地的方式。Cash rent、Crop Share和Custom farming。Cash rent:你的农地租给当地农民或农业公司,你与他们签署租赁合同,萨省的农民普遍喜欢租赁合同3~5年,以便统筹安排如何耕种、用肥料的情况。土地拥有者付地税,租客出全部的其他费用。租金一搬是一年付一次,或两次(年初一次,年尾一次)。”

  “Crop Share:有两种方式;1)土地拥有者除了付地税外,出种子、化肥、农药等农地耕作的部分费用(例如30%),租客出另一部分农地耕作的费用,例如70%种子、化肥、农药,100%的设备、燃油、保险等。收获庄稼后,两家分成(例如30%的庄稼的钱归土地拥有者,70%的庄稼的钱归租客。2)土地拥有者只付地税,租客付全部农地耕作的费用。收获庄稼后,两家分成(例如15%、20%,或25%的庄稼的钱归土地拥有者,85%、80%,或75%的庄稼的钱归租客)。分成的比例取决于区域,农地的状况。Custom farming.:有人把Custom farming 称做土地拥有者在经营农地。土地拥有者付地税、种子、化肥、农药、燃油等农地耕作的全部费用,租客只是耕种,收取农地的耕种及管理费用。收获的庄稼的钱全归土地拥有者。从收益的角度长期来看,Custom farming、Crop Share比Cash rent高。”

  一位在萨省买地“务农”的中国投资者表示,萨省务农已实现全面机械化,每年4月下旬至6月上旬是播种季节。两周播种每天要工作10多个小时,通常早上6时许就开始工作,有两位朋友帮助做些维护设备、搬运原料等工作。“做农业其实不是一个能发财的行业。农业的主要资产是固定资产,包括土地及农耕设备等,而土地通常会逐渐增值,而设备则要损耗折旧,因此该行业收益率不能简单计算。加国人工最贵,如果买来农地一切雇人做,盈利亏损可能机会各半。若能自己亲手劳作,达到加拿大中等家庭收入不成问题。” 责任编辑:zdsh

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