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市值保卫战的难题:业务转型须获投资者认同

手机免费访问www.cnfol.com2014年03月07日 08:29 每日经济新闻 杨羚强 查看评论
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  事实上,在过去一年中,转变既有发展模式,探索和寻求新的商业模式,已经成为房地产行业的一种风尚。云服务、代建、地产金融、社区金融、社区电商……这些全新的名词,不断从开发商召开的各种战略发布会上传出,但地产股的价格并没有因为这些崭新的战略转型方向发生巨大的变化。

  《每日经济新闻》记者采访中信建投首席分析师苏雪晶时问道,为何地产商作了很多对行业具有颠覆性意义的尝试后,仍然无法摆脱股票市值缩水的命运,后者意味深长地回答:“股价已体现了资本市场的看法。”

  苏雪晶认为,根本原因是投资者目前还没有看到这些新的战略方向的盈利前景,在这样一个背景之下,股票价格自然不会有大的变动。

  五花八门的轻资产运动/

  实际上,房地产公司在“触网”之前,已经有过五花八门的各式“轻资产运动”。早在2010年,绿城就第一个“吃螃蟹”,向全行业推出了绿城“代建”业务,按照被代建项目的6%~7%收取费用。在当时,这是个相当令人眼馋的数字。

  “绿城自身的净利润率也不过只有12%,代建的收费等于是和绿城大量投入自有资金开发的项目接近了。”亿瀚智库中国上市房企研究中心副主任张化东说。

  绿城的轻资产业务,不仅只有代建,还包括它的建材电商。截至2013年12月,绿城电商已成功拓展了包括葛洲坝集团、积水房产、重庆两江集团、海尔集团等外部会员333家,客户类型包括房地产开发商、工程承建商、城市综合体、酒店、银行等。目前,绿城电商服务的房地产项目已达600余个,年销售额25亿元。

  发展轻资产模块的不只有绿城。另一家位于浙江的房地产上市公司去年也推出了新的业务——体验式消费型城镇商业资产管理服务,并在上海、四川、浙江等地开出了五家商业地产资产管理公司。

  同样,花样年也推出了“彩生活”这样的社区电商,并依托社区服务的平台,发展面向业主的社区金融。

  这些新推出的业务背后,都有一个共同的商业逻辑——减少企业自有资金的投入,通过轻资产的商业模式盈利。

  对现金流和负债率饱受诟病的开发商来说,上述模式显然有利于公司的财务健康,帮助投资者对公司建立信心。但出人意料的是,资本市场却被没有立即作出正面回应。

  即使已经涉足社区金融的花样年控股,去年的股价维持在1.2~1.4港元间,并未出现大幅增长迹象。

  这个结果让很多人感到诧异。为什么房地产业的转型,却难以得到资本市场的踊跃回应呢?

  盈利前景尚未被看到/

  开发商向互联网转型,资本市翅不会看好?张化东举例说,三泰电子推出的“速递易”,说白了就是进入到各大社区的自助快递箱,但这一业务推出后,三泰电子的股票几乎涨了40多倍。

  如果说,速递易不过是解决物流的最后一公里,而万科、世茂在内的开发商所提供的社区金融、社区服务所涵盖的领域显然要比三泰电子大得多。

  据张化东统计,万科目前已经累计开发交付的社区将近1亿平方米,能容纳300万~500万人口,这部分人群每年在社区的常规消费规模都是非常惊人的。在此基础上,万科等地产商开展的社区金融、社区电商和社区服务等新业务,显然孕育着巨大的潜力。

  但目前关键的问题是这些企业的转型仍然处于探索和尝试阶段,连样板都没有完成,资本市耻难对这些新业务的盈利前景进行评估,市值偏低也是理所当然的事。

  不仅如此,兰德咨询总裁宋延庆还认为,更糟糕的是有些房企的转型,让投资者认为,连开发商都已经不看好房地产行业了,要转型其他领域发展,房地产股票的投资价值就更可想而知。

  宋延庆说,房地产行业目前最大的问题在于其增长模式。长期无法从规模增长向质量效益增长转变,行业的销售规模越来越大,资金的压力也变得越来越大。资金环境稍有风吹草动,地产股就风声鹤唳。另外,行业平均净利润率按年均一个百分点往下降,也令投资者颇为失望。这个局面要改,转型是必须的,需要深度实现房地产开发的全价值链。

  但从目前看,开发商的转型也有不小的难度。虽然绿城的代建业务、电商业务,需要投入自有资金极少,但由于需要投入大量的团队和精力,净利润非常低。其他诸如资产管理、社区电商等业务,都不同程度地存在利润率偏低的问题。相比之下,社区服务倒可能是房地产企业最好的发展方向。

  宋延庆的说法,显然与万科、世茂、龙湖等主流地产商目前正在进行的一系列围绕社区生活服务业的变革不谋而合。对于开发商来说,如果要改变目前地产股的低市值,唯一的办法就是加快社区服务领域的转型,至少在一部分试点样板区里实现很好的业绩,再把试点成果向资本市场公布,才能重新赢得投资者的信心,令股价重新恢复到向上的轨道上。

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