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评论:2016年上海或取代深圳成为楼市新标杆

来源:证券时报    作者:李宇嘉   2016-02-26 07:48:26
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  2016年上海或取代深圳成为楼市新标杆

  李宇嘉

  【环宇杂谈】

  深圳楼市在2016年或许还会上涨,但2015年透支太多,上攻的动能不足。

  2015年,深圳是全国楼市的标杆,房价涨幅史无前例地达到了近50%,很多区域实际价格水平涨了一倍。猴年春节甫一过去,楼市飙涨的风暴似乎刮向了上海。就在2月19日财政部等三部委联合发布通知,调整房地产交易环节契税、营业税优惠的消息刚出,周末上海各区房地产交易中心即出现了排队过户的火爆状况,与2015年的深圳如出一辙。

  2015年楼市“国之标杆”被深圳抢先了,媒体的头条也被深圳占尽了。事实上,深圳楼市不过是价格涨幅高而已,上海楼市才是真正的No.1。2015年,上海一、二手住房共成交4986万平方米、66万多套,成交金额达到1.4万亿元,金额和面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元,比深圳高出3000万平方米和9000亿元,更是远超国内其它城市。2015年纽约、香港商品房分别仅成交了7万套和6.3万套。也就是说,在全球范围内,上海楼市高居第一。

  从价格上看,根据国家统计局的数据,2015年,尽管上海房价指数的涨幅没有深圳147.5那么大,但也以118的水平排在第二位。另外,根据链家地产的数据,2016年1月份,上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%,创出了上海商品住宅均价的历史新高;再看深圳,2016年1月份,深圳新房成交均价再攀新高,达到4.65万元/平方米,同比上涨74.27%,环比增长9.51%。由此,在环比涨幅上,上海房价或许正在赶上深圳。

  驱动2016年上海房价上涨有三大因素,首先是库存。2015年,上海商品住房消化周期仅为4.1个月,在一线城市中是最短的,甚至比楼市暴涨的深圳(7-8个月)还要短;其次是国家“去库存”政策的溢出效应。2015年下半年以来,特别是春节前后政策频吹暖风,如提杠杆、降税率、公积金新政,以及各地轰轰烈烈地“去库存”,尽管政策充分贯彻了“因城施策”,但无论是营业税“5改2”,还是近日首套房契税优惠等,一线城市才是最大受益者,毕竟资产保值增值的效应傻子都看得到。货币似水更似蜜,流淌的过程中,哪里有投资价值就跑到哪里,黏附在哪里。

  最为关键的是,股市对于楼市的财富效应,开始从深圳转向上海。2015年,深圳楼市飙涨与其资本市场密切相关。深圳资本市场的特别之处在于它有中小板和创业板,目前中小板有接近800家上市公司,创业板有接近500家,这两个加起来是1200多家上市公司。上市公司有一个特点,他在哪个交易所挂牌上市,就会在这个城市开户,设立办事处,一定会投资股票,所有自然人股东、法人股东、账户的管理都放在这个城市。深圳集中了大量中小板和创业板发起人、创始人的账户。股价上升的过程当中,这些人的财富迅速增加,敲完钟以后拿着变现的收入就去买房。

  尽管上海贵为我国资本市场的主板,但一直被代表我国旧增长模式、产能严重过剩的钢铁、煤炭、机械,以及国有银行盘踞,无法发挥对楼市的财富效应。现在不同了,上海的战略新兴产业板马上要开,必然会吸引民营控股的科技新兴企业到上海去上市。届时,必然会有一波政策鼓励下的“大牛市”,江浙、上海一带的人买楼意愿更强,账面财富兑现后,必然对上海楼市形成强有力的支撑。

  深圳楼市在2016年或许还会上涨,但2015年透支太多,上攻的动能不足。特别是,深圳新房和二手住房市场中,2015年投资投机性购房分别达到60%和40%,部分区域(前海)新房投资购房比例达到80%。当投资投机型购房占主导时,房价上涨不可持续,近期传言政府出台调控政策,已经让楼市风声鹤唳,可见深圳楼市之脆弱和敏感。由此,笔者判断,在2016年,上海将取代深圳成为楼市“新标杆”。

  (作者系深圳房地产研究中心研究员)

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