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如果眼下一定要买房 我会选择这些城市

来源:快理财    作者:佚名   2016-02-26 10:25:48
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  最近楼市又疯了,北上广一线城市房价在涨,北京万科也说部分项目要涨。这次的上涨是昙花一现还是楼市变天?一线城市的火爆是否会蔓延到二三线城市?乐观者开始欢呼房地产春天的到来,经济学家马光远却认为无论政策如何刺激,房地产暴涨的日子已经成为过去。“这将是中国房地产最后一次救市,也是中国房地产的最后一顿晚餐。”

  疯狂楼市

  新年伊始,关于一线城市房价加速疯涨的消息充斥着各种媒体的热门版面。

  上海等一线城市房价出现了脱缰式上涨,甚至有房东惜售一天涨价三次。

  2月23日,北京南五环之外,大兴黄村的一块地经过76轮的激烈竞价,最终被绿地以39亿拍到,楼面价达到了惊人的4.7万/平米,这意味着房子的出售价格至少要超过7万元才可能赚钱。这块地拍出这样的价格,让很多业内人士都大呼看不懂。而从过往的历史看,一线城市每一次“地王”的出现,都似乎意味着房价新一轮疯涨的开始。

  一线城市这种火爆的行情是媒体的热炒,还是当下一线城市房地产市场的真实情况;一线城市的火爆能否像过去一样向二三线城市传递?这种上涨是昙花一现,还是意味着中国房地产市场的逆袭?

  房价暴涨的日子已经成为过去

  知名经济学家马光远在去年年底发表的题为《2016年,这几个城市的房价会大涨》的文章中判断:2016年中国经济的总体温度仍然属于寒冬,而房地产是否稳定将成为中国经济的胜负手。基于此,房地产去库存的政策力度将超乎想象,在帮助农民工买房的同时,政策组合拳还将包括首付回到20%,营业税、个税、契税的完全减免、政府回购、公积金扩容以及更大力度的财政补贴等。

  他还称政府一定会救市:100%会救,1000%会救......如果这个世界上只有一种爱是真爱,那一定是中国政府对房地产的爱!

  事实证明,马光远是对的。

  进入2月份以来,房地产救市政策密集发布:2月2日,央行出台了首套房的房贷政策,20%的首付政策重出江湖;2月17日,央行再次发布消息,上调职工住房公积金账户存款利率;2月19日又迎来了营业税、契税的减免。

  一些乐观的房地产从业者欢呼房地产春天到来,期待房价的再次暴涨。不过马光远认为,这是一种非常不切实际的期待,也是对市场和政策的误读。

  他声称不要高估政策的效力。在房地产市场已经告别短缺的情况下,政策带来的机会只是结构性的机会。对于人口流入的大城市群而言,需求仍然存在,政策的组合拳一定会激发出真实需求。但对于大量的库存太大、房子供应严重过剩的地区而言,房地产市场不会因为政策的回暖而告别调整。盛宴已经结束,痛苦的调整刚刚到来,政策只是一剂杜冷丁,暂时减轻了痛苦而已。

  无论政策如何刺激,房地产暴涨的日子已经成为过去。原因如下:

  其一,供求关系巨变,中国房地产已经从卖方市场转为买方市场。80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、部分省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年;

  其二,房地产的投资热情在下降,过去买房炒房者,现在大都选择卖房和离开房地产,这是房地产市场最大的变化;

  其三,社会资金正在撤离房地产市场,2013年房地产火爆的时候,房地产行业到位资金高达12.2万亿,占全社会融资额的比重超过70%,增速高达26%,而在2014年,房地产到位资金的增速是负增长,这是中国房地产市场化以来前所未有的;

  其四,在基本居住需求得到基本满足的情况下,居民对房子的要求已经从“居者有其屋”升级为“居者优其屋”,这意味着未来住房需要满足这种升级的需求才有市场。

  “不管明年的政策力度有多大,一些三四线城市的库存不可能消化完毕,价格也不可能大涨。但“统一吃药”的结果,就会激发一二线以及一些热点城市的做多热情,推动这些城市房价的上涨,甚至大涨。”马光远认为。

  最后的晚餐

  今日马光远再发表房地产市场研判文章,坚持以下几点判断。

  第一,2016年房价分化的走势会持续,由于负利率和人民币贬值的影响,一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段,这些地方的房价明年至少还有10%的涨幅,投资这些城市的房子问题不大;

  第二,考虑到2016年房地产政策的刺激力度,三四线想买房子住的也没有问题,房价暴跌的概率建立在中国经济出现危机的基础上,马光远认为,2016年中国经济全面陷入危机是小概率。

  第三,这将是中国房地产最后一次救市,也是中国房地产的最后一顿晚餐。吃完这一餐,我们将不得不面对的,就是在透支一切概念之后,房地产迎来不可回避的崩盘。

  文章中,马光远重申了自己三个“100%”的观点:第一,中国房价百分百太高,不承认中国房价太高不实事求是;第二,中国房地产迟早有一天100%会崩盘,因为所有的房地产泡沫唯一的命运就是崩盘;第三,中国房地产什么时候崩盘,“我100%不知道。因为上帝在制造经济学家这种动物的时候,并没有把预测房地产崩盘的钥匙给经济学家。”

  这几个城市的房价将大涨

  “20%的城市和20%的楼盘仍然可以投资......对于一线城市、重点城市以及未来人口流入的城市,现在肯定是买房的最佳时间窗口,至于投资其他城市的房地产,意义并不大。”

  马光远认为,今年的房地产政策肯定比2015年宽松,刺激房地产是政策坚定的选择。

  1第一上涨梯队

  苏州、上海、杭州、厦门、三亚、南京、合肥、海口、兰州。这些城市的房价,今年大涨的概率极大。

  2第二上涨梯队

  北京、深圳、广州、福州、郑州、成都、温州、天津。北京之所以不可能大涨,是因为今年要严控人口,市政府要搬迁到通州,四环以内的人口明确要求下降;深圳2015年涨得太疯;广州因为周边城市群的形成,总体供应充足,大涨的条件不具备。

  3第三上涨梯队

  关注国家级城市圈,中心城市周边经济条件不错的中等城市。

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