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房价那么贵 还有多少人买得起房?

来源:齐俊杰    作者:佚名   2016-02-27 18:39:40
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  腾讯财经特约自媒体 齐俊杰

  还有多少人买的起房?

  过年回家你不得不面对七大姑八大姨,以及一系列八竿子打不着的亲戚朋友的关心,赚多少钱?有车吗?结婚了吗?买房了吗?生孩子了吗?总之,问的你都想回单位加班了。这些问题各个都是痛点,特别是在一线大城市打拼的你,结婚生子,降低标准似乎总能解决,但是这收入和房子,是回避不掉的绝症。

  
房价那么贵 还有多少人买得起房?


  先说收入,在老家人眼里,你在大城市打拼个2-3年,怎么也应该月收入过万(虽然到手才7500),但实际情况是,5000是道坎,根据各种各样的数据统计,有说一线城市平均工资超过7000的,有说超过9000的,但这都是平均数,而所谓平均数就是总财富加起来除以人数,绝大多数都是被平均的。所以无论怎么算一线城市里至少有一半人的收入不到5000元,再结合财政部的说法,全国只有2800万人交个税,也就是在3500元月收入以上,那么各位自行脑补吧,大概超过5000的人就更少了。之所以平均数那么高,全赖马云和王健林们,他们一个人能平均一个区!

  
房价那么贵 还有多少人买得起房?


  收入其实并没有想象的风光,那房子呢?当然比想象中更苦逼,从房价上来看,一线城市去年涨幅最大,深圳竟让涨了一半。现在基本上没有个400—500万,很难买到一套像样的房子了,这时候有人统计了,到底买一套房子要不吃不喝多少年。就按照统计局公布的人均收入计算(实际上一半多的人达不到这个数字),深圳需要42.19年,上海需要34.41年,北京需要29.73年,注意这是全款买房,你需要攒钱的年数,也就是说如果你去贷款,可能还有利息。那么还钱的年数就更多了。这就是所谓的房价收入比,长沙、成都最低,基本一个家庭10年就能买房了,所以我们感觉中湖南的娱乐做的最好,四川人很会生活,那是因为生活压力最小。而北上广的人都跟奔命似的,你可千万别羡慕他们,他们其实一辈子就为国家供了一套房子。

  有人说,不对啊,既然房价和收入差了这么多,为什么还有那么多人要买房呢?而且能买的起房呢?其实他们不是在买房,而是在换房。不卖出去一套房子,根本连首付都不够。还是上面那张图,在深圳买套房,需要3成首付,你至少要攒12.66年,一个人从工作开始,攒够这笔钱差不多35岁了(注意这里的前提是不吃不喝不生病不生娃不养老人),所以这么来看,现在绝大多数人,穷其一生之力,大概也买不起一线城市的房子了,之所以房地产市场还有成交量,主要是大家还换的起。换句话说房地产市场已经没有了新的消费者,基本都是倒腾房的,卖了老家的买一线的,卖了一线位置偏的面积小的,买一套更好的,大多数人都在这么干,而所谓的增量资金全部来自于银行的贷款,房子已经把有房的全面套牢。而且大家都是心甘情愿的主动买套,有些人买房买的早,本来已经没有债务贷款了,那也不行,心甘情愿的把旧房子卖了换了一个更大更贵的,重新把自己套牢。

  
房价那么贵 还有多少人买得起房?


  那么这个趋势可持续吗?当然不可持续,最新的数据,百城房价51个城市环比上涨,45个城市环比下跌,4个城市持平。涨幅居前十位的城市依次是:厦门、宝鸡、深圳、昆山、上海、合肥、苏州、东莞、汕头、武汉。跌幅居前十位的城市依次是:三亚、聊城、盐城、乌鲁木齐、福州、绍兴、贵阳、湖州、扬州、长春。其中,三亚、聊城、盐城跌幅超过2.00%。可见城市间已经开始分化,说明房价已经告别同涨共跌的时代,资金在城市间开始流动。卖掉老家房到大城市去,成为一种资金流动的主要方式,大城市房价继续上涨,二三线房价继续回落,这是下一阶段的主要表现。直到卖了小城市的房子,也不够大城市的首付了,又或者二三线城市的房子根本卖不掉了。这时候资金流动就会减速。然后开始大城市内部分化,位置不好的,向核心区腾挪。

  有人觉得这个分析不科学啊,为什么说没有增量呢?人口涌入难道不是增量?确实人口涌入一定带来繁荣,繁荣的代价就是房价上涨,但问题是现在人口还能涌入吗?北京上海已经明确提出到2020年前,可能都不会再进多少人了。像北京朝阳、海淀、丰台、石景山已经明确提出,今年年内就要实现人口负增长,城六区常住人口下降3%,大概有几十万人要被迁出北京。低端住房需求下降,将进一步压缩换房的腾挪空间。你的老破房子没人接手,你也就买不起新房。所以这就造成了整个的流动性下降。货币不赚了,一线城市也会出现巨大的问题。

  如果要跌房价能跌多少?一线城市会跌吗?

  中国最可怕的一点就是还没有见过一个完整的房地产周期,不知道房子跌下来究竟能够跌多少。这点可以参考香港,现在还没有一个城市的发达水平和收入水平超过香港。所以尽管经济不行了,金融出问题了,但香港的繁荣程度应该远在内地这些大城市之上,香港97年的时候房价跌了70%,多少人因此跳楼。多少明星都还不起贷款!虽然后面又涨起来了,但这段经历是香港人永远的痛。现在香港再次面临97年一样的局面,而香港的房屋收入比要远比我们健康,由于香港的工资比较高,港人一个家庭不吃不喝15-16年大概就能买一套房。从这个相对价格来看,香港的房子其实比一街之隔的深圳要合理的多。另外,从房子的内生价值,也就是租金比来看,香港也更合理,房价除以月租金,大概是不到200倍,而中国一线城市已经超过了400倍。现如今香港的楼价已经掉头向下,而深圳还在猛涨,这合理吗?

  所以千万别去迷信什么一线城市,一线城市跟二线城市的去化周期的速度都是一样的。这是现在大家都在倒腾换房,是一线城市在吸干二三线城市的精血而已,一线城市越上涨,二三线城市跌的越厉害,要想让二三线城市止跌,就得把人从一线城市里弄出来。所以我们看到了什么经济圈、经济带的概念。说白了就是编个词,先把人忽悠过去买房再说。毕竟已经7亿平方米的库存,而且最要命的是库存根本不降还反升,说明地产商还在玩命建设。现在的问题很明白,根本没人买的起了,这就是击鼓传花的最后一棒,他现在多敲两下鼓,希望忽悠你过来接花,你一出手他就不敲了,正所谓谁接盘谁死。因为后面除了你们两,已经没有别人了。你不接!他顶多再多敲两下鼓,最后只能烂在开发商手里了。

  文章来源:“齐俊杰”微信公众号,腾讯财经已取得授权,再次转载需得到原公众号授权

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